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作为美国历史上首位依靠掘金不良资产起家的美国总统，78岁的特朗普时隔四年卷土重来。四年前，其首任的最后一年中，中美签署第一阶段经贸协议。在近百页的协定中有这样一条：“中国应允许美国金融服务供应商申请资产管理公司许可证，该许可证将允许它们从省级许可证开始直接从中资银行获取不良贷款。”
也就是说，彼时的美国想要获得中国省级AMC牌照。随着特朗普败北拜登，这件事再也没有被提及。如今特朗普重回白宫，是否依旧垂涎这张省级AMC牌照？这位依靠不良资产起家，并持续深耕不良资产50余载的“掘金王”的又会为我们带来什么？在不良资产领域，特朗普最擅长的单体不良的投资处置。在投资上，他从来不会咨询专家，而是凭借本能反应做出判断，然后自己去做“现场尽调”。此外，他也不太依赖地段，地段必须优越在他看来是外行人的观点，因为他可以通过造势、提高人们心理预期，吸引优质的业主，来自行创造好地段。与此同时，特朗普拿捏政府、金融机构的能力比较强，可以游说政府甘心让利，金融机构放心掏钱。先让我们回顾一下其不良资产发家史。特朗普父辈从商，1968年其从宾夕法尼亚大学沃顿商学院毕业后，进入父亲的房地产公司工作。当时他和父亲都看上了位于俄亥俄州辛辛那提市的一个名叫“斯威夫顿”的小区。这个有1200户的小区，因为缺乏物业管理、环境混乱，入住率不足4成。特朗普父子以570多万美元的价格将其买下，对小区进行了一系列升级改造。譬如给小区每个房子的窗户都换上白色的百叶窗，把大门改装成了具有殖民时期特色的白色大门，对小区进行严格的物业管理，保持环境整洁，从而让这个原本人气低迷的小区很快被租住一空。经过几年的精心打理，到了1972年，特朗普将斯威福顿小区以1200万美元的价格卖出，净赚了600万美元。26岁的特朗普从斯威夫顿小区获得了丰厚收益。如果说这次成功是父子联手，那么接下来特朗普就要单枪匹马进军不良资产了。拿破仑曾说过，不想当将军的士兵不是好士兵。在特朗普眼里，不想开酒店的总统不是好总统。巅峰时期，15家特朗普酒店分布在华盛顿、纽约、芝加哥等中心城市，以及夏威夷、巴拿马、拉斯维加斯、里约热内卢等热门旅游地。这些酒店的豪华程度让人叹为观止。而特朗普自己的酒店就是从一个不良资产项目做起。▍Round2 单枪匹马：商业项目改造升级，凯悦大饭店繁荣至今特朗普在1971年开始掌管家族公司运营。虽然父亲是个成功的商人，但只敢在纽约郊区发展，而特朗普从青年时代就是个很“疯”的人，他直奔曼哈顿，他明白这里才是房地产业的心脏地带。当时宾夕法尼亚中央铁路公司旗下有家康莫德酒店，与20世纪初的中央车站相邻，位置优越。但因为管理不善、缺乏维护，濒临倒闭。1974年，占据黄金地段的康莫德酒店，成了宾州中铁旗下的不良资产，敏锐的特朗普从中发现了商机。如果能够将酒店重新设计、改造，加强治安和酒店周围的配套管理，这家酒店将是不可多得的福地，特朗普为拿下这个项目，特别设计了一套方案：第一步： 游说政府，让宾州中铁相信，特朗普是购买康莫德的最佳、乃至唯一人选。第三步： 说服政府参与酒店转手后的利润分成，为自己最大限度减免税金。第四步：邀请一线酒店品牌加盟运营，提升酒店的管理和档次。第五步：说服银行，让他们相信自己的运营能力，为项目提供8000万美元贷款。最终，特朗普逐一实现了以上目标，他还为酒店争取到了40年的减税政策。1975年以1000万美元买进邻近纽约中央火车站的破旧旅馆，历经五年的运筹帷幄，于1980年竣工的“凯悦大饭店”，是特朗普房地产事业上的重要里程碑。他以重金聘请了当时著名的建筑师设计新颖美观的旅馆外貌，内部装潢也独具匠心，吸引了络绎不绝的宾客。直至今日，凯悦大酒店依旧生意兴隆。这成为特朗普依靠自己力量赚取的“第一桶金”，从此后他就在商业不良资产上一发不可收拾。
