社区商业第一品牌，如何破土而出？
时事
2024-11-22 10:49
江苏
由两国领导人共同开启的中新合作，在我国改革开放历史进程中，书写了浓墨重彩的一笔。苏州工业园区作为两国政府间的旗舰型合作项目，已踏踏实实走过精彩纷呈的三十载。从一片水洼地到一座现代化新城，园区的变化天翻地覆，城镇化率达到100%。2023年，全区完成地区生产总值3686亿元，常住人口增至116.99万。经济的高速发展、人口的急剧涌入，催生了旺盛的消费需求。作为“园区特色”，邻里中心在竞争激烈的商业环境中越走越稳，赢得中国社区商业“第一品牌”的赞誉。苏州工业园区为何从一开始就认准“邻里中心”，它究竟如何破土而出？回望过去30年，邻里中心的发展，亦是审视园区崛起的一个绝佳窗口。
一
数十年来，随着城市化进程的加快，我国商业的发展不断迭代、焕新。不过，唯有在苏州工业园区，才能经常看到一座座带有鲜明标识的“邻里中心”。邻里中心的由来，正是源自中新苏州工业园区的开发建设。而它，亦是园区一路高歌猛进的参与者、见证者。在新加坡，邻里中心始于该国政府上世纪60年代推行并长期实施的“组屋”计划，是指通常在3000~6000户居民中设立的一座座功能相对齐全的商业、服务和娱乐中心，主要为周边居民提供生活配套服务。这一社区服务的新理念、新形态，也作为新加坡重要发展经验，在中新合作开发建设苏州工业园区的一开始，就引入进来，并结合苏州实际，植入新的内涵。1998年5月30日，园区首家邻里中心——新城邻里中心正式开业，它不仅集合了生鲜菜场、便民餐饮、药店、理发店、银行、邮局等基础服务功能，集中解决了周边居民“柴米油盐酱醋茶”开门七件事，还“时髦”引入了鸽子广场、电影院、旱冰场、阅览室、咖啡厅等“衣食住行玩乐闲”潮流生活，开创了中国首个以邻里中心为特点的社区商业模式。
园区首家邻里中心——新城邻里中心开业
“新加坡的邻里中心实质上属于社区商业、底层商业的范畴，从一开始就是园区学习借鉴的对象”，新建元集团副总裁、邻里中心发展有限公司董事长谢易涵告诉圆桌观察员，园区“一张蓝图绘到底”的发展理念，在邻里中心身上体现得淋漓尽致，邻里中心在哪里建，该具备什么功能，都有规划。一位“老苏州”回忆，当年苏州东环路以东区域，除了一片片农田和隆隆作响的建筑工地，几乎没有太多建筑，更别谈人声鼎沸的大型商业综合体。在古城外拔地而起的新城邻里中心，很快成为苏州人的热门“打卡地”，很多人乘着双层巴士从古城区到新城邻里中心购物或休闲。尽管当时，由于园区发展刚刚起步，很多品牌并不愿意入驻新城邻里中心，但邻里中心拿出了很多“大招”。比如，通过“一元租金”事实上也就是“免租金”的政策，打动了肯德基，让邻里中心靠着这批时髦店快速积攒人气。新世纪以来，随着苏州工业园区发展提速，成功打响“第一枪”的邻里中心也渐渐驶入快车道。2008年前，邻里中心项目平均每两年建1个；2009-2014年，变成了平均每年建2-3个，并在2011年开到了合作共建的宿迁，实现了“走出去”；2015年后，邻里中心的开发运营体系已基本形成。截至目前，邻里中心在运营项目达到了23个，其中19个位于苏州工业园区、4个在园区外，同时有5个在建项目、3个规划项目，开发运营项目总面积超150万m²。“邻里中心”品牌商标自2000年注册以来，先后被认定为江苏省著名商标、中国驰名商标，成为社区商业领域首屈一指的金字招牌。2023年7月，商务部等13部门联合印发《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划(2023-2025)》，明确提出要改建一批贴近居民生活、综合服务型的社区商业中心、邻里中心等便民服务设施。
邻里中心在苏州工业园区布局图
二
“现在，有的商家觉得在原来的地方生意难做了，主动想到邻里中心来”，邻里中心发展有限公司一位负责人透露，这几年，邻里中心不仅人气攀升，而且在集聚优质品牌方面越来越有优势。分析人士认为，这一现象值得重视，邻里中心发展韧性十足，不仅过去得到了检验，而且很有可能将持续上扬，打败很多红极一时的商业体。纵观邻里中心的发展历程，有几点优势特别明显：一是坚持规划引领。从上世纪90年代起，发展邻里中心就纳入到苏州工业园区的整体蓝图中。早在本世纪初，苏州工业园区就规划了17座邻里中心，最终发现，后续发展情况与之高度吻合。二是坚持市场主导。虽然邻里中心属于国资，但始终坚持市场化原则，前瞻性、灵活性强，能够有效地应对形势变化。三是坚持公共属性。邻里中心与其他商业综合体最大的不同，是最大程度贴近了居民的日常生活需要，始终确保服务功能面积不少于45%，从“柴米油盐酱醋茶”到“衣食住行玩乐闲”，一站式商业业态应有尽有。凭借这些优势，得到地方政府大力支持的邻里中心，既有效避免了盲目扩张带来的一系列问题，也实现了与其他商业模式的错位发展，突出“便民、利民、惠民”的特色，从而持续赢得消费者的青睐。2016年9月，苏州工业园区管委会印发《苏州工业园区邻里中心项目发展指导意见》，进一步规范、引导和扶持邻里中心发展。文件明确规定，邻里中心需包括商业服务、公共服务、公建配套三大功能。在商业服务中，满足居民基本消费需求的服务功能和业态必须设置，如邻里生鲜（菜场）、大众餐饮（居民早餐）、生活超市（便利店）、通讯、银行、药店、理发店、修理铺、缝补铺等。而在公共服务中，卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站、养老及日间照料中心等也必须具备。
