特朗普胜选，对地产行业将有何影响？

“78岁，再次拿到美国总统Offer！”

随着美国前总统唐纳德·特朗普，以一场超出预期的大胜，拿下所有7个摇摆州，重返白宫正式当选第47任美国总统，美国乃至全球各行各业，都已经感受到“巨变将至”的氛围。

受房地产大亨父亲的影响，特朗普早在他大学期间，就开始涉足费城的房地产投资。1976年，特朗普收购并重新开发了濒临破产的康莫德酒店，并凭借父亲的政治影响力与媒体造势，与纽约市政府达成了40年税收减免的政策，为他省去了千万美元成本。重建后的康莫德酒店更名为“君悦大酒店”，这一成功的改造使特朗普在纽约上流社会一举成名。

1980年代开始，特朗普先后建造高级写字楼大厦、住宅公寓以及豪华酒店，进一步扩张自己的房地产帝国。1983年，他在纽约曼哈顿第五大道开发了高202米，共58层的特朗普大厦(Trump Tower)，这座混合用途的写字楼，是特朗普集团的总部，顶层有一套三层高的公寓，是他入主白宫前的主要住所；2001年，特朗普世界大厦(Trump World Tower)开业，坐落在纽约曼哈顿联合国广场，联合国总部的旁边，曾一度是世界最高的全住宅大楼，住户非富即贵。

目前，特朗普集团旗下约有250家附属公司和子公司，主要从事住宅房地产、酒店、度假村、写字楼和高尔夫球场的投资开发和经营，其商业版图还触及赌场、文娱、零售、金融服务、商业教育、食品、航空、选美等。

在2016年赢得美国总统大选后，特朗普将集团的领导权移交给了他的子女。

当前，拜登政府四年以来的地产政策，以住房的可负担性、环保和社会公平为特点，包括：

• 增加可负担住房：通过联邦激励措施，支持新建住宅，尤其针对低收入家庭和中产阶级，并为首次购房者提供税收抵免

• 租赁保护：防止租金暴涨和滥用驱逐程序，通过租户保护措施支持弱势群体

• 绿色节能：《通胀削减法案》鼓励开发商建造使用清洁能源和节能技术的住宅

不同于拜登的政府调控，朗普的政策更倾向于自由市场原则，通过减税和放松监管来刺激房地产行业。

在今年9月的纽约经济俱乐部演讲中，特朗普提及了他最新的住房主张，“监管成本是新房成本的30%“，他表示，“我们将取消推高住房成本的监管规定，目标是将新房成本降低一半。”

全美住宅建筑商协会主席兼首席执行官Jim Tobin表示，“当前约24%的独栋住宅成本，和约41%的多户住宅成本，可以直接归因于地方、州和联邦层面的监管成本”。如果未来特朗普能够兑现，甚至部分兑现本次“减轻监管”的竞选口号，那将会给房地产开发行业带来不小的利好。

此外，特朗普还建议开放部分联邦土地，用于大规模住房建设，并在这些区域将实行超低税率和超低监管。事实上，在他第一个任期内，他就推出了“机会区”计划，通过税收优惠吸引了对经济困难地区的投资。

鉴于特朗普的上一届任期内的政策和今年的最新表态，在未来4年的任期内，他很可能倾向于继续出台直接支持房地产开发/投资的政策，从而有利于土地开发和新房建设，并创造类似“机会区”的独特投资机会。

在税收政策领域，特朗普主张继续开展大规模的减税措施。

在他第一个任期内，于2017Q4通过《减税与就业法案》，将企业所得税从35%大幅降低至21%，大幅提振了企业信心，令美国当季私人投资出现脉冲式上行，环比年化增速飙升至9.6%，对经济增速的贡献达1.6pct，主要行业投资出现普涨！

本次，他提出将永久化TCJA（2017年他推动的减税与就业法案）中的个人和遗产税减免；将企业所得税税率从21%降低到20%，并且对在美国国内生产产品的企业为15%。

在Bankrate华盛顿分社社长兼高级经济分析师Mark Hamrick，在特朗普发表讲话后评论道：“降低企业税率可以刺激房地产活动，促进投资，并可能导致房地产市场活动增加，潜在的连锁反应可能是建筑业增加、供应增加和房价下跌。”

此外，还有一点值得注意的是，减税政策将极大地有利于高收入人群，如高管、企业家等，从而很可能会推动对高档和豪华房产的需求。

利率已成为疫情后美国人购房的最大障碍之一，在对纽约经济俱乐部发表演讲时，特朗普称降低抵押贷款利率是“一个重要因素”。他接着说：“我们认为，我们将把利率降至3%甚至更低，平均每个购房者一年可以节省数千美元。”

