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华润嫡系之十二 | 周期里的华润置地，廿五年复合增长57.26%

财富 2024-12-28 11:30 江苏

后浪森林研究室 | 三文编辑 | 许佳维

视频创作 | 杨国廷

从重组万科到自己单起炉灶进而超越万科，华润走了24年。事实证明，华润自我操盘能力丝毫不输于收购整合，这两者都已成为其核心能力。

这种能力还体现在商业地产、城市更新和城市运营等方面。

傲立群雄

纵观财务记录以来，华润置地营收鲜少发生下滑。除了2002年、2022年（同比-66.96%、-2.38%）外，其余年份均保持着增长，整体由1999年4.44亿元增至2023年2511.37亿元，CAGR高达57.26%。

归母净利润由2005年3.85亿元一路增至2021年324.01亿元，CAGR为31.92%。2022年、2023年及24H1,各为280.92亿元、313.65亿元和102.53亿元，同比-13.3%、+11.65%和-25.37%。

在行业下行周期，还能保持这样的利润，极为不易。

要知道，作为地产界标杆的万科，在这轮行业调整期也没能抗住。它的归母净利润先是在2021年同比-45.75%至225.24亿元，到了2023年再度下降了46.39%至121.63亿元。

进入2024年来，更是直接亏损。24Q1-Q3，录得归母净亏损179.43亿元。

现在的地产“一哥”保利自2021年以来就在持续下滑，归母净利润由2020年289.5亿元降至2023年120.67亿元，CAGR-25.3%。24Q1-Q3，再度下滑了41.23%至78.13亿元。

素有“利润王”之称的中海，2022年、2023年归母净利润232.65亿元和256.1亿元，已被华润置地超越。

这么比较下来，足见华润置地的过人之处。

聚焦一二线

华润置地是如何做到的呢？

在确立“城市投资开发运营商”战略定位后，华润置地构建了开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理业务三大主营与生态圈要素型业务有机联动的“3+1”一体化业务模式，业务涵盖住宅、公寓、购物中心、写字楼、酒店、商业运营、物业管理、长租公寓、城市代建、文体、城市更新、城市运营等领域。

它的开发销售型业务已遍布全国72个城市，已打造瑞系、悦系、润系和时光系4大产品线。

24H1签约额1247亿元，其中20个城市市占率排名前五位。

分区域来看，华东、中西部大区签约额379.25亿元、297.83亿元，贡献率各为30.4%和23.9%；北方、深圳、华南及香港公司签约额225.94亿元、160.21亿元、137.02亿元和46.78亿元，相应贡献率18.1%、12.8%、11%和3.8%。

华润置地坚持聚焦核心城市核心地段，获取了北京、三亚等战略型项目。在这之前的2023年新获取项目68个，一二线城市投资占比92.8%。

得益于此，华润置地开发销售型业务在2022年短暂下滑了后（同比-4.19%至1761.62亿元），快速走了出来，呈现恢复性增长态势。

2023年收入2120.78亿元增长20.39%，24H1继续增长了8.3%至591.3亿元，营收贡献率74.72%，稳居第一大营收。

商业地产奇迹

华润置地经营性不动产业务包括购物中心、写字楼、酒店，24H1收入114.7亿元增长7%。

该业务始于20年前成功打造的罗湖万象城。近年来，已步入发展快车道。收入由不及1亿元（2004,0.96亿元）到百亿（2019，105.36），华润置地走了15年；但从百亿到200亿元（2023，222.28亿元），仅用了4年。

就购物中心来看，24H1租金收入94.8亿元增长9.7%，出租率97.3%，同比提升1.1个百分点。

旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%，69个购物中心零售额排名当地前三。6家购物中心如期开业，综合开业出租率达97.8%。

可见它的商业地产已走在了行业前面。

不过，24H1写字楼、酒店收入各为9.5亿元、10.4亿元，同比-4.9%、-3.8%。

这与出租率及入住率的下降有关。其中，写字楼出租率75%，同比下降6.8个百分点，主要受近期刚入市的济南置地中心T1处于出租率爬升初期影响；酒店平均入住率62.5%，同比下降1.4个百分点。

分拆华润万象生活

另一主营轻资产管理业务收入58.9亿元增长17.63%，营收贡献率7.45%，该业务主要由华润置地持股72.29%的华润万象生活主导。

2020年，华润置地分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活，并于12月登陆港交所。

截至24H1，商业管理航道业务在管购物中心108个（其中，重奢购物中心13座，23个为向第三方管理输出项目），综合实力行业第一；物业管理航道业务覆盖全国164个城市，管理业务合约面积达4.46亿平方米，较2023年末增加4.9%。

作为“3+1”的“1”，生态圈要素型业务包括智慧城市建设运营服务、城市代建、租赁住房和文体场馆运营等业务。24H1收入26.4亿元增长0.77%，营收贡献率3.33%。

其中，城市代建业务3.9亿元，期末在管项目358个；租赁住房收入3.8亿元，累计在管项目62个，管理规模行业排名第八；文体场馆运营收入3亿元，期末在管项目17个，管理规模行业排名第一。

经营性不动产、轻资产管理及生态圈要素型业务便构成了公司较为稀缺的核心竞争力，将为华润置地持续提供稳定的现金流，提高抗风险能力，进而穿越地产下行周期。

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