2024年12月5日，上海未来园与亿翰智库携手呈现的《园区规划设计大讲堂》第四讲如期开播，主题为工业企业需求导向下的园区产品策略。我们做了切片讨论主题一：产业园区落地前的多个因素。

以下为嘉宾演讲实录：

均和云谷园区规划设计负责人 陈洁：  

今天的主题是 “工业企业需求导向下的园区产品策略”。我和振宇总将从两个维度来阐述该产品的导向与落地思路。

#01

产业园区规划前期核心考量要点

我们深知，做产业园区并非易事。虽说以工业企业需求为导向，但在引入企业实际需求时，前期需考虑诸多因素。在此，我将详细阐述做工业园区所需考虑的要点。

（1）政策

首先大的政策方面，此因素涵盖面广，会使产品产生诸多变化与考量点，主要地块的土地性质、分割政策、自持比例、控规指标以及地块条件等。

土地性质方面：全国的工业用地存在多种不同名称，诸如从 M0、M1.M2、M3 到部分地区的 M4、Ma、Mx、甚至有C65科教研发用地等情况。不同的用地性质会使产品差异显著。例如，正常的 M1 至 M3 通常与环保相关，这是一般工业厂房报建时的常见描述形式，单体为普通工业性质。而各地出现的 M0、MA、MX 等属于地方政府为扩大土地指标或引入特定企业而编制的土地性质编号。这几个土地性质下的实施，不同地方具体标准有区别：主要在车位配比、人防、单体属性、功能描述上有地方各自要求，需要挖掘实施细节上的标准。

产业园是统称，但每个项目土地性质表面看不出来。研发用地在各地的称谓也不尽相同，有分称研发工业和研发办公。以上的描述导致单体归类亦有差别，研发工业在许多地方被归类为工业建筑，单体依工业规范执行且允许生产企业准入；而部分地方的研发办公被归类为民用建筑，会导致生产企业无法准入。故而这部分需与政府单独沟通协商，以制定相应的调整政策。

其二分割政策方面。我们可从以下几个维度看待分割政策：一是与政府签订的合作协议，二是土地出让合同，三是当地明确公示的文件政策。这些政策对工业园区的厂房有具体要求，例如存在分户、分层、分单元等不同的分割方式，同时还有最小分割面积的规定，如不小于 300 平方米、不小于 600 平方米或不小于 1000 平方米等。此类规定会使产品呈现不同情形，比如同一栋楼，若按分栋规划，一栋楼设计为四户，未来能否拆分产权证便与所有的分割政策紧密相关。因此，当有客户在一栋楼上，我们设计为一栋楼分两户或三户时，若客户想购买两户合并，是否可行也受相关政策约束，甚至会影响其未来办理产权证的有效性，所以这部分至关重要。

其三是自持比例问题。全国各地不同城市的自持比例要求各异，有 100% 自持的，有条件分割的，还有 100% 销售的。100% 自持相对简单，所有建筑全部租赁即可；全销售也不复杂：但有条件分割、按比例分割的情况则较为复杂。例如有些条件附带税收要求、客户质量要求、或者带有年限要求等，只有满足这些条件才能分割。那么前期究竟按租赁还是销售模式推进，这涉及具体的产品面积布局，还会对整体的开发顺序、经营思路以及产品设计、楼栋布局和总图规划等方面产生影响。

其四是控制指标，涉及各个城市、每块地的具体出让指标。多数情况下，通过初步研判便能知晓，比如有些地区密度极大，要求 40% 以上，同时容积率又颇高，这种情况会使打造适配产品颇具难度。因为要实现高容积率，就需向高处建设，但密度过大又需在地面延展，其中存在诸多矛盾点。甚至有些项目的绿地率要求 30% 以上，而这通常是针对住宅或商办产品的标准。所以在初期进行土地研判时，这些因素会对整个项目的楼栋和具体户型产生较大影响。

我们通过一个具体示例来阐释相关情况。以分层产品为例，若其为销售型产品，且政策规定面积不得小于 800 平方米，在此情形下，此类分层产品的构建模式可设计为两栋楼彼此间距极小，趋近于紧密相邻状态。其内部构造为每一层均配备独立的交通流线，通过将两栋楼紧密靠拢，并对每层实施按层分割的策略，以满足销售型产品的面积及布局要求。

然而，倘若该项目属于自持型分层产品，那么便需充分考量未来 5 年、10 年乃至更长期限内，不同客户的多样化需求对该自持产品所带来的调整需求。例如，当未来客户提出 1000 平方米甚至 2000 平方米的使用面积需求时，需确保该产品具备能够直接打通相应楼层空间的可行性，以此灵活适配客户的特定面积要求。

