来源 | 中国房地产报
最贵的一套近5000万，购房者不仅需要被验资1000万，还需要被冻资300万……昔日深圳“地王”——泰禾深圳院子在被长城资产接手一年后开盘面世。也意味着深圳院子项目的正式盘活。近日，长城资产该项目管理层对外界公布了盘活的操作细节，并称“难度极大”。
详解项目“债务重组”与“股权重组”
当下，外界对深圳院子最关注的问题，是项目的经营还会否受到“暴雷企业”泰禾集团的相关债务与纠纷影响，盘活后项目是否仍有潜在风险。
对此，长城资产也首次将对深圳院子项目公司的“债务重组”及“股权重组”过程进行了详细说明。作为项目公司最大债权人及抵质押权人，长城资产在项目出险后并未简单的“一诉了之、一拍了之”，而是协调原股东与施工单位、供应商在内的各类债权人进行沟通谈判。在形成整体盘活方案的基础上，长城资产在对自身存量债权进行降息、展期的同时，与其他主要债权人对项目后续还款安排达成一致意见，并解决了项目公司的对外担保风险。通过对项目公司的债务进行全面重组，有效化解了项目资产板结化的困局，为后续盘活工作奠定基础。
“目前，深圳院子项目公司的历史欠款已经按照协议和法律文件支付，已无在执行案件，资产冻结全部解除，土地无查封”，长城资产方代表向中房报记者表示。
其次，在与泰禾方充分协商一致的基础上，长城资产经过多轮研究论证，率先实践了“通过股权结构重组推动项目公司风险隔离”的涉房项目纾困模式。
2021年12月，长城资产深圳分公司以存量债权出资与项目公司原股东共同发起设立“芜湖长维投资中心（有限合伙）”。该合伙企业由长城基金担任普通合伙人及执行事务管理人，长城资产深圳分公司作为优先级有限合伙人，项目公司原股东为劣后级有限合伙人。根据合伙协议约定，长城方对该合伙企业的各项决策享有绝对控制权、最终决定权。此后，合伙企业于2022年2月出资受让了项目公司99%股权，成为绝对控股股东。
法律专业人士解读称，目前泰禾方虽仍持有项目公司1%股权，但鉴于其持股比例极低，即使存在查封、冻结甚至处置拍卖，亦不会对项目的开发建设造成不利影响。其表示，通过成功实施对项目公司的股权结构重组，可以说，长城资产有效隔绝了原股东因自身经营原因可能产生的风险隐患对项目公司的风险传导，加上深圳院子项目公司在资产、业务、财务、人员等方面的完全独立，项目公司的“风险隔离”及“独立性”也均得到了保障。
新增投放资金3.7亿元
自泰禾2015年拿地，深圳院子近十年进展缓慢，在多次停工、建设周期被拉长的情况下，深圳院子的质量安全、产品品质如何得到保障？项目建设资金从哪来，资金是否紧张？项目团队多年来是否稳定，如今又能否顶住市场压力？
长城资产表示，自2023年工程复工以来，长城资产为项目新增投放资金约3.7亿元。更重要的是，在尚未产生销售回款的情况下，通过长城资产的新增资金投放，项目公司已全面结清了前期积欠的各类工程、开发欠款，并充分、及时的保障了项目正常开发的各项资金需求。
换句话说，深圳院子自复工以来进展顺利乃至10月份开盘入市，离不开长城资产新增出资的按期到位。中房报记者进一步了解到，如后续深圳院子项目开发仍需资金支持，长城资产亦将予以充分保障，并不存在外界担忧的“需合院销售回款才有资金建设高层”情况。
而从“泰禾深圳院子”转变为“长城国富深圳院子”，在项目公司的运营管理上，长城资产介入后也进行了系列的管理重组工作。在通过债务重组和股权结构重组解决历史债务及风险隔离问题的基础上，2022年底，长城资产全资子公司长城国富置业与项目公司签署代建代管协议，长城国富派出管理团队全面接手了项目运营管理。
长城资产表示，接手项目管理后，项目公司从董事会、决策层到管理层均都做了较大的重组。一方面，对项目公司原有的泰禾团队员工，择优进行了考核留用，主要是为保障院子项目在产品技术和经营上的延续性、稳定性；另一方面，长城资产也通过市场化招聘方式，引入了多家头部房企深耕深圳市场的优秀人才，进一步充实了项目公司的人才队伍。
“目前的深圳院子团队，有足够的管理能力与技术能力来保证这个项目的高品质、高标准”，项目公司管理层代表表示。
至于外界担忧的“项目建设周期过长”问题，项目公司方面也回应解释道：“虽然是2015年拿的地，但是2018~2019年才有了较大面积的开工建设，并且直至2020年，一期南地块的合院也只建了少数，大部分的合院产品其实都是在2023年复工之后，到今年才建设完成的。外界的理解可能有些偏差，9年时间是地块的时间，但产品是这两年才建起来的。”
深圳院子的“难题”与“愿景”
归根结底，纾困盘活并没有捷径，一步步“解题”才有希望，而长城资产的努力也得到了市场的正面反馈——10月16日，深圳院子南区合院取得预售许可证，均价13.8万元/平方米，在没有经过蓄客、市场预热的情况下，10月22日开盘取得认购近7成的销售成绩。在10月份的新政效应下，深圳院子持续受到市场关注与热捧，有认可项目产品的豪客一次性购买了两套合院。
此次，深圳院子项目公司管理层也首次透露，南区接下来的两栋高层住宅产品将会以160平方米起的大户型为主，整体打造将继续保持项目的高端定位，数量仅200套左右，预计推出时间为2025年。
自接手深圳院子项目以来，尽管很多问题和风险已被长城资产解决与化解，但有些难题，至今仍摆在长城资产面前，挡在深圳院子继续前进路上。长城资产方面表示，在盘活深圳院子的过程中，遇到的最大困难实际上并非风险隔离、建设资金、管理重组等方面，反而来自“项目本身”。
作为一个2015年的楼盘项目，彼时的泰禾在拿地之后尽管动工缓慢，在项目的全盘设计规划上、乃至各种施工合同的签署等工作却均已完成，但九年前的产品设计若想获得今日的市场认可，长城资产坦言“难度极大”。
9年跨度的深圳市场变化何其之大，如果沿用9年前设计的产品而不去做优化和改变，确实难以获得如今市场的认可，项目也就很难做到真正盘活。正是因此，深圳院子管理层一直在与当地政府主管部门积极沟通，我们也呼吁，本着支持央企纾困出险企业、盘活存量土地的大政方针下，相关部门可以给同类项目多一点政策上的支持和倾斜，对历史遗留问题特事特办，确保这类项目走得更好，成为一个个优质的项目。
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