仅限专业人士：确保EB5绿卡获批仅需这一项服务 - 99%的人没听说过

办理EB-5投资移民，申请人的首要目标永远是获得绿卡。所有的投资人，还包括数量庞大的相关服务人员，从投资人的移民代理，财务顾问，甚至移民律师和美国区域中心都关心着同一件事：如何确保申请人从美国移民局最终顺利获得绿卡的批准。

您会发现，愿意回答这个问题的“专家”显然非常多，相比之下投资人太少，经常不够用。但大多数专家解释了一通何谓“靠谱”的EB-5项目后，您不仅没能理解专家“缜密”的逻辑，还被教育得更糊涂了。

在这个利益纷繁的尘世间，看似复杂的问题，背后的答案却往往惊人的简单！确保EB-5绿卡获批其实只需要使用一项服务。这项服务对所有EB-5投资人是免费的。不用它，绿卡仍可能获批，但没有把握。使用了它，则绿卡肯定获批，毫无悬念。

公布答案：第三方建筑施工监理。

下面我就从创造就业的经济学原理，施工监理的服务设定范围和移民局审核的证据逻辑一步步解释为什么是这样。最后我会举个ALC过往项目的实例，说明第三方建筑施工监理是如何在项目面临烂尾的困局中，力挽狂澜，帮助项目上投资人化险为夷，全部顺利获得绿卡的。

绿卡要获批，必须证明EB-5资金成功创造了就业。每个投资人的投资款如果总共创造了10个长期和全职 (每周至少35小时) 就业机会，投资人就满足了绿卡获批的基本条件。如果是直投项目，所有就业必须是项目创造的直接就业，通过递交工资单 (Payroll) 向移民局证明。而如果是区域中心项目，这些就业不仅可以包括项目创造的直接就业，还可以包括间接就业或衍生就业。多年来，绝大部分投资人都选择通过区域中心项目进行投资。理解绿卡风险首先需要从理解区域中心项目就业产生的经济学原理开始。

随着多年来创造就业方式的不断改进，当前的EB-5市场，已经基本没有凭借运营就业 (在项目建成后的运营阶段通过雇佣全职员工) 来满足EB-5就业要求的项目了。这里的原因很简单：要实现运营就业，项目必须能产生足够盈利能力，没有收入哪儿能雇人呢？而同时，维持这些运营就业又需要项目能长期保证充足的正向现金流，这谈何容易。相比之下，通过建筑开发过程产生的就业只需要把建筑预算成功花完，所有建筑就业，包括直接，间接和衍生建筑就业，就一次性永久到位了。这实现起来非常容易，因为丝毫不受项目运营风险的影响，花钱就能创造就业。那么，这套建筑就业方法论是什么神操作呢？

大约15年前，美国移民局根据业内几位经济学家的建议，开始接受把“资本支出” (Capital Expenditures) 作为计算就业的输入数据。这套方法把在一定“创造就业活动”过程中，比如建筑施工中使用的资本额与同一地理区域内历年的劳工统计数据建立起对应参数关系，从而在确定了具体资本支出额的前提下，准确推算出这项资本支出在该地区能精确创造出多少个直接，间接和衍生建筑就业。不管是使用IMPLAN还是RIMS II的计量模型，都可以用类似的推导方法计算建筑就业。由于不同的经济学家使用的劳工数据是一致的，于是计算出的就业人数也就能在行业内始终保持统一了。

在2022年EB-5新法案 (RIA) 通过后，所有EB-5项目都已经在使用这一相同的创造就业方法。哪个项目能最终完成向移民局报备的建筑施工预算，哪怕极端情况下项目未能彻底完工，这个项目投资人需要的就业总数就已经顺利“达标”了。

这样的计算模式，只要项目正确使用完商业计划书中预设的建筑预算就能帮助EB-5投资人达到就业要求。换句话说，能不能拿到绿卡现在全部取决于包括EB-5投资在内的项目资本是否在建筑施工过程中被合理的支出使用。不过，EB-5投资人头疼的地方是，即便懂了这个道理，自己也没有能力去具体监督一个项目的建筑施工预算的使用。如果在预算使用中出了人为或者疏忽导致的错误，资本没有在正确合理的地方支出，岂不是会影响就业完成，从而增加绿卡获批风险吗？

有没有这样一种机制，请专业第三方机构来替投资人监督资金的使用，确保就业完成，最好还是免费服务，不收一分钱呢？

真有！仅ALC一家区域中心，在过去15年中就有超过80个EB-5项目，成功使用了这项服务，全部项目都顺利完成施工，确保了创造就业的数字均达到商业计划书中的目标。

聊起美国的第三方建筑施工监理，不得不提到Jim Gamble先生。我有幸在十几年前认识了Jim，也从他的口中了解和学习了这个行业在美国的发展演变历史。Jim是这个行业的始作俑者，从上个世纪七十年代开始，领导团队先后给美国各地超过五千个建筑开发项目提供了这项服务。他更是这个行业的历史见证者，亲身经历了这项服务的范围和质量在40多年间不断的调整和完善。Jim在退休前，应我邀请，参加了2016年的IIUSA会议，并在会上和我一起参加了会议的专家讨论 (Panel Discussion) ，对施工监理服务对EB-5行业的积极影响提出了自己独到的见解。