（2）产业环境

产业环境部分本质上属于产品定位的范畴。产业环境涵盖了我们之前提及的区域宏观经济分析、项目所在区域的经济状况以及本项目的目标定位。一方面，从经济角度来看，是指地方政府对该项目存在着发展特定行业的预期，亦或是对经济转型有所要求。另一方面，还存在行业限定的情况，在全国范围内，部分项目明确规定仅限航天航空、电子信息等特定行业，或者某些项目带有行业编号，除与该编号相关的行业外，其余行业均不得进入。这便要求我们在项目前期对这些行业需求进行精准判断，进而做出与该行业的企业生产需求相适配的产品设计，并将其贯彻到每一个单体项目中。我们以宝山的工业园区为例进行简要说明，从产品端的角度而言，这主要是产业规划部门或市场定位部门的核心工作范畴，他们会对整个产业的基础政策、能级状况、区域发展的行业走向以及现有的经济条件等要素进行综合分析。

（3）市场分析

市场情况以不同城市作为例证，例如潍坊，去年开展的调研结果表明，潍坊的整个市场上，主要的产品类型为二层、三层以及五层等。由此清晰可见其存量状况以及产品所面临的压力态势。故而在下半年，众多产品进行了调整，诸如降低了建筑层数等举措，进而重新激发了一部分客户的需求。市场中的具体落位事宜将会对具体的产品层高、面积、容积率、荷载等项目指标，乃至整个户型的规划产生影响。

（4）客户来源

与此同时，还有客户行业的细分的相关问题。在我们对每一个行业展开分析时会察觉，同样一个行业存在多个端口，涵盖生产端、研发端，以及组装环节的端口等。然而，同一个行业但不同端口的企业入驻需求存在差异，那么究竟能够引入哪一个端口呢？倘若引入的是纯研发端，那么项目所处位置必然要好，周边需具备相应的条件，包括人才储备以及配套设施等要素。如此一来，研发端的特性就决定了产品需要契合类办公或者研发的需求，对于客户而言，产品的外立面设计、面积规划以及建筑形象都要打造得较为优质。另外一种情况是研发兼中试，或者类似于小型组装的情形，这要依据具体的行业而定。其中一些存在洁净车间需求的，会有特殊的荷载以及特殊的层高要求；其他则只需满足一部分基本需求，提供相应的面积，并且便于货运的上下运输即可。还有纯生产端的企业，需要给予较为宽敞的生产空间，以方便车辆进出的交通流线，同时各项配套设施也要完备充足，对这类企业，在具体设计过程中，对于较重的生产需求，要配备较高的层高、较大规格的电梯，以此满足垂直交通的需求，并且在运输流程中要保证方便快捷、高效顺畅。

（5）公司/项目经营模式

我们亦会考量具体产品于不同公司、各异项目中实际存在的差别。

例如部分公司将项目经营策略设定为快销模式。在此模式下，会依据当下客户需求展开研究，即针对当前市场中需求旺盛的情形进行项目定位，以此确保招商去化成效。对于具体产品的设计，会着重于成本优化，提供相对契合的空间层高，在成本可控的最优范围内开展快销模式的设计工作。

还有高利润模式。此处所言的高利润并非指我方的高利润，而是指引入的客户自身利润可观、企业品质优良。这类客户对土地的税收承诺要求偏高，故而整个项目的品质，诸如户型设计、立面设计、电梯配置以及货运与人行完全分流等需求均需全方位满足。鉴于此类企业成长性佳、形象良好，需赋予其足够气派的门面形象。这类客户存在对外接待、新的业务增长点以及上下游产业链关联需求。因此，在设计园区产品之际，务必要针对这类客群在形象塑造、配套设施建设以及员工需求满足等方面开展大量深入的研究工作。

此外，还涉及一些定制化需求。鉴于近两年客户需求持续变动，会产生一定的定制需求。在定制过程中，依据实际客户需求会进行诸多调整，所以在户型设计方面会预留部分空间，毕竟存在这部分客户将定制需求变更为其他类型客户需求的可能性。在平面设计进程中，需将此类可变因素预先考虑在内。当然，如前文所述的自持模式，这几类模式会致使产品本身呈现出显著差异。

再者，还有战略示范模式。这种模式的运作方式与具体产品、景观布置以及交通规划等做法全然不同，此即为我们所讲的为项目经营模式。另外有一种公司模式，这些和公司的风格以及其理念有关。有的追求快速出击与快速销售，有的注重品牌打造、形象塑造以及口碑建设，还有的打造以产品均好性并提高客户量的策略，即一次性招揽众多客户入驻。对于这种模式，产品面积较大，能够容纳更多不同客户的需求，同时一次性将体量提升，建设较大规模园区。不同公司的经营模式使得产品在核心需求上有所区别，会提供不同的交通规划、不同的层高设计以及不同的面积配置。倘若如同前文提及的面积较大且适配所有行业的情形，便会充分考虑通用性层高需求，在荷载方面基本能够满足市面上90% 以上的需求。与此同时，交通方面要确保满足垂直交通的流量要求以及荷载开门尺寸的通用性标准。

#02

关于工业企业的具体需求，我们从采访客户或市场端反馈回来的实际需求有几个点。撇开他们对于资金方面的考量，其他需求主要有交通运输需求、生产需求以及市政设施、形象配套等。

