项目概况：陆家嘴集团和香港太古地产合作开发，住宅总可售378套
板块区位：陆家嘴北滨江板块，内环滨江沿线最后的一线瞰江产品
产品设计：188-388平方米四种户型，立面和精装设计大量运用弧形曲线元素
社区商业：住宅全架空抬高，与滨江绿地通过城市绿桥步道无缝串联
总结：板块吸引力相对偏弱，项目竞争力有待市场检验
陆家嘴集团和香港太古地产合作开发
住宅总可售378套
陆家嘴太古源·源邸项目位于内环内陆家嘴北滨江段，由上海陆家嘴集团和香港太古地产合作开发，是上海浦东新区核心地段新民洋（原洋泾）的综合地标项目。项目由陆家嘴集团于2021年末以约150.5亿获取的五宗地块组成，其中西区三宗为新建建筑，主要是住宅产品和商办用地；东区两宗为工业遗存城市更新建筑，规划为商办和文化活动空间。
陆家嘴北滨江板块
内环滨江沿线最后的一线瞰江产品
188-388平方米四种户型
立面和精装设计大量运用弧形曲线元素
从产品来看，陆家嘴太古源·源邸共有四种主力户型，建面分别为188-235-278-388平方米。其中，大户型有13.6米的瞰江面，无论是278平方米还是388平方米户型，都将最好的北向瞰江面留给了客厅。除转角立柱外，其他承重墙体都尽可能缩短，保证最大尺度的景观面和270度的观景效果。
具体来看，388平方米户型为两户一单元、三梯两户的布局，确保住户之间私密性的同时，两个入户门的设计、主仆/主客双动线，也带来便利性和仪式感。精致的四卧室布局中，有三个套房设计，每间卧室均配备独立卫生间。一间客卧和家政房紧邻公共卫生间，优化了空间的使用效率。
278平方米户型为两梯两户设计，入户是正玄关、保护隐私。三间卧室均是套房，每间卧室均配备独立卫生间和衣帽间，功能更完善、生活更便捷，另有一间书房邻近主卧。客餐厅以一体化设计，空间开阔，同样超大尺度的双面窗设计，提供了极佳的观景视野。
188平方米户型和235平方米户型处在同一楼栋，三梯三户设计。三房三卫，其中两间为套房设计。动静分区明确，互不干扰，确保了居住的舒适与宁静。纯南户型，采光好、但通风效果可能相对较差，南向未享有瞰江视野。
值得注意的是，陆家嘴太古源·源邸在立面和室内精装设计上，都大量运用了弧形曲线元素。除了阳台以蝶翼造型向外延伸，通过弧形阳台和大量弧形窗的处理，放大了观景效果。核心筒局部也做了弧线倒角处理，从而在室内形成了一面自然弧面墙体，内外设计语言统一。此外，曲线的吊顶线条、墙面倒角、空调风口甚至镜柜，大量弧形线条的运用，都给了室内空间更大的视觉延展性和空间想象力。
住宅全架空抬高
与滨江绿地通过城市绿桥步道无缝串联
陆家嘴太古源是太古地产在继兴业太古汇、前滩太古里之后，于内地打造的第三个项目。此前，陆家嘴集团与太古地产合作开发的前滩太古里项目已于2021年9月开业，成为前滩商圈最核心的项目之一。而此次陆家嘴太古源综合体计划于2027年起分阶段开业，将兼具高端住宅、甲级办公楼、零售商场、文化活动空间、酒店及服务式公寓等多元业态。
值得注意的是，陆家嘴太古源·源邸一层全架空的设计将居住楼层整体抬高9-16米不等，约合3-5层的高度。大量的底层空间被用来打造大堂、会所和商业、公园等公共活动空间。两个地块里分别规划了约4500平和约2300平的独立会所，会所规模和功能性上超越同期其他豪宅项目。
此外，得益于居住楼层的整体抬高，项目还打造了贯穿所有楼幢大堂的空中连廊和平台。并通过延伸出市政道路的城市绿桥步道，与滨江绿地之间形成了无缝串联，将项目内外景观有机衔接到了一起，做到了真正意义上的滨江亲水。多层次的景观空间，换来了更好的居住体验和空间感受。
板块吸引力相对偏弱
项目竞争力有待市场检验
目前，陆家嘴太古源·源邸项目已于11月29日开启首批认筹，将于12月15日开盘。首推E08-4地块建面约278-388平方米的产品共50套，均价169800元/㎡。认购数120+，认购率250%，入围比2.5。
总体而言，项目竞争力仍有待市场检验。一方面，产品为钢混剪力墙结构，得房率上并无亮点。同时为了保证客厅面积，卧室的空间尺度相对一般。
另一方面，与今年年内上市的诸多豪宅项目相比，吸引力并非顶流（1）项目吸引力不及同单价段、总价段有重合的黄浦区豪宅产品，如凯德茂名公馆、融创外滩壹号院二期等。（2）虽然地处内环，也在陆家嘴北延伸拓展区，但相对而言所处板块当前的吸引力并不及徐汇滨江等热门板块，相比滨江凯旋门、香港置地启元等产品无明显优势。
综上，对项目的目标客群而言，吸引力更多的来源于一线滨江和太古地产商业综合体带来的发展潜力和想象空间，客群以板块内及陆家嘴周边区域的地缘型改善客群为主。
撰稿 | 贡显扬
排版｜土木
