AlphaX CEO——Stephanie Yi
受邀参加 2024 年 IMN ADU 论坛
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2024
09
10
本文概要
Summary
2024年9月10日，IMN ADU 论坛在加州的 Dana Point 举办，AlphaX 的 CEO—— Stephanie Yi 受邀加入本次论坛的顾问委员会，并与各位行业专家一同，在现场发表演讲！
本文将带大家回顾本次论坛，并分享 Stephaine 在现场对于 ADU 市场的洞察与实践经验！
人物
简介
作为成功的地产企业家，Stephanie 擅长研究和分析前沿市场的投资机会。她曾获得生物学博士学位，创办过自己的生物技术公司，并且通过上市公司收购成功退出。后来她担任过基金经理，积攒了丰富的基金管理经验。
独特且励志的创业背景，让她可以更加敏锐地发现创业机会，并且凭借丰富的基金与公司管理经验以及地产知识，迅速辨别与预防投资市场里的种种风险。
2019 年，Stephanie 正式涉足房地产行业，并在短短几年内，带领 AlphaX 取得了瞩目的成绩！
AlphaX介绍
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论坛
现场
本次论坛的顾问委员会阵容星光熠熠，汇聚了 ADU 领域的杰出企业家与政治领袖，共同探讨行业的现状与未来发展！
顾问委员会
The Advisory Board
现场照片
Photoes
Stephanie 正在演讲
论坛现场照片
本次论坛，与 Stephanie 一起分享行业经验的同座嘉宾们分别是：
Nick Arenson——加州 Mountain House 地区首屈一指的住宅建筑商 Altamont Development，在公司担任 Managing Director President / Homebuilding。
David Carrick——加州的混凝土浇筑承包商 Concrete Value Corp，1990 年来为住宅及商业房地产领域的领先品牌完成了数千个项目，在公司担任 President。
Corey Hanker——加州预制建筑供应商 Papaya Development，快速交付高性价比、绿色节能的预制住宅及 ADU ，在公司担任 Managing Partner。
ALPHAX
ADU
经验分享
Stephanie 论坛分享议题：
Building New, For-Sale Single-Family Developments With ADUs
AlphaX 当前有多少地块，在房屋规划中配备了 ADU？
AlphaX 是一家垂直整合产业链、专注于单户住宅 (SFR) 的投资公司，目前有建成后出售 (BTS) /出租 (BTR) 两条业务线。
BTS 项目的建后价值超 2 亿美元，包括新建独栋和小型社区开发，其中约 80% 的项目在设计策略清单中纳入了 ADU，以提高投资回报。因为湾区房屋的每一平方英尺居住面积售价高达 $1,000~1,500，ADU 能够在土地面积有限的前提下，额外增加房屋的居住面积。
在 BTR 项目中，ADU 亦是极佳的选择。首先，其可以与 SB 9 及 ADU 出租策略相结合，增加租金收入，最大化土地使用，并吸引更广泛的租户——与单纯的多户住宅开发相比，可以使得成本最小化。通过纳入 ADU，开发商可以同时提升 BTR 资产的短期现金流和长期价值。
AlphaX 还正在内陆帝国开始 SFR-BTR 项目，在项目中添加 ADU 并最大化其面积，以增加租金、平衡土地开发成本。在建设实践中，尤其要注意小过道，或更宽的车道，以方便住户的交通。
将 ADU 纳入考量的房屋买家，数量很多吗？
这取决于房产的位置，以及 ADU 的类型。在高端地区，车库改造而成的 ADU 并不受欢迎。
过去十年间，带有 ADU 的房产需求激增，究其原因可能有：硅谷地区的住房短缺，房产价值更高，住户对多代共同生活、家庭办公室，以及租金收入潜力的日益关注。虽然各城市的确切数字可能有所不同，但湾区对配备 ADU 的房产的兴趣上升是显而易见的。ADU 增加了灵活性，产生了租金收入，并满足了住房需求，这使得它们在竞争激烈的湾区市场，成为许多买家非常渴望的资产。
在圣何塞，预批准的 ADU 设计特别受欢迎。AlphaX 已经收到了非常多关于 1,200 平方英尺独立 ADU 的咨询。
AlphaX 提供 ADU 的设计是相连的（attached），还是分离式的，亦或是两者都有？
两者都可以提供，但会根据土地的具体情况而定。
分离式的 ADU 更受欢迎，因为它为住户的独立生活提供了更多的隐私。
对于购房者来说，ADU 的用途是增加额外收入，还是安置家庭成员？
这两个用途都有，并且正在吸引越来越多的购房者，具体的用途通常取决于房主个人的需求和情况：
额外收入：将 ADU 以长期租赁或短期度假租赁形式出租，产生额外收入，以帮助支付抵押贷款、房产税或其他费用。
家庭成员的住房：购房者需要一个单独的家庭办公室/家庭成员房/客房；为年迈的父母或成年子女提供独立的生活空间；在提供隐私和独立生活区的同时，保持紧密的家庭联系。
AlphaX 提供哪些 ADU 设计可供选择？房主的流行选项是什么？
AlphaX 提供面积在 500~1,200 平方英尺的多样化 ADU 设计。
面积 1,000~1,200 平方英尺的 ADU，一般会带有独立入口/停车场。
虽然很多市政府将 ADU 面积限制在 1,200 平方英尺，但大多数房主会选择 500~800 平方英尺的 ADU，此区间内 ADU 的功能性、成本和监管合规性可以达到一个相对的平衡。
此外，749 平方英尺的户型非常受欢迎，因为它低于 750 平方英尺的阈值，因此不需要向政府支付开发影响费。（SB 13）
在 ADU 建设中，AlphaX 使用到的政府激励措施有哪些？
使用到的政府激励措施：
降低开发影响费：加州 SB 13 法案规定，750 平方英尺以下的 ADU 免征开发影响费，对于更大的单位，费用会正比增长，和 ADU 相对于主要住宅的大小有关。
房产税优惠：加州的第 13 号提案允许 ADU 单独评估房产价值，这意味着即使建造 ADU，主要住宅的房产税可能不会显著增加。
区划改革和简化审批：最近的州法律（如 SB 9和 AB 68）通过禁止地方政府应用过于严格的区划和发展标准，减少了建造 ADU 的障碍。因此，房主现在更容易在单户住宅地块上建造 ADU ，通常不需要自由裁量的许可。
可用但未使用的激励措施：
加州 ADU 补助金：CalHFA ADU 补助金计划提供高达 $40,000 的补助金，帮助支付预开发成本，如许可、建筑设计、现场调查和影响费。各位房主可以向参与本计划的贷款机构，进行申请。
建造 ADU 对房屋售价的提升如何？投资回报如何？
ADU 可以显著增加财产价值，根据 ADU 所处的位置和质量，通常可以将整体财产价值提高 10~20%。在高需求地区，价值的增加可能会更高，特别是当地市场的租金水平较高，或有多代同住的生活习惯。
与从头开始建造全新的出租单元相比，ADU 通常仅需较低的投资额，但仍然提供接近的租金收入，从而带来更高的投资回报。
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END
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撰稿：Colin
审核：Stella