▍Round3 再上巅峰：收购华尔街40号，是其最具价值资产华尔街40号是一幢72层高、共约130万平方英尺的经典建筑，80年代初被菲律宾前总统马科斯买下，但房地产迅速降温后，又让香港的一家叫廷森的集团以较为便宜的价格拿下。由于没有地缘优势，人脉缺乏，这家花了大把的银子却不能盘活。1996，特朗普以不到100万美元买下项目，并且负责承担解决与承包商们的所有合同。令人震惊的是，廷森竟然没有还价就答应了。他们只想尽快甩掉包袱。特朗普迅速与德国家族搞好关系，让租约合同稳定长期。接着又召集承包商，让他们吐出部门油水。因为廷森公司心急火燎地撤出美国，留给了特朗普大量可以从保险公司和政府获得赔偿的退税金。结果，特朗普买这座楼的价格竟然低于100万美元，而且每年的租金收入可达到2000万美元。华尔街40号-特朗普大厦
时至今日，华尔街40号称为特朗普旗下最为值钱的资产之一。2017年，特朗普当选美国总统，此后又不断出手收购地产项目、文旅项目，不过此前其也陷入过债务危机，这四年之间，曾传出为旗下特朗普部分酒店寻求新买家，2024年初，特朗普净资产从32亿美元缩减至26亿美元，跌出福布斯美国400强富豪榜。不过随着美国大选的进行，特朗普身价又飙至65亿美元（约468亿人民币），在全球500大富豪榜上排名第481位。值得注意的是，65亿只是其净资产。或许，正是因为特朗普在不良资产上的独特嗅觉，当年才会提出申请中国省级AMC牌照的要求，以达到美国金融机构从中资银行获取不良资产包的目的。时隔四年，我国不良资产市场已发生巨变：
商业银行出包量骤减，五大AMC和地方AMC都不够分，外资机构更没有机会。金监总局修订的《非银行金融机构行政许可事项实施办法》已经明确，符合条件的外资不仅可投资金融性AMC，甚至可以控股，已经完全向外资开放。
但当初中美贸易协定中规定的：“美国金融服务供应商申请资产管理公司许可证”，可理解为是美国金融机构作为第一大股东申请的牌照。这一点，各省几乎没有明确规定，还有上升空间。
而从特朗普地产不良的专业来看，中国还有足够大的市场空间。外资机构的资金、投资理念、管理经验和新的思维模式也正是我们所需要的。只不过59家地方AMC竞争已经相当激烈了，外资是否能分得一杯羹不得而知。在外资三进两出中国不良资产历史上看，折戟的不在少数。2012年，银行被允许将不良资产以打折的价格出让给金融资产管理公司，不良资产的一级市场就此形成，2013年省级资产管理公司陆续成立，此时，中国房地产行业进入到迅猛发展期，收购重组类业务崛起。外资机构第二轮进入中国，2014年以后异常非常活跃。彼时经常会看到外资在广东地区20亿、30亿、50亿的规模拿不良资产包。与四大AMC同台竞价，由此带来的是不良资产包价格扶摇直上，这个时候孤星基金和太盟投资集团（PAG）开始在中国买入不良贷款资产组合。很不幸，与当时许多民营AMC与社会投资人一样，孤星被套了，并于2021年宣告退出中国市场。收购处置传统资产包失败，外资换了一套打法卷土重来。
2022年，开发商密集出险时，外资第三轮杀入。以高盛为代表，马拉松资本、汇丰资管、瑞银资管、贝莱德更多的是抄底出险房企的“垃圾债”。但也有黑石和凯德在房企遭遇流动性危机甩卖资产之际入手其土地，物流园、产业园、工业资产等。还有橡树资本等向房企提供融资，待违约后处置资产。那么特朗普重回白宫，又将以何种方式进入我国不良资产？其不良圈的好友，黑石集团、柯罗尼资本又如何借机跟进？我们拭目以待。进入公众号发消息“1”
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