这个上海园区项目案例中的成本优化，你的园区用到了吗?

楼市房产 2025-01-02 17:02 上海

2024年11月27日，上海未来园与亿翰智库携手呈现的《园区规划设计大讲堂》第三讲如期开播，主题为园区规划设计全流程效益提升与成本管理经验思考。我们做了切片讨论主题三：上海项目案例分析成本优化与用电标准探讨的启示

以下为嘉宾演讲实录：

元创基金资产管理部资深副总裁王军：

#01

案例分析一

前面提到了前期工程费用，前期工程费用更重要的是不能漏项，每一笔费用要有出处和收费标准，无论是按建筑面积、占地面积还是其他计费依据。这里罗列了截图中的一项，以说明列项问题。前期费用包含规划、科研勘察、设计费、工程监理、造价咨询、三通一平等，在做成本测算时要做到事无巨细，把项目列全，尽量避免漏项，因为一旦漏项，模板的准确性会大打折扣。比如某一项价格或指标出问题影响可能不大，但漏项影响就非常大。这部分还展示了一个项目的分级，技术配套费包含室外给水、排水、采暖、消防、室外供电、燃气等相关项目，后续有机会交流时可以针对某一项进行展开。

在目标成本测算时，最好将每个项目不同业态的版本单独分开。因为在与同行业朋友交流或探讨项目时，会遇到一些相关问题。有的公司只做整体测算，比如一个项目有高层办公、多层厂房、多层研办等三个或四个以上业态，地下工程没有完全分开，完全按建筑面积分摊。这样有时做出来的目标成本总数或单方可能不出问题，但对后面不同业态的售价或租赁价格确认起来就相对麻烦。所以我认为应把不同业态的成本单独列出来，在总表中体现，为后面的定价提供良好支撑。划分原则可以总结为：地上地下分开、各单体分开、能拆就拆。

这里讲到项目案例的主要内容是用电。用电对项目成本影响相对比较直接且较大。例如，我曾经历过一个项目，严格来说，比如厂房产品，按 70 瓦每平方米可能就可以。但在苏州有一个国企开发的产业园，位于阳澄湖数字文化创意产业园那一片，这个产业园配电标准非常高，采用双回路供电，单平方米做到 120 瓦。其实有些时候过高的配电标准在没有更多产研或招商部门确认预期引入企业的前提下，盲目提高用电标准毫无意义。有时在整个用电过程中，峰值一直达不到，完全是浪费。后期，现在对建筑要求比较严格，像苏州现在基本上屋面上 50% 都要做光伏。如果加上光伏，可能会有更多剩余，用电量预留足了但实际使用过程中用不满，变相造成成本浪费。所以在成本测算时，需要与设计部门更多互动，从设计端明确，从成本端确认，这样才是项目在开发过程中准确确认某项成本的管理动作。

#02

案例分析二

另外一个成本优化案例是位于上海闵行区。当时项目的实际情况是总包已招完标，相关预制率要求及满足预制率的做法已明确，计算预制率可能会用到叠合板、叠合梁、楼梯等。这个项目在整个成本优化过程中处于总包之后的阶段，相对比较滞后。从正常逻辑来说，本应在设计阶段解决，但由于某些原因，前期没有形成这样的管理动作或合理的逻辑顺序。

这个项目在总包签订之后实施成本优化管理动作。主要成本优化点是将叠合板改为钢筋桁架楼承板，此改动在当时规范范围内可满足预制率要求。成本部门与设计部门达成共识后，设计部门出具方案图，从构件角度进行成本测算。经测算，每平方米可节约 100 多元。对于 4 万方、9 万方或 11 万方左右体量的项目，节省金额可观。经过进一步测算，该项目节约金额达千万级别，约一千两百多万。

关键在于形成这一管理动作的前提条件。此过程并非仅出方案图、成本部门测算价差后就实施。当时这项工作推进有阻力，因会影响工期而工程部门有所抵触。所以需在尽可能可接受的工期损失范围内完成，这需要进行大量沟通工作，包括设计方案的调整。但不能盲目调整，比如在没有案例的情况下，单纯从规范推导这种替换是否满足现场实际需要存在问题。为此，对这项工作进行了市场调研，组织设计、工程、招商、成本等相关部门共同考察同业态园区在建项目的实际应用案例。

考察结束后，各部门对结果进行确认。工程部门从实施角度考量质量是否会出问题，设计部门考虑出图后能否满足使用功能要求，招商部门考虑在招商过程中这一变动对客户体验感的敏感度是否可接受，成本部门主要关注是否能节省大量成本。这些问题逐项解决，当时大家加班频繁，时间安排紧凑。最终，这项成本优化得以落地，与之前的测算数值相差无几。该项目在总包已签合同的前提下，从合同中节省出一千多万，大大提高了项目竞争力，在售价上有了更大空间，对去化也产生了直接影响。

#03

结语

今天分享的案例主要是想表达在整个成本管理过程中，时刻要有成本优化意识。在具备优化的前提下尽量优化，但优化不是盲目进行的。我曾经遇到有人提到优化却把石材换成 PC，我认为这不是优化而是降标。成本优化是在满足所有相关标准不降低、能够满足项目需求的情况下，合理优化，减少成本支出，提高利润率。这个案例分享出来是为了让大家在平时工作或管理过程中，加强培养部门或自己的成本优化意识，无时无刻不思考优化的可能，但论证完不行也不要强制优化。

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