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最近身边有个朋友，想买套“老破小”投资收租金，问我的看法。
其实国内的住房市场，很长的时间里，租金回报都不是一个主流指标。
上海也很少有机构能够长期稳定的观测这个指标。
但在延迟退休和银行存款利率“破1”的背景下，
既能照顾到养老问题，又是有利可图的投资渠道，
放在房地产市场，买一套租金回报率较高的老破小购房收租养老，
成为了越来越多人的选择。
那么上海租售比最高的板块和小区在哪里呢？
老破小还有什么投资优势？
今天观观依托房外房研究院的数据，向大家一一解答这些问题。
老破小的投资魅力
在上海二手房市场，老破小一直是一个永恒的话题。
最不被看好，但是成交却最多。
典型的“网上没赢过，现实中没输过”。
楼市下行周期，400万总价以下的房子成交占比却逆势上涨。
从去年3月开始，老破小，特别是300万以下的老破小能够占据市场成交的48%以上。
929新政后，成交量的上涨主要也集中在总价400万以下，这都说明这个价位的老破小在加速去化。
对于有稳定工作的年轻人来说，如果买个200万的小房子用来出租，大部分内环内的老破小，租金回报率能达到3%，甚至更多。
与之相对的是银行存款利率的不断降低，从3%降到2%，甚至逼近1%。
对比之下，老破小的租金回报率确实更有吸引力。
另一方面，老破小的超跌，也让其绽放出别样魅力。
传统认知里，老破小一直给人的印象是，房龄大、居住体验差、流通差。
但当价格足够便宜，老破小的优点就很明显了：学区好、租金可观、地段成熟。
了解上海楼市的人应该都知道，上海的老破小这些年真的很惨。
随便翻看几个板块，房价跌回2016年都是基本操作。
比起最高点下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斩。
比如，杨浦区的鞍山板块的密云小区，2021年成交价格14.12万/平，最近跌到7.8万/平，价格几乎腰斩；
浦东泉东小区，21年成交价13万/平，24年成交价格5.8万/平，跌幅-55%；
杨浦区控江路板块的控江六村，从20年的10万单价跌到现在的4.2万，跌超60%。
老破小真的是楼市下行期，最典型的打破地段认知论的产品。
尤其是增值税5改2之后，老破小面临着很大的抛压。
上海外环内有很多这样的板块：浦东世博、宝山高境、共康、闵行龙柏、杨浦中原、普陀甘泉宜川……
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租售比最高的老破小
房价下跌，租房市场也很难。
租售比也逐渐成为买房人判断房产是否值得投资的重要参考指标。
老破小的购房成本低，面积小，只要价格合适，出租相对来说比较容易。
尤其是内中环内的老破小。
从高租售比小区分布区域上来看：
内环区内，高租售比集中板块主要在浦东的梅园、塘桥板块，以及长宁的中山公园和镇宁路板块。
内中环之间，高租售比集中的板块主要分布于普陀和杨浦两区。
普陀区在房价表现方面一直“拖后腿”，城市界面又老又破。
没想到租金回报率为普陀扳回一城。
从统计数据来看，普陀曹杨板块的曹杨五村（南岭园）租售比最高。
这个小区多是1955-1997的老破小，租售比却吊打新天地豪宅。
备注：以上数据，统计口径，均来自于绿网挂牌价格。平均房价、租金水平，与单套有差异。
曹杨这里的老破小有很多地段上的优势：
第一有多条轨交经过，第二有环球港这么优质的商业，坐一站地铁有真如商业，坐两站地铁还有中山公园，第三有社区底商生活很方便，第四有学校。
其实，中环内的老破小，基本上通勤产业圈都非常便利。
比如漕河泾上班，漕河泾居住；陆家嘴上班，塘桥居住；五角场上班，五角场居住……
地段好、通勤便利、配套资源丰富，又有产业加持，自然在租赁市场表现就好。
不少小区的整体回报率都在4%以上，如果你砍价水平高，租金回报率的指标会更好看。
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买卖投资不能只看租售比
买房投资要考虑租售比，但也不能只考虑租售比。
除了租售比之外，房子的维修养护成本、增值潜力、区域发展情况、周边配套设施、区域供需关系等都需要考虑。
买二手老破小，观观也有四条准则：
1、范围尽量买在中环以内；
2、产业+学区+高租金；
3、房龄最好90年代以后的；
4、附加值越多越好。
如果要买老破小，记得要淘汰过于陈旧、质量差、有硬伤的30年以上的老破小。
其次，对于首次置业的刚需群体，选择老破小，看中的是总价低。至于单价，其实没那么重要。
相同预算下，户型正不正，采光好不好，比面积大小更重要，这决定了你以后置换的难度高低与否。
另外，刚需买房一定要学会取舍，要做好房产功能、个性需求和有限预算的平衡。
小结
总体来说，低总价高租售比的房子在当下市场还是具有一定的投资价值。
虽然租金回报率低的房子不能叫差的，但是一些高租金回报率的房子肯定是有其优势的。
如果你的房子能在同类产品中租出更好的价格，也说明你的房子具备增值保值的潜力。
未来房产两极分化，有钱人能投资增值的稀缺房产，普通人可以考虑低总价高租金的房产。
一起度过低利率时代！
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