大家第一次意识到，加杠杆在经济周期面前是最大的风险。大家第一次感慨到，不仅有卖不出去的价格还有卖不出去的房子。楼市每一轮周期的起起落落，都伴随着认知的推倒和重建。自从上层喊出“止跌企稳”后，2025年的上海楼市该怎么走格外引人关注。![]()
而限售政策作为调整供应的手段，在当下的情况也不会考虑放松。如果楼市政策的宽松度本身是100分的话，在我看来现在已经达到了85分到90分。现在就是万事俱备，就欠东风，东风就是利率能够降下来。12月份中央经济工作会议后到明年3月底之前这段时间，大概是政策的真空期。现阶段想要大幅度驱动大家的收入增长不是一朝一夕的事情。所以我们认为2025年驱动上海房价上升的主要因素就是利率宽松。“更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策+超常规逆周期调节”。目前市场对于2025年利率下调的预期是50-100个基点。如果万一出现了100个基点的情况，那就是大牛市了。
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在成交量方面，连续几个月低于1.5万套的情况不太可能出现了。至于是大涨、还是小涨，在前面利率的部分已经说明了。![]()
这一轮周期中，产品暴露的短板对于房价的影响已经让大家见识到了。像大宁、联洋、古美之类的地方，已经从低估向上爬了5%左右。我们近期一个金山的客户，挂牌198万，买家上来就是180万，砍掉10%。如果你仍然对自己房子抱有投资的想法，那对于差的产品一定要敏感。按照现在的市场行情来说，明年卖房的房东可以喘口气了。反正你已经错过了3年前最佳的“高位出货”的时间，索性就把节奏再放慢一点。不能保证大家都买到绝对的房价最低点，但是相比过去几年现在就是最低区间。其实一定程度上，解禁的这些房源不见得都会是踩踏式抛售。过去和大家讲规划就是大虹桥、前滩、前湾、副中心等等。明年起，我们认为概念性规划的作用下降，实打实产业升级才有机会。未来房价能够再创新高的地方一定要和产业紧密相关，而且是当下卡脖子或者亟需提升的。产业的更替，就会有资金的洗牌，也会带来人才的更替，自然有楼市地产逻辑的调整。明年开始，产业引领楼市的趋势会越来越明显。
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市区的热门新房会显得更加稀缺，从而再次推动积分上涨。今年比较明显的一个情况是，大家陷入了对房龄盲目青睐的状态。反而让内环很多15年房龄以上的房子，出现了低估的状态。切记保证总价和功能相结合，比如1200万买两房是极限，1600万买三房是极限。中环附近乃至内环可以买到1200万的3房2厅2卫。1100就可以买个三房两卫，5年内的次新，我觉得比徐汇区黄浦区划算多了。在严重的一二手房倒挂时期，二手房是新房热销的背书。尤其从2024年土拍来看，开发商对于明年上海楼市的预期还是比较高的。保利的杨浦地王、徐汇滨江的绿城地王、新杨思的华润地王……在新房引领的市场下，大家重点关注网红新盘的周边次新。![]()
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