（1）物流运输需求

地块周边交通状况：包括高速以及铁路是否便捷，这关系到客户的对外联系。

园区内交通规划：我们会依据客户的不同属性，提供不同的道路宽度、转弯半径以及满足现货平台和堆货区的需求。例如，如果园区以总部型或研发办公类客户为主，这类客户对道路的生产需求相对较弱，但仍有一定需求。他们对形象要求较高，所以对绿化和公共空间的需求相对较高，对转弯半径要求较小，现货平台的宽度尺度要求也不高。但如果是重载生产企业，如机械类、供电设备类等，适合单层厂房的重型企业或大型机械设备企业，他们对道路宽度要求较大，会有 17 米甚至 20 多米的长挂车驶入，对道路承载能力和转弯半径要求至少 12 米。他们还希望厂房周围有明显的卸货区域或卸货平台，且厂房周围最好不要有过多绿化，以便有空间进行堆货和转运。这些需求会落实到具体的产品和平面布局上。

单体内交通需求：分为分栋厂房和分层厂房两种情况。分栋厂房的楼上楼下为同一家客户，一般会将生产安排在一楼，二楼用于研发和小型生产，客户自行安排货运，通常会预留2吨到 3 吨的电梯空间。而分层厂房较为特殊，涉及到运输的便捷程度。例如，需要考虑整层有多少户、一共有多少层，以及该区域的设备是重型且尺寸大的居多，还是以生产服务或者检验检测的客户居多，这将决定配置不同的货梯。如果是生产属性较强的区域，会配置 3 吨、5 吨这样的货梯。此外，货梯有不同类型，两个或三个货梯在同一空间内有联动效应，货梯运载能力会较高，货梯总数量可以减少。但如果货梯在建筑两端，可能需要根据面积配置更多电梯。比如一侧面积为 2000 平方米，货梯配置在两头，这种情况可能需要两边各两部货梯，否则垂直运输过程中运输压力会较大。关于吊装孔，具体需求取决于具体行业。像湾区很多客户上楼用于生产，对吊装有具体详细要求，但其他很多城市虽预留了吊装孔，客户却并非以生产为主，所以只需预留即可。

（2）生产需求

涉及客户所需空间即具体面积。有的客户生产需要很大的生产线，对首层面积要求较大；而有些客户可以上楼，把设备放在狭小空间进行组装，这种情况可以给出比较精准的面积段。

层高方面，首层重生产的客户层高要求较高，但目前市场上出现一种情况，客户实际需求层高在 6 米到 7 米之间，然而由于竞品层高较高，市场也随之调整，因竞争原因导致层高往上增加。

荷载方面，受政策因素和客户需求因素影响，一般首层荷载较大。楼上有大型生产需求的客户，如从事半导体设备生产、电力设备等，会有较大荷载要求，如 800 公斤等。

在层高方面，目前了解到，只有做洁净车间的需求比较特殊，净高要求一般在 4.8 米到 5.5 米之间比较常见。

数据方面，现在与以前有所不同。以前企业生产过程中对行车有较大数据要求，但现在由于行车技术进一步提升，对于一层面积 600 平方米、层高 6 米左右、柱距 8 米左右的小厂房，也能布置 3 吨的航车。现在的航车离梁底高度比较小，没有以前那么大的尺寸要求，所以考虑企业生产需求时，还要同步考虑桁车工艺已提高，那生产层高可做一些调整。

生产线规划方面，如前所述，涉及到底是横向布置还是像办公那样方方正正布置，问题不大。

（3）市政设施需求

市政设施方面，会遇到很多企业的实际需求，有些有燃气要求，有些有特殊供暖要求。这些在楼栋里会占用一些平面布局，需要预留一部分空间。也遇到过有特殊企业有向上排烟道的需求，但不同企业由于排放气体不同，烟道之间正常有 15 米的要求。很多时候不能完全都留一个共用烟道给客户，在行业限定单一的时候可以这样做，但其他时候可能不能留得特别多。因为企业自己进来后会有自己的排放要求，比如必须往上面升 15 米，必须离开其他气体一定距离。所以这种情况下预留太多，未必对其有效。

（4）形象需求

如前所述，纯生产企业对形象要求不高，重点关注生产端实际使用的有效性，如如何转弯、堆货、进出等。但是对于类办公企业、有上市需求的企业或者税收质量非常高的企业，他们对整个园区的形象、景观以及门面有非常详细的要求。所以我们会根据园区针对的客群不同，给予不同的相应配置。

（5）配套需求

基本配套有食堂和便利店。至于宿舍，要看整体周围的供应情况。在共享空间和其他运动场地方面，我们多年的经验发现，园区内如果年轻人较多，他们会有一些运动场地的需求。但如果是以纯生产为主的客群，这种需求会比较弱，因为这类客群基本上是上班来、下班走，中间什么休闲时间。如果是属于研发型、类办公型的客群，他们的员工对于休闲、娱乐或者运动场地的需求会稍微明显一点。所以这块还是要根据不同的客户，确定不同的配套需求情况。