三
不回眸历史，不知创业之艰。而立足当下眺望，紧跟时代开拓创新，同样显得尤为迫切。经过多年探索，苏州工业园区邻里中心发展有限公司已崛起为国内规模和操盘能力领先的社区商业综合服务提供商。但今天邻里中心发展所面临的形势，相比世纪之交又已发生巨大变化。一方面，发展的起点变了，苏州工业园区已连续8年领跑全国经开区，邻里中心也同样在走出舒适圈，向着更高目标、更宽领域稳扎稳打。另一方面，商业环境更“卷”了，在消费者多元化选择面前，邻里中心也需在紧跟时代、融入潮流的同时，持续创新求变、做出特色，打响自身品牌。
2023年，25年后新城邻里中心焕新开业
“邻里中心的服务半径通常为1至1.5公里，大家步行15分钟以内就可抵达”，谢易涵说，邻里中心将始终坚持“社区商业运营商，美好生活服务商”这一定位，正在打造的4.0版本主打“内容运营”，愿景是成为人们新型社交的场所。在她的设想中，就在家门口的邻里中心，能吸引更多人走出来消费、休闲、娱乐，收获文化和情感的共鸣，得到更大的满足感和幸福感。圆桌观察员注意到，这几年，苏州工业园区的不少邻里中心，正朝着这一方向悄然转变。免费的露天电影、适合纳凉的休息区、自在惬意的儿童游乐区，还有热闹的时装秀等，都在成为邻里中心吸引人气的新元素。2004年开业的师惠邻里中心，是苏州工业园区打造的第3座邻里中心。今年4月焕新归来后，迅速成为了网红打卡地。特别是围绕邻里生鲜菜场外侧，新打造了WeWalk街区，从概念到业态，更加突出年轻化、时尚化、品牌化，背后体现的正是“邻里中心”对于生活商业和街区文化的新理解。
同样，伴随着数字化支付的普及，邻里中心也早早融入数字化浪潮，在数字商业和电子商务领域大胆创新，拿下了“江苏省电子商务示范平台企业”称号。现在，进入师惠邻里生鲜菜场，可以通过大屏，看到最新的价格和交易信息，并借助数字化溯源系统，确保老百姓“舌尖上的安全”，整座菜场是全域数字化智慧化的。原创的 “邻里付”服务、“邻里生活Welife”小程序，也进一步方便了商家和市民。四
对外，和与日俱增的“邻里中心”品牌影响力如影随形的，是以邻里中心为代表的、苏式便民生活圈“走出去”的铿锵步伐。通过全产业链提供项目策划定位、方案设计、招商代理、运营管理、品牌授权等“轻资产服务”，“邻里中心”品牌输出与轻资产服务项目，已遍及全国11个省、38座城市、涵盖115个合作项目，总面积超过了300万平方米。对内，牢牢占据社区商业顶端的邻里中心，商铺出租率稳居高位，仍处在快速发展期。越来越多的商家，更加青睐贴近百姓、人气看涨的邻里中心。
对于邻里中心来说，乘势而上拓展更多项目，也十分需要资金、人才等方面的支持。近年来REITs（房地产投资信托基金）在国内的推广和成熟，给邻里中心借力资本市场创造了良机。当2014年北上广深刚先行开展REITs发行和交易试点工作，2017年中国证券投资基金业协会才加大力度推动REITs，在新建元集团的统一部署下，邻里中心公司早早行动，探索国有资产保值增值新路径。2018年，“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”在上海证券交易所成功挂牌上市，缔造了国内首单社区商业REITs。截至目前，邻里中心已发行三单类REITs。通过REITs发行，不仅极大提升了资金实力，形成“开发—成熟—REITs—再开发”的良性循环，也促使企业加快向社区商业运营管理供应商身份转型，极大提高了管理和服务水平。如今，邻里中心公司正更大力度持续推进项目开发建设，实施大运营标准化管理，开展“投、融、建、管、退”商业地产全生命周期一体化运作，积极打造可复制可推广的“社区商业样板”。
师惠邻里中心音乐派对
在苏州工业园区开发建设30周年这样一个关键节点加以审视，毫无疑问，和园区一样，邻里中心的发展也取得了巨大成功。它的成功，不仅体现在企业的业绩上，更体现在城市的繁荣和民生的幸福上。纵观国内外，城市发展得太快，城市病也会随之产生。生活成本高、生存压力大等问题，会显著降低居民的幸福感。邻里中心的成功，根本上是为人民生活服务，以人为本、亲民普惠理念的成功。毕竟，哪里有邻里中心，哪里就会萦绕饱和度更高的小确幸和人间烟火。在越来越追求幸福指数的现代化道路上，邻里中心的未来，值得看好、值得期待。
