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文/结构化金融【宋光辉】
今天，又是政策发布会。当前，投资者对于政策发布会的兴趣，远远大过了脱口秀。
这次是关于房地产政策的。几大部门领导齐上场，但是股票市场并不买账。上证指数，深证成指，创业板指都出现了下跌。
最让人无语的是，本应该是受政策利好而上涨的房地产指数，反而出现大跌，下跌了6.24％。
关于今天出来的地产政策本身，我的观点是“有诚意有态度，但是无新意无超越”。
先简单点评一下政策。
政策1、充分赋予城市政府调控自主权，调整或取消各类住房限制性措施，如限购、限售、限价等；
评论：无新意。
按道理，在地产市场下行这么久了，需求如此低迷，各地为了土地财政出各种政策的情况下，居然还有限制购买的措施，有点不合道理。
政策2、降低公积金贷款利率（0.25%），降低住房贷款首付比例（15%），降低存量贷款利率，预计大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成。降低卖旧买新换购住房的税费，降低购房成本，减轻还贷压力，支持改善型住房需求；
评论：降低首付比和降低贷款利率能够提高有效需求。
这个美国2005年前后的次贷产品能够提供历史经验教训。与美国次贷的零利率与零首付相比，当前的政策力度远远不够，自然也难以达到能够扭转形势的效应。
而且还有一点，当前房价下跌的预期已经形成，买涨不买跌的情况下，即使提供全额贷款，居民也未必会购买房屋。
美国次贷还有一个重要的设计，就是无连带责任。
即当房价下跌的时候，购房人可以将房屋扔给贷款机构，自已没有负债。零首付加零月供加零连带责任，这才是至高无上的王炸，当前最多算一个同花顺。
政策3、通过货币化安置，新增实施100万套城中村改造。
评论：这招很有用。
可以短时间内提振购房需求，在2015年后的去库存过程，这一政策发挥了重要作用。如按200万一套，100万套增加了2万亿元的购房需求。但是相对于房地产销售额这两年下降的规模来讲，还是少了一点。
政策4、专项债用于土地储备将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地；将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款；
评论：这些政策的作用在于防止烂尾，维护购房人权益与社会稳定。
政策5、将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；白名单房地产项目已审批通过的贷款已经达到2.23万亿元；预计到2024年底，白名单项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元；
评论：商业银行是风险自担且自主经营的主体，在房价下行的时候且地产流动性降低的时候，银行很难像原来那样支持地产。而且这些政策，更多的防止项目烂尾，对于房产需求及房价上涨起不到太多的作用。
政策6、允许政策性银行、商业银行对闲置存量土地收购发放一定比例的收购贷款。
评论：这些政策的作用在于防止烂尾，维护购房人权益与社会稳定。
总的观点
今天的股市下跌尤其是房地产下跌，而在昨天，房地产出现了上涨。
#01
一种解释就是预期。
今天的政策没有对得住推动昨天股价上涨的预期。
但是认真追究起来，当前的股市与经济，还真不是房地产政策的问题。
回顾历史，实际上当前房地产市场的低迷，早在2015年前后推出的去库存政策推出。天下没有只涨不跌的资产，中国的房地产繁荣持续时间太长了，本来就该出现调整的。
正常的周期运行，到了2014年地产就该下行，当年地产市场的确也出现了销售额的下降。
当时的政策强行为房地产续上了两三年的好光景，但是代价就是房价的进一步升高脱离了居民的购买力以及家庭部门杠杆率的提高。这使得现在的地产政策出现失灵。
因此，当前真正能够推动房地产市场需求与房价上涨的政策，其实不是与房地产相关的政策，而是与居民收入增长，企业生存盈利相关的政策。
当前失业率提升，企业倒闭增多，居民的收入及收入预期都在恶化，这种情况下，大家都在存着钱准备过冬防止冻死饿伤，谁还有心思购买房地产这种饱暖思淫欲的闲工夫？
而在当前，中国生产力高度发达，产能过剩（导致PPI为负），这表明中国当前的问题是在需求端。
#02
为何出在需求端？
是因为中国居民劳动收入占GDP的比重太低。这使得中国自身形成的需求匹配不了供给。历次周期以来，中国经济都是依靠外部需求拉动和中国的产业升级（占领新的外部市场）来摆脱困境。
换个角度来看此前的房地产繁荣，其实质就是使得居民降低消费，而将很大一块收入用于购买房产。地方政府土地财政的称呼，也表明社会共识到，居民的购房款实际上是一种隐形的税。
只不过这种税，在居民住房需求没有得到满足的时候，征收起来虽高再狠，也不太影响居民的劳动意愿。这使得中国经济能够很长时间维持很高的投资率或者说资本积累率。
这是中国经济高速增长的重要原因。
现在变了，居民的居住条件改善后，不再愿意支付隐形的高税负了。
而在另一方面，政府征收过高的税用于投资，也很难找到有盈利的项目，投资过剩了，投资形成的产能供给没有相应的需求匹配。
#03
这种局面必须要改变,但是谁也不愿意改变！
政府与居民，在很底层的层面，实际上形成了对抗。政府希望继续维持高积累率以及相应的高经济增速，居民希望增加更多的消费才愿意提供更高强度的劳动。否则，居民选择消极罢工，甚至都不愿意进行人口生产了。
至于货币政策所推动的股市，可以在中短期之内，通过虚幻的财富效应，刺激购房需求和居民消费。
但是股市有牛熊轮回，当熊市来临时，居民将会发现自己原先的财富所得，只不过是一种你失我得的游戏，作为整体并没有分得更多，会再度回到消极罢工状态。
这种消极罢工状态，再加上现代化分工发达的经济运行，一部分人消极罢工，连积极劳动的人也因为自己的积极劳动没有需求也变得消极，经济会陷入螺旋式运转的状态。
#04
一直到有人改变为止！
一种是居民改变。
居民在粮草耗尽不得不在收入不变甚至是下降的情况下，重新提供高强度劳动的时候，曾经流出东南亚等外的产业回归，经济又回到增长的态势。复苏出现。
一种是政府改变。
解决之道，就是收入倍增计划。
先期通过财政转移支付，提高居民的收入（在国民生产总值当中的占比），复苏出现。再慢慢通过收入提高所刺激的劳动创造，来提高生产力。
行为至此，又重提作者此前的观点了：
一切经济问题，都是财政问题。
作者一直以为，不把居民的消费以及在高消费下提供的高水平及高强度的劳动创造，当作是新经济下的新型投资，或许是财政政策隐忍难变的重要原因。
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