虽然，美联储设定联邦基金利率并独立运作，但特朗普对这个系统表示厌恶。“我觉得总统至少应该有发言权，”，并在8月告诉记者，“我认为就我而言，我赚了很多钱，我非常成功，而且我认为我的直觉比许多情况下美联储或主席的人都要好。”实际上，在其第一个任期内，特朗普就曾多次向美联储施压，要求加大货币宽松的力度。

对此，地产界内的专家和高管们大多表示兴奋。田纳西大学马丁分校金融知识讲师Alex Beene告诉《新闻周刊》，“许多房地产业内人士都为特朗普的胜利而欣喜若狂，特朗普政府兑现其竞选承诺的可能性极高。”

专注豪华地产和商业物业的BH集团，其CEO兼创始人Isaac Toledano认为，特朗普重返白宫将对美联储的利率政策产生影响，并预测美联储将面临更快、更大幅度降息的压力，相信在2025年内会继续降息。

建筑许可平台GreenLite的联合创始人兼首席运营官Ben Allen表示，如果特朗普能够创造一个较低利率的环境，那么全国范围内可能会掀起新一轮房地产开发浪潮，因为较低的资本成本有助于加速地产开发。

德克萨斯州商业地产公司RREAF Holdings的首席运营官Jeff Holzmann对《新闻周刊》表示，“特朗普本人就是一名房地产开发商，他了解市场，知道需求、质量和利润的驱动因素……大家普遍认为，减少监管和优惠的贷款条件将为开发商创造更多激励，增加供应并刺激竞争。这些对购房者和投资者来说都是好事。”

由此可见，特朗普在商业和房地产方面的议程，将大概率地吸引更多投资进入房地产市场。

关税政策是特朗普本次竞选口号的核心，他曾明确表示：“我们需要保护我们的钢铁行业，需要保护我们的铝行业，这对于我们的国家至关重要。”为此，他提议对所有进口产品征收10~20%的关税，并对来自中国的商品征收60~100%的关税。

建筑行业是受关税政策影响最直接和显著的行业之一。作为建筑行业的主要原材料，钢铁和木材等建材的进口成本若增加，房地产开发商将面临更高的建设成本。

美国全国住宅建筑商协会（NAHB）的首席经济学家罗伯特·迪茨表示：“关税政策导致建筑材料成本上升，这不仅影响了新房的建设，也影响了现有房屋的改造和维修。”

这种成本的上升最终会转嫁给消费者，导致房价上涨，影响住房市场的可负担性。

特朗普曾承诺将在12月实施“美国历史上最大规模的驱逐行动”。根据全国移民论坛的数据，美国大约有100~200万无证建筑工人，占建筑业总劳动力的10%~19%。

美国移民委员（American Immigration Council）会上个月报告称，大规模驱逐措施一旦实施，可能会导致建筑工人减少约150万名，其中包括泥水匠、灰泥工、石膏板安装工、铺砖工和屋顶工，而这些人中超过三分之一的在2022年没有证件。因此，移民政策收紧可能会减少建筑业的劳动力储备，增加地产开发的工资压力和项目成本。

此外，移民也和住房需求紧密相关。未来移民流入的减少，可能会降低大城市的租房需求，对低端住房和租赁市场形成一定的负面影响。

作为地产起家的成功企业家，承载着“美国优先”的民粹期望，特朗普的政策倾向可以说与传统政客出身的拜登“背道而驰”。

在住房政策上，特朗普奉行自由市场原则，以降息、鼓励企业、刺激开发与投资为抓手来解决住房问题，而不像拜登一样强调政府的援助与法令。

毫无疑问，特朗普的胜选为房地产市场乃至整个美国的未来带来了极强的不确定性，他在关税与移民政策上的保守主义，将为地产带来更高的成本压力。

但同时，地产起家的他，对于地产有着充分的了解、对企业经营和经济有着高度的重视，让大家对于未来房地产的利好政策，有了更大的期望空间。

郑重声明：本文档基于公开资料整理而成，旨在提供信息参考。鉴于时事新闻和市场预测的时效性，相关内容可能随时间推移而发生变化。本文中所表达的观点仅供参考，不代表任何具体的投资建议，亦不构成任何法律文件或承诺。投资者在做出投资决策时应独立进行评估，并咨询专业顾问。

参考来源：CNBC、BBC、AP News、Fox Business、NPR、Costar、Politifact、ChicagoAgent Magazine、News Week、RCLCO