风吹大地，万物摇曳。
从今天开始，我会结合地方债、城中村改造、房地产历史任务三个角度撰写一个系列文章《时代号角》。
今天的文章是《时代号角》的第一部分：地方债的背景篇！
文章标题中的4万亿是指什么？
01
本来嘛，一个锅灶里有20个馒头，这地方小伙子又是烧火又是做饭，能吃14到15个馒头。
然后，把剩余的5到6个馒头给爸爸。
后来规则变了。
爸爸直接拿走15个馒头，这地方小伙还得劈柴、烧火、做饭，但只有5个馒头。
可这人也不能饿着啊，所以只能借！
文章至此，可以明确的告诉大家，我们今天面临的很多问题，都因为分税制。
也就是地方城市财权和事权不对等，地方财政压力巨大。
尽管中央通过转移支付给地方城市补贴，但依然难以解决问题。
地方债，就是这种背景和历史因素下的产物。
2、第二件事：土地分割销售
大家还记得我刚刚前文说得这句话吗？
“中国经济的腾飞是基于改革开放，而改革开放能取得成功是基于政府逐步放权。
让私有产权从无到有，市场经济成为配置和调节资源的主要手段。”
那么，私有产权最突出的特征是什么！
就是土地溢价和土地价值最大化。
——首先
蛇口工业区打破了公有制和机会经济的体质禁锢，开启了工业用地分割销售。让企业，尤其是民营企业可以购买工业用地；
其次，1980年1月1日中国第一个商品房小区诞生。
这个小区就是中国第一个商品房住宅小区，第一个合资房地产项目——东湖丽苑。
深圳市与香港房产商合作，所得利润按深圳85%，港商15%分成。
在说“私有产权从无到有”这个问题上，我为什么说两个土地分割销售的事情？
因为1979年的中国，宪法明确规定，“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地”。
而“蛇口工业用地分割销售”和第一个商品房小区“东湖丽苑”的诞生，代表着市场经济的觉醒，标志着中国私有产权的从无到有。
也正是因为“工业用地分割销售”和“东湖丽苑”商品房销售的成功，在2003年国务院正式颁布18号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
也就是中国第一次房改，1998年福利房让位给商品房之后的第五年，18号文明确了房地产行业为支柱产业。
由此，土地分割销售成为时代的序曲，且所有高音部分都由土地溢价和土地价值产生。
..............
文章至此，过去20多年的脉络已经非常清楚：
分税制之后，地方城市高度依赖土地财政，而土地和房产成为中国金融体系的最优抵押物。
在这个过程中，城镇化由不足25%提升至64%，居民和民营企业的“私有财产”也开始快速增长，截止目前，这部分财富已经达到500万亿人民币。
房产作为家庭最大财富，首付30%，按揭贷款70%本质上是一种负债行为，我们该如何理解负债？如何选择贷款可以看文章《这样买房，多赚200万（3）》
02
我知道，大家有很多不理解。
比如，为什么地方城市对土地财政依赖度那么高？为什么地方城市宁愿减少土拍数量也要提高地价？
因为从地方城市角度看，土地财政已经成为地方政府事权维度最大的资金来源。
长期关注房地产的伙伴都知道，很多城市的土地财政依赖度已经超过100%。
为什么超过100%？
因为对地方城市而言，涉及的事权范围及其广泛。
包括但不限于交通基础设施、市政、产业园区基础设施、保障性安居工程、卫生健康、教育、养老、文化旅游、农林水利、能源、城乡冷链物流等等。
事多多，钱少少，怎么办？
只有借债！
从时间维度看，1993年之前，中国没有地方债；
从1994年分税制改革后，还是国债转地方。
也就是中央发债给地方城市使用，但不列入中央和地方的赤字。
但到了2008年，金融危机来袭，地方债首次破冰：国务院同意地方发行2000亿元债券，由财政部代理发行。
大家记住，地方债首次破冰是2008年，也就是中国楼市第一次暴跌与暴涨的转折年份。
从2008年到2014年，地方债主要以中央代发、代还或者地方代发，中央代还的情况为主。
