4万亿,能否解决这个问题?(一)

文摘   房产_其他   2024-03-31 23:43   广东  


风吹大地,万物摇曳。

从今天开始,我会结合地方债、城中村改造、房地产历史任务三个角度撰写一个系列文章《时代号角》。

今天的文章是《时代号角》的第一部分:地方债的背景篇!

文章标题中的4万亿是指什么?

是亚布力企业家论坛会上,经济学家提出的建议:
我们可以给地方政府发4万亿元资金作补充,刚好把疫情中地方政府增加的4万亿赤字填平,减轻地方政府的债务,让地方政府轻装上阵。
我想,稍稍对当前经济下行局面了解的伙伴都清楚,地方债是2024年各类问题中必须直面的最重要问题。
那么,一个地产号为什么要说地方债?
因为地方城市的财政体系有两大体系,第一个大财政体系是工业和相关产业;第二大财政体系就是土地财政。
我们会发现,每一次经济下行,楼市成交量下行,土地财政下降之后,地方债都会“上新台阶”
今天的文章就给大家说清楚,房地产和地方城市、地方债的关系。

01

中国经济的腾飞基于改革开放,而改革开放能取得成功基于政府逐步放权。
放权的结果让私有产权从无到有,让市场经济成为配置和调节资源的主要手段。
我认为,这是中国经济持续增长,高速增长的关键!
那么,什么是私有产权从无到有?
从宏大叙事角度看,就是改革开放以前,国家垄断了所有社会资源,摧毁了所有非国家的社会组织。
我想,这段历史大家也都清楚,如果用一个词概括,就是“夷平”一切。
改革开放之后,最明显的特征就是鼓励私有化!
私有化成为社会发展、生长力量的主要来源。
在这个过程中,有两件事发生:
1、第一件事:1994年分税制
对分税制的解读和理解如果往详细了说,肯定可以写一本书,但如果简单精准的概括,就两句话:
财权向上,事权向下。
更具体的解释我也不想说了,直接给大家看两组数据,大家就会明白了。
第一组数据多收入,少支出。
从1995年到朱宰相退任的2004年,中央财政收入平均占国家财政总收入的52%,但财政支出只占国家财政总支出的30%。
第二组数据:以2004年为例。
2004年,地方财政收入占全国财政总收入的45%,但财政支出却约占全国财政总支出的约72%。
在教育事业费上,中央财政支出219.64亿元,而地方财政支出3146.30亿元,是中央的14倍多;
该怎么形容财权和事权呢?
打个比喻就是分馒头!

本来嘛,一个锅灶里有20个馒头,这地方小伙子又是烧火又是做饭,能吃14到15个馒头。

然后,把剩余的5到6个馒头给爸爸。

后来规则变了。

爸爸直接拿走15个馒头,这地方小伙还得劈柴、烧火、做饭,但只有5个馒头。

可这人也不能饿着啊,所以只能借!

文章至此,可以明确的告诉大家,我们今天面临的很多问题,都因为分税制。

也就是地方城市财权和事权不对等,地方财政压力巨大。

尽管中央通过转移支付给地方城市补贴,但依然难以解决问题。

地方债,就是这种背景和历史因素下的产物。

2、第二件事:土地分割销售

大家还记得我刚刚前文说得这句话吗

中国经济的腾飞是基于改革开放,而改革开放能取得成功是基于政府逐步放权。

让私有产权从无到有,市场经济成为配置和调节资源的主要手段。

那么,私有产权最突出的特征是什么!

就是土地溢价和土地价值最大化。

——首先

蛇口工业区打破了公有制和机会经济的体质禁锢,开启了工业用地分割销售。让企业,尤其是民营企业可以购买工业用地;

其次,1980年1月1日中国第一个商品房小区诞生。

这个小区就是中国第一个商品房住宅小区,第一个合资房地产项目——东湖丽苑。

深圳市与香港房产商合作,所得利润按深圳85%,港商15%分成。

在说“私有产权从无到有”这个问题上,我为什么说两个土地分割销售的事情?

因为1979年的中国,宪法明确规定,“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其它形式非法转让土地”。

而“蛇口工业用地分割销售”和第一个商品房小区“东湖丽苑”的诞生,代表着市场经济的觉醒,标志着中国私有产权的从无到有。

也正是因为“工业用地分割销售”和“东湖丽苑”商品房销售的成功,在2003年国务院正式颁布18号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

也就是中国第一次房改,1998年福利房让位给商品房之后的第五年,18号文明确了房地产行业为支柱产业。

由此,土地分割销售成为时代的序曲,且所有高音部分都由土地溢价和土地价值产生。

..............

文章至此,过去20多年的脉络已经非常清楚:

分税制之后,地方城市高度依赖土地财政,而土地和房产成为中国金融体系的最优抵押物。

在这个过程中,城镇化由不足25%提升至64%,居民和民营企业的“私有财产”也开始快速增长,截止目前,这部分财富已经达到500万亿人民币。

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02

我知道,大家有很多不理解。

比如,为什么地方城市对土地财政依赖度那么高?为什么地方城市宁愿减少土拍数量也要提高地价?

