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以前聊买房的时候，我们就经常和大家说上海楼市的分化、板块的分化。今天谈卖房的时候，我们依然感受到这种分化带来的巨大影响。现在的上海市场，成交量有了起色，但是新增挂牌同样还是很多。但是来自不同区域的买家、卖家对于市场温度的感知有明显的差异。尽管市场还没有真正回暖，但是有的板块可能已经进入了磨底的阶段。而有的板块可能还要延续残酷的价格厮杀，在价格内卷中求得卖房一线生机。一线谈判桌上，房东之所以得割肉买房，最直接的原因就来自于挂牌量。大量的同质化产品竞争，唯一的结果就是供应过剩，需求端可以充分的挑选和比价。![]()
上海929新政后，上海的挂牌量出现了先增后降的情况。另一方面板块之间的挂牌情况可能正在走出差异。
3个月房子还没卖掉，挂牌没带看？割肉没客户？
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为了更清楚地看出这种差异的具体表现，同时看看新政的影响。我们对新政前后一个月不同时点、不同板块的挂牌量进行的对比。10月27日与9月29日对比中，同比增幅最多的前三名是普陀真光板块、奉贤西渡板块、徐汇华泾板块。房东心态属于那种，越是不好卖，越想卖，但是越卖不掉。真光板块虽然是中外环之间，但是北面挨着垃圾焚烧厂，短板非常明显。这边的老破小地铁房3万多就能买到，2000年初的次新房4-5万的单价。像鸿宝二村小区，现在的成交价格已经跌倒2万了，70平以上的大户型单价1.8万就卖。还有一类挂牌同比增长明显的板块就是杨浦的老破小板块。黄兴公园板块挂牌1080套、鞍山板块挂牌971套、控江路板块挂牌525套。如果买家只是想买个老破小自主，那他同一时间内在杨浦这三个板块就有超过2500套房源可供挑选。这么说吧，新房开盘销售的时候，置业顾问一般也就帮客户落位3-5套房当备选。这2500套可是500倍的差距，这里的房东不降价基本不可能。如果放到全市范围，这2500套可能会成5000、8000套。可以说杨浦的老破小行情还在渡劫，下跌过程可能尚未走完。像鞍山板块，内环内的地段，8、10、18号线三条地铁线横纵贯穿。大家熟知的杨浦最好的三大公办小学，这里就占了两个，打一、二师附小。初中昆明中学、铁岭中学；高中杨浦高级中学等学校，都位于鞍山。小区最高峰的时候能卖到11万多，如今价格跌到了6.8万。如果真的是想买在这里读书的，绝对还有捡漏的机会。
新政后，上海哪些垃圾资产的房子要快速清仓？
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在新政前后的挂牌量变化中，浦东的梅园、源深、联洋，挂牌量有显著回落。还是不建议大家关注，除非你就在附近上班，而且预算非常有限。根据我们研究院的数据分析显示，不少挂牌量下降的板块价格确实类型都是磨底型。也就是这些板块的价格同比增速已经在底部区间保持了一段时间。价格触底概率大，随着挂牌量的下降，后续价格有机会上升。梅园五街坊在2020年高峰时，卖出过17万/平的价格。这得益于联洋每个月60多套的成交。
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但是从这个指标的变化，我们可以看到哪些板块在加速去化、哪些板块在加速摆烂。而且在库存量下降后，极有可能影响房东信心，进而影响价格走势。而那些在持续政策刺激下，仍然长期无法摆脱库存压力的地方，真的可能还有一波下跌。![]()
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