但从2014年开始，财政部印发《2014年地方政府自发自还试点办法》，上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府自发自还。
由此，拉开了地方债自发自还的序幕。
大家记住，地方债自发自还是2014年，也是中国楼市第二次暴跌和暴涨的转折年份。
与此同时，在2014年还修改了地方城市的《预算法》，国务院印发《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发【2014】43号文2015年1月执行）。
由此明确地方城市可以合法、合规举债。
从地方债变化的时间轴我们可以发现，每一次经济下行都伴随了房地产行业的暴跌，但也催生了地方专项债的放宽，2008年如此，2014年也是如此。
那么，房地产的土地财政和地方债具体的关系又是什么？
我从两个维度简单说说。
1、数据。
下面两张图，分别是产业税收增长情况和土地财政对地方预算的贡献。
我没有找到最新数据，找了两张文献的截图，但也能说明情况。
上图的数据是1998年福利分房让位商品房之后，中国某城市产业税收与房地产税收的占比变化。
从上图可以看见，5年时间，2003年建筑行情的税收是1999年的6倍。
而第二产业制造业、采矿、能源等税收在5年时间内，连1倍都不到。
这张图是什么意思呢？
就是地方财政收入从2002年到2003年增速分别增加7.1%和28.1%，但是土地税收增长分别是28.2%和69.6%。
换句话说，城市财税收入的增量部分，土地税收的贡献率分别是109%和71.3%
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上述数据仅仅是房地产行业方兴未艾时期的数据，而现在的房地产行业，已经如火如荼的“爆红”20年，大部份地方城市对土地财政的依赖早已经超过100%。
文章看到这里，大家是不是以为：土地出让金，地方城市直接用于城市公共设施建设呢？
我明确的告诉大家，不是这样。
土地出让金的大头会作为地方城市的资本金给到“政府性公司”。
什么是政府性公司？
就是城市投资开发有限公司、城市交通投资有限公司、城中村改造有限公司等等。
这些公司都是政府投资，其董事长和总经理都来自于地方城市领导班子。
这里多说一句，我们的地铁公司和公交公司虽然都是盈利性质，也销售地铁票和车票，但地方城市补贴也占绝大部分；
比如，城中村改造公司，其注册资本中70%以上都是来自政府的资金投入。
文章看到这里，土地出让金的底层逻辑是已经清楚：土地出让——政府性公司——城市建设
而政府性公司拿到“土地出让金”和项目后，并不会直接用于建设，而是进行融资。
换句话说，土地出让金并不是直接作用于城市建设，而是被政府性公司当作资本金，与项目一起去获得银行贷款，然后才开始城市建设。
而这些政府性公司正是“地方城市的融资平台”，一边连接土地财政，一边连接土地金融，而地方债的“债"+"贷”连接两端的关键。。
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03
最后，说几点。
1、底层逻辑
今天的房子已经不是传统意义上的“钢筋水泥”，已经成为整个经济体系、行政体系、财政体系中非常重要的，不可或缺的一环。
文章中2008年、2015年，还有文章开篇提及的疫情时期地方债增加，其时间节点都和房地产涨跌行情、经济走势保持同步。
2、力量之源
大家通过文章可以看出来，尽管“私有化”成为经济生长的力量，但在这个过程中，“体制内”的管控在资本、土地中的力量依然非常、非常强大。
我之前常说，中国楼市就是政策市，大家看完今天的文章，理解或许会更深刻。
3、地方债是问题
我认为地方债问题是过去20年经济发展积累的问题，或者说是社会矛盾。
毕竟土地财政和土地金融催化了不平等。
文章至此，地方债的背景已经说完了。
明天再给大家讲讲地方债的现状，以及为什么土地财政减少的背景下，地方债很有可能成为经济的灰犀牛！
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