Jim退休之前一直在美国著名的德照科技 (Tetra Tech Inc. “TTEK”)就职，是负责建筑风险管理的副总。德照科技1966年建立，总部在加州的Pasadena市，是纳斯达克上市公司。Jim Gamble在上世纪七十年代根据建筑风险管理市场的需求，首先在德照科技推出了第三方建筑施工监理服务。这项新服务推出后，广受美国各地开发项目利益相关方，特别是发放建筑贷款的金融机构欢迎，这项服务后来逐渐被很多银行列为批准贷款的重要条件：开发商必须接受德照的施工监理，才能顺利申请到建筑贷款。

在过去十年中，美国另一家私营公司PES (Partner Engineering and Science) 在这个领域异军突起，从德照手中夺走了更多的市场份额，并把监理服务的质量推上了更高的层次。ALC在过去15年中完成了近一百个EB-5建筑开发项目，其中超过85%的项目采用了第三方施工监理服务，提供服务的主要机构就是德照和PES。那么，建筑施工监理服务到底是指什么？服务范围涉及哪些内容，又怎样监督资本支出呢？

建筑施工监理合同的英文是Funds Control,Inspection Services,and Completion Commitment，直译为“资金监理，施工验收服务，及完工承诺”。这里包括了三项服务内容：

1）对建筑承包商的资金使用进行逐项认证，确保每一项花费都是建筑施工计划中必不可少的，杜绝资金滥用；

2）通过定期 (通常每月) 现场验收，确认施工质量和进度，管理施工的每一步推进；

3）在项目因为任何原因无法推进的情况下，直接从建筑承包商手里接手未完工的项目，把建筑施工做完。这里所有服务费用由项目开发商支付。

可以看到，像德照和PES这样的专业公司就是来为建筑施工“把关”的，工作目标正是为最终实现“资本支出”的准确性，保证把建筑预算全部使用在合理的建筑开发活动中。而这恰好是一个EB-5项目保证就业到位的技术前提。第三方建筑施工监理的意义就在于由专业机构来严格监督实施了EB-5的商业计划书，从而保证移民局拿到想要的创造就业证据。这很大程度上决定了I-829申请是否获批。

现在我来分享个惊心动魄的实际案例，说明第三方建筑施工监理服务是如何帮助ALC的一个项目挽狂澜于既倒，在“狂风恶浪”中接手完工一半的建筑施工，并最终顺利完工，按最初计划创造了全部就业，帮助所有投资人顺利获得绿卡的。

大约十年前，ALC启动了一个南加州的EB-5酒店开发项目 (Hampton at Buena Park)，配图是该酒店真实照片。我们很幸运在项目启动前说服开发商，聘请了德照科技团队提供第三方建筑施工监理服务。该服务协议就包含了上述的三项内容。

天有不测风云，就在项目施工已经完成大约60%左右的时候，建筑承包商与下面的分包商之间产生了激烈的意见分歧，并由此引发了难以调和的摩擦冲突。这样的问题虽不常见，但在建筑施工中也不能算绝无仅有。当双方矛盾无法化解时，分包商拂袖而去，一走了之。建筑承包商眼看无法顺利推进施工，也彻底放弃了项目。项目烂尾迫在眉睫！

我还记得那是一个阴雨的早晨，走在已经停工几个月的现场，我们的心情相当沉重。毕竟谁也没把握如何走出困境。稍有不慎，就无法给项目上EB-5投资人一个理想的结果。

德照的第三方建筑施工监理合同是我们当时唯一的救命稻草。就是这根稻草，最终起到了意想不到的巨大作用，成功逆转了局势。按照协议，德照经过反复权衡，从原建筑承包商手里临危授命，接手了这个项目的施工。由于德照此前一直监督该项目的资金使用，并定期完成施工验收，摊子虽然有点烂，德照还是最终接了过去。经过大半年的施工，最后这个酒店项目在德照手里顺利完工，预算也没有明显增加。

由于项目最终顺利完工，就业全部到位，这个项目的EB-5投资人后来都成功取得了绿卡。至今他们中没有人知道自己的项目上还曾有这一段惊心动魄的剧情。到目前为止，这个项目是ALC历史上唯一一个成功使用第三方建筑施工监理服务中的建筑完工担保的项目。我们不希望反复使用这样的服务，但任何项目的建筑风险永远存在，未雨绸缪，提前预设保障机制，不仅是区域中心对有限合伙人的受托责任，也是EB-5行业的使命。

今天的EB-5项目已经普遍按照“资本支出”使用建筑就业。这是好事，说明行业同仁已经决定告别那个在运营风险中赌就业的野蛮时代。我认为，美国成熟的第三方建筑施工监理服务是对EB-5行业就业创造价值的最佳保护，是EB-5投资人的希望之光。因为，在绝大多数情况下，确保绿卡获批本质上只需要这一项服务，并且该服务对投资人免费。

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