作者：余飞
来源：城市财经
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10月18日，国家统计局公布了全国前三季度一系列宏观经济数据。这些数据，解答了为何9月末以来，新一轮针对经济、股市、楼市的提振大招，层出不穷。初步核算，今年前三季度国内生产总值949746亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%。
分季度看，一季度GDP同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%。前三季度增速4.8%，三季度增速4.6%。从单季度增速来看，今年的经济增速放缓趋势没有改变。之前时代财经统计的多家机构预测的三季度GDP增速数据，集中在4.5%-5.1%之间，6家机构预测均值在4.7%左右。从拉动经济发展的三驾马车数据来看，放缓的因素，仍是投资与消费，尤其是消费。国家统计局披露的数据显示，前三季度，社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%。9月份为3.2%。![]()
固定投资方面，2024年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）378978亿元，同比增长3.4%，其中，民间固定资产投资191001亿元，下降0.2%。在今年推动地方债发行的背景下，固定投资增速并没有改善，其中民间投资仍在下降。![]()
地方债增加没有推动固投增速回升，主要是因为地方债发行之后，大多用于还旧借新。当然，从宏观经济数据中，我们也要看到一些积极信号。比如工业增速在回升，9月份，规模以上工业增加值同比实际增长5.4%，比上月加快0.9个百分点。![]()
总体来看，由于GDP增速逐季度放缓，要完成全年GDP增速5%的目标，压力在加大。这是为何中央在9月末到10月份，各种推动经济、股市、楼市健康发展的一揽子增量政策不断出台的根本原因。而且，环顾历史，无论中央还是地方，四季度都是经济发力的集中季度。所以，全年完成5%的增速目标，大概率不会爽约。看几组数据，上半年，全国固定资产投资（不含农户）245391亿元，同比增长3.9%；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长8.5%。分领域看，基础设施投资增长5.4%，制造业投资增长9.5%，房地产开发投资下降10.1%。前三季度，全国固定资产投资（不含农户）378978亿元，同比增长3.4%；扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长7.7%。分领域看，基础设施投资同比增长4.1%，制造业投资增长9.2%，房地产开发投资下降10.1%。房地产投资严重拖累了固定投资增速，从而拖累了经济增速。7月16日，国家统计局公布了二季度和上半年GDP初步核算数据，其中房地产业成为唯一的负增长行业，成为经济唯一的负累。![]()
前三季度房地产行业增加值数据，还得明天发布，从前三季度的数据来看，负增长是铁定的。
如果房地产开发投资能够实现正增长，那固定投资增速便能在两位数以上，GDP增速会提高好几个百分点。然而，没有如果。如果，只是很多人想要用来勾勒出一个莫须有的契机。
1-9月份，全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资59701亿元，下降10.5%。![]()
房地产投资自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。全国卖地收入，自2021年见顶之后，已经两连跌，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。![]()
进入2024年，趋势并没有改变。财政部数据显示，2024年前8个月，国有土地使用权出让收入20218亿元，同比下降25.4%。 1-9月份，新建商品房销售面积70284万平方米，同比下降17.1%，其中住宅销售面积下降19.2%。新建商品房销售额68880亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降24.0%。去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。![]()
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去年上半年商品房销售面积为5.95亿平方米，今年上半年销售面积较去年上半年跌了五分之一。去年上半年商品房销售额为6.3万亿元，今年上半年销售额较去年上半年跌了四分之一。商品房销售面积与商品房销售额双双跌破了“5”，也即上半年商品房销售面积跌破了5亿平方米，销售额跌破了5万亿元。
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今年前三季度，全国商品房销售面积破8，销售额破7。也即商品房销售面积跌破8亿平方米，销售额跌破7万亿元。![]()
以此估算，今年全年全国商品房销售，将跌至“双9”。商品房的销量与央行前几天公布的房贷数据，也能呼应得上。前三季度，住户贷款增加1.94万亿元，其中，短期贷款增加4024亿元，中长期贷款增加1.54万亿元。中长期贷款（房贷）1.54万亿，是个什么概念？可以看看过往的数据，进行对比。
2016年楼市火热大年，房贷从2015年的3.05万亿干拔直拉至5.68万亿元。之后三年都在5万亿左右。2020年，再创新高，到5.95万亿。2021年突破历史新高，6.08万亿。2022年急转直下，膝盖斩，房贷增量只有2.75万亿元。2023年继续下降，只有2.55万亿元。![]()
制图：城市财经；数据：央行2024年前三季度1.54万亿，平均一个季度5133亿元，去年的季度房贷增量为6375亿元。从全国大区域来看，东部、中部、西部、东北均在不断调整。其中，房地产投资方面，东北领跌，跌幅高达20.1%。
商品房销量方面，中部领跌。中部的商品房销售面积前三季度下跌19.1%，销售额下跌23.9%。9月份70个大中城市，无论环比还是同比，无一城不降。制图：城市财经；数据：国家统计局
看到这就能够明白，为何9月末以来，针对房地产市场的托底政策，一出又一出。
降首付、降准、降息。之后是喊话，要求“止跌回温”。再接着就是一线城市出招，京沪放松限购，深圳外围区取消社保门槛，广州全面放开限购。
这两天的各种发布会，也在释放利好，地方债可以回购闲置土地和商品房，启动货币化城中村改造等等。
在这些利好之下，10月份各城市的销量会起来一波，乃至延续到11月份，12月份会有房企的年底冲刺优惠。
如果11月份又不行了，肯定还会继续刺激。所以四季度的销量，会有一波小高潮。
但三个月之后，能否有持续性是个大大的问号。因为，楼市想要彻底走出阴霾，必须要基本面支撑才行。
从最新公布的三季度GDP数据来看，还是一言难尽。
用统计局在10月18日新闻发布会上的一句话来强调就是：
外部环境更趋复杂严峻，经济回升向好基础仍需巩固。