因为从地方城市角度看,土地财政已经成为地方政府事权维度最大的资金来源。

长期关注房地产的伙伴都知道,很多城市的土地财政依赖度已经超过100%。

为什么超过100%?

因为对地方城市而言,涉及的事权范围及其广泛。

包括但不限于交通基础设施、市政、产业园区基础设施、保障性安居工程、卫生健康、教育、养老、文化旅游、农林水利、能源、城乡冷链物流等等

事多多,钱少少,怎么办?

只有借债!

从时间维度看,1993年之前,中国没有地方债;

从1994年分税制改革后,还是国债转地方。

也就是中央发债给地方城市使用,但不列入中央和地方的赤字。

但到了2008年,金融危机来袭,地方债首次破冰:国务院同意地方发行2000亿元债券,由财政部代理发行。

大家记住,地方债首次破冰是2008年,也就是中国楼市第一次暴跌与暴涨的转折年份。

从2008年到2014年,地方债主要以中央代发、代还或者地方代发,中央代还的情况为主。

但从2014年开始,财政部印发《2014年地方政府自发自还试点办法》,上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府自发自还

由此,拉开了地方债自发自还的序幕。

大家记住,地方债自发自还是2014年,也是中国楼市第二次暴跌和暴涨的转折年份。

与此同时,在2014年还修改了地方城市的《预算法》,国务院印发《关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发【2014】43号文2015年1月执行)。

由此明确地方城市可以合法、合规举债。

从地方债变化的时间轴我们可以发现,每一次经济下行都伴随了房地产行业的暴跌,但也催生了地方专项债的放宽,2008年如此,2014年也是如此。

那么,房地产的土地财政和地方债具体的关系又是什么?

我从两个维度简单说说。

1、数据。

下面两张图,分别是产业税收增长情况土地财政对地方预算的贡献。

我没有找到最新数据,找了两张文献的截图,但也能说明情况。

上图的数据是1998年福利分房让位商品房之后,中国某城市产业税收与房地产税收的占比变化。

从上图可以看见,5年时间,2003年建筑行情的税收是1999年的6倍。

而第二产业制造业、采矿、能源等税收在5年时间内,连1倍都不到。

这张图是什么意思呢?

就是地方财政收入从2002年到2003年增速分别增加7.1%和28.1%,但是土地税收增长分别是28.2%和69.6%。

换句话说,城市财税收入的增量部分,土地税收的贡献率分别是109%和71.3%

.............

上述数据仅仅是房地产行业方兴未艾时期的数据,而现在的房地产行业,已经如火如荼的“爆红”20年,大部份地方城市对土地财政的依赖早已经超过100%。

文章看到这里,大家是不是以为:土地出让金,地方城市直接用于城市公共设施建设呢?

我明确的告诉大家,不是这样。

土地出让金的大头会作为地方城市的资本金给到“政府性公司”。

什么是政府性公司? 

就是城市投资开发有限公司、城市交通投资有限公司、城中村改造有限公司等等。

这些公司都是政府投资,其董事长和总经理都来自于地方城市领导班子。

这里多说一句,我们的地铁公司和公交公司虽然都是盈利性质,也销售地铁票和车票,但地方城市补贴也占绝大部分;

比如,城中村改造公司,其注册资本中70%以上都是来自政府的资金投入。

文章看到这里,土地出让金的底层逻辑是已经清楚:土地出让——政府性公司——城市建设

而政府性公司拿到“土地出让金”和项目后,并不会直接用于建设,而是进行融资。

换句话说,土地出让金并不是直接作用于城市建设,而是被政府性公司当作资本金,与项目一起去获得银行贷款,然后才开始城市建设。

而这些政府性公司正是“地方城市的融资平台”,一边连接土地财政,一边连接土地金融,而地方债的“债"+"贷”连接两端的关键。。

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03

最后,说几点。

1、底层逻辑

今天的房子已经不是传统意义上的“钢筋水泥”,已经成为整个经济体系、行政体系、财政体系中非常重要的,不可或缺的一环。

文章中2008年、2015年,还有文章开篇提及的疫情时期地方债增加,其时间节点都和房地产涨跌行情、经济走势保持同步。

2、力量之源

大家通过文章可以看出来,尽管“私有化”成为经济生长的力量,但在这个过程中,“体制内”的管控在资本、土地中的力量依然非常、非常强大。

我之前常说,中国楼市就是政策市,大家看完今天的文章,理解或许会更深刻。

3、地方债是问题

我认为地方债问题是过去20年经济发展积累的问题,或者说是社会矛盾。

毕竟土地财政和土地金融催化了不平等。

文章至此,地方债的背景已经说完了。

明天再给大家讲讲地方债的现状,以及为什么土地财政减少的背景下,地方债很有可能成为经济的灰犀牛!

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