葡萄牙位于欧洲西南部，西临大西洋，东接西班牙，以悠久的历史和独特的文化吸引了众多游客。作为一个迷人国家，葡萄牙不仅是旅行者的天堂，也是投资者的理想目的地。
葡萄牙的各大城市提供了丰富的置产选择，但哪个城市适合你呢？我们将为你分析葡萄牙的房地产市场，帮助你在投资前做出正确决策！
1. 里斯本 Lisbon
尽管价格较高，里斯本仍是受大量房产投资者喜爱的城市。与其他欧洲城市相比，里斯本作为投资市场颇有吸引力。
对于考虑在里斯本购置房产的外国买家来说，里斯本有数个独具魅力且具有投资潜力的社区值得关注，如Principe Real、Chiado、Alfama和Estrela。
里斯本：房产价格
根据葡萄牙房地产门户网站Idealista提供的数据，截至2024年2月，里斯本购房的平均要价为每平方米5,538欧元。
然而，放眼更广泛的里斯本大都会区，里斯本的平均房价下降至每平方米3,987欧元。需要注意的是，最终价格将根据你选择的具体社区有所不同。
里斯本：租金回报率
对于有意出租房产的投资者来说，里斯本市中心租金回报率挺不错。
据Global Property Guide 显示，二卧公寓房产可预期获得5.11%的总租金回报率，而独立套房（studio）也有不赖的租金回报率，高达4.8%。
通过租金收入获得投资回报的潜力，使市中心和大都会区的房产对租赁投资者而言均具有吸引力。
2. 波尔图 Porto
波尔图是葡萄牙较大的城市。近年来，波尔图的房地产市场经历了显著的复兴，房屋需求大量增加，流动性高，主要原因是受外国买家需求的推动。
生活成本比里斯本更低的因素吸引了的数字游民和计划在葡萄牙退休的外籍人士。
波尔图有好几个社区都值得一探，例如：市中心、杜罗河口区、里贝拉区和大教堂区。
波尔图：房产价格
波尔图市中心的房产平均价格为每平方米4,055欧元。然而，在波尔图大都会区，价格降至每平方米2,581欧元，使这座城市成为投资者眼中极具吸引力的投资地。
波尔图：租金回报率
波尔图为投资者提供了极具吸引力的租金回报率，成为葡萄牙众多城市中追求高回报的选择。市中心的独立套房有5.60%的租金回报率，而一卧公寓房产总租金回报率更高，达到5.71%。
3. 卡斯卡伊斯 Cascais
卡斯卡伊斯位于葡萄牙里斯本区的海岸线上。在这里，漂亮海景将尽收眼帘。
作为热门的置业地，卡斯卡伊斯提供多样化的房产选择，从豪华的海滨别墅到富有历史韵味的住宅，满足不同投资者的需求。
卡斯卡伊斯享有典型的地中海气候，冬季温和，夏季温暖，非常适合全年居住或度假。
卡斯卡伊斯的海滩如Guincho和Praia da Rainha，吸引了许多享受阳光、沙滩和海洋体验的游客和居民。
卡斯卡伊斯：房产价格
比较卡斯卡伊斯与里斯本的房价并不容易，因为两地的房产类型差异较大。
卡斯卡伊斯主要以独立别墅为主，而里斯本的市场则以公寓为主。
然而，从平均价格来看，卡斯卡伊斯以每平方米7,109欧元的价格显得较为突出，明显高于里斯本的每平方米5,569欧元。
这一差距反映了卡斯卡伊斯独特的海滨生活方式和奢华房产所附加的溢价。
卡斯卡伊斯：租金回报率
卡斯卡伊斯为投资者提供了极具吸引力的租金回报率。
市中心的两卧公寓租金回报率为5.40%，而独立套房的总租金回报率则达到了5.30%。这样的回报率使得卡斯卡伊斯成为投资者的理想选择。
4. 辛特拉 Sintra
辛特拉被认为是葡萄牙浪漫的地方之一，这里拥有色彩斑斓的宫殿、奢华的房产以及浪漫的气息。这片土地获得许多游客的青睐。
辛特拉充满了传统和丰富的历史，曾是葡萄牙王室和贵族的居住地，现在已是许多人向往的生活之地。
辛特拉 ：房产价格
在2023年，辛特拉的房屋平均要价为每平方米2,664欧元，相较于里斯本的房地产价格要更加实惠。
有些辛特拉的高端房地产富有额外设施，如安全系统、私人游泳池和健身房，则会提高房产的价格。
辛特拉：租金回报率
过去五年来，辛特拉的租金回报率相对稳定，为投资者提供了良好的投资回报。在2024年第二季度里，辛特拉三卧公寓可为投资者赚取高达7.59%的租金回报率。
这对投资者来说是一个强有力的激励，使他们将目光转向辛特拉的房地产市场。
5. 在葡萄牙买房的费用
购买过程中的税费
房产转让税 （IMT）
IMT（Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis）是购买葡萄牙房产时支付的房产转让税。该税必须在完成购买前支付，税率从0%到10%不等。
具体金额取决于购买价格、房产类型（如乡村/城市）、地点（葡萄牙大陆或自治区）以及房产是否为主要或次要住宅。
印花税
Imposto do Selo（印花税）是另一项可能在购买时需要支付的交易税。房地产交易的税率通常为0.8%。
购买房产后的税费
年度房产税 （IMI）
IMI（Imposto Municipal sobre Imóveis，市政房产税或不动产税）是一种由房产所在市政当局决定的年度税。城市房产的税率通常为0.3%至0.5%，乡村房产的税率为0.8%。
IMI税率由市政当局每年确定，且是基于房产的税务评估价值，而非购买时支付的价格。
财富税 （AIMI）
葡萄牙对价值超过60万欧元的房产征收财富税（AIMI）。
租金收入税
租金收入通常按28%的统一税率征税。不过，根据合同的具体特点，可能有机会享受降低税率甚至免税的优惠。
可以扣除的费用包括火灾保险、IMI（房产税）、房产能源证书和公寓管理费相关的税费。
此外，房屋的维护和保养费用也可以扣除，但这些费用必须合法证明，并且不能用于家具的相关费用。
出租前24个月内进行的房屋维护和保养费用也可以计入扣除，前提是需提供发票证明所进行的维修工作。
适用于短期和长期租赁：
短期租赁：房主需获得Alojamento Local（AL）本地住宿许可证。该许可证允许房主将房产出租。需要注意的是，"Mais Habitação"法律在热门旅游地区暂停了（如里斯本、阿尔加维和波尔图）的新许可证申请，这使得投资者更难通过短期租赁获利。
长期租赁：长期租赁可以通过标准租赁协议进行，不需要AL许可证。
总体而言，葡萄牙政府对外国投资者持开放态度，并提供了一系列优惠政策。该国也具有多元化的投资选择，无论是传统的住宅房产，还是商业地产、旅游地产，都能满足不同投资者的需求。
葡萄牙的房产价格通常比其他欧洲国家更为合理，因此购房者能够找到一些价格合理且令人惊艳的房产。
葡萄牙，无疑是全球投资者布局海外资产的理想目的地。
