John Shen
ALC 首席执行官
我在ALC担任CEO今年是第16年了。区域中心的核心价值到底是什么？这个问题不仅我自己曾经困惑过，而且时至今日，绝大部分业内人士也没有统一意见，从投资人角度看更是仁者见仁，洞见不一。
作为一家独立第三方区域中心，ALC避开与任何EB-5开发商/项目管理公司(JCE)进行深度利益捆绑，坚持站在投资人立场，在批准募资前对每个项目进行严格的信贷风控审核，并在资金募集到达项目后及时承担保护EB-5投资本金的责任。简单说，ALC的出发点是EB-5资金安全性第一，项目只要完成就业，开发商盈利多少完全不去考虑。今天我想讲的区域中心核心价值只针对这类独立第三方区域中心。
让我们直入主题：区域中心的核心价值在宣传销售EB-5项目吗？应该不是！这明显是美国的证券经纪人(Broker-Dealer)和移民中介公司的领地。那么，核心价值是提供移民申请服务吗？更不是！那是移民律师的专业特长和优势。难道核心价值是完成项目开发建设或者成功运营项目吗？与开发商利益切割的原则本身就已经让独立第三方区域中心远离了项目开发运营，所以这也不可能是区域中心的核心价值。那这个核心价值到底在哪里呢？我认为，独立第三方区域中心的主要任务是开发高质量项目并管理好这些项目。从行业维度来看，其核心价值就是为投资人提供“银行+私募+资管”相结合的体系化服务。
私募容易理解，毕竟EB-5融资就是私募行为。但银行和资管服务为什么也属于区域中心的核心价值呢？
区域中心的银行服务
1. 贷款运营：当前流行的EB-5投资方式，从NCE投到JCE已经很少再有股权模式了。不管是高级贷款还是夹层贷款，借贷模式大行其道。这是由投资人的需求(清偿顺位尽量优先，资金退出项目的日期最好提前书面约定等)决定的。而贷款业务是典型的银行服务。在美国很多州，贷款业务做大，都需要申请专业贷款执照，严格执行金融借贷的法律法规并接受相关政府机构的严格监管。大规模从事贷款业务的独立第三方区域中心，从找项目 (sourcing)，审核 (underwriting)，批准 (approving)，过户 (closing)，到回收贷款 (servicing) 的整个服务链条也都需要有银行贷款运营经验的专业团队和资源支持。
2. 反洗钱与账户管理：从募集资金开始，区域中心就需要开设各种类型的账户并进行日常维护和管理。美国的《银行保密法》 (Bank Secrecy Act) 和相关的反洗钱监管规定要求金融机构 (不局限于银行) 严格配合政府打击洗钱和其它金融犯罪。区域中心也有责任在账户开立和管理中执行反洗钱的基本要求并配合政府可能的调查。这一环节区域中心与银行的责任并无二致。
区域中心的私募发行
EB-5投资人认购的是有限合伙或者有限责任公司的权益(NCE股权)，属于证券。与公募基金不同，EB-5的证券发行在美国采用免登记方式，于是EB-5也就成了妥妥的私募股权投资。作为发行机构，区域中心必须承担私募基金管理人的基本职责，在私募发行程序中满足美国证券法的所有相关规定。
很多人不了解的，是私募基金管理的核心职能 - 普通合伙人的“受托责任” (fiduciary duty) 决定了区域中心必须保护投资人(有限合伙人)的利益，不管是在充分披露发行项目的风险和缺陷上，还是在投后运营管理出现问题时。现实中，独立第三方区域中心由于刻意和项目利益保持距离，可以更加彻底完成私募的受托责任，有效降低了出问题后可能被投资人起诉违反受托责任的风险。
作为私募机构，投前对项目完成尽调和投后对项目实施管理特别重要，是衡量一家机构实力的关键标准。优秀的区域中心不仅有能力驾驭专业的项目尽调 (这一点和上面提到的具体贷款的审核有重复，但也有区别) ，还需要具备投资的宏观研究能力，不断深入学习和挖掘行业特点和趋势。在投后管理中，私募机构利用资本运作解决问题的功力举足重轻。EB-5项目运营风险无法规避，出现问题后区域中心需要像私募机构一样，调动一切资源通过各种渠道和方式保护投资，争取化险为夷。因此，区域中心的私募基金特征特别明显。
区域中心的资产管理
资产管理的目标是通过高效但低成本的运营维护，改善和升级，保护和最大化资产的经济和资本价值。这里的资产既包括像EB-5贷款这类无形金融资产，也包括极端情况下，项目破产EB-5债务清偿后区域中心控制的有形资产。
资产价值由很多因素决定。在EB-5运营中，影响EB-5资产价值最重要的因素是项目现金流的潜力。在成本相同情况下，选择一个现金流更强大的投资机会，就是从资产管理角度保证了EB-5资产价值最大化。对资产未来价值进行评估，可以从另外一个角度判断项目的质量，帮助区域中心作出正确的选择。
ALC在过往曾遇到过几次项目破产清偿，由于EB-5资金处于高级贷款，享受第一清偿顺位，每次清偿ALC都顺利收回了底层资产 (作为贷款抵押的商业地产) ，保护了EB-5投资价值，堪称有惊无险。但是这种情况下，最大的挑战出现在怎样把已经变为有形资产的EB-5投资再变回无形的金融资产，完成就业创造后成功退出。在管理有形资产的短暂时间内，资产维护，改善和升级特别重要。在这几个项目上，我们学习了一些资产管理专业手段，最终有效解决了资产价值保全的最终目标。
总结
独立第三方区域中心的核心价值在于把银行，私募和资管三个领域的专业资源集中在一起，提供系统全面的服务。虽然这仅能代表我个人的观点，并非行业统一标准，但过去15年区域中心的运营经验让我坚信，这一定是独立第三方区域中心未来发展的方向。
《Crossing The Swamp》 (“穿越沼泽”）
作者：ALC CEO 沈众 (John Shen) 先生
简介：这本书通过作者过去20年真实的在美创业经历，特别是从创业失败一贫如洗濒临绝境，到东山再起厚积薄发的故事，揭示了创业创新的艰难历程，总结出决定创业成败的八大法则。这本书为全球的创业者提供了一个真实的故事，催发思考的机会，以及获取灵感和力量的源泉。这本英文书于2023年6月在美国正式出版。
2023年6月和11月亚马逊最佳畅销书排行榜第一名。
感兴趣的读者可登录网站了解：
crossingtheswamp.com
截至2024年11月13日ALC项目获批数据统计：
正在招募中的ALC项目
乡村项目
预留签证类别：乡村项目
行业类型：农业科技 | 室内立体种植
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：22人
抵押品性质：实物资产、项目公司以及母公司的资产和股权质押，母公司承担无限连带担保责任
退出方式：再融资，或在二级市场出售贷款
No.100 南卡罗来纳州本源室内种植基地
预留签证类别：乡村项目
行业类型：农业科技 | 室内立体种植
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：25人
抵押品性质：实物资产、项目公司的资产和股权质押、政府拨款
退出方式：政府拨款、其他商业贷款或者股东投入替换
No.91 犹他州凯普地热能源发电基地-地上
（合作机构独家代理）
预留签证类别：乡村项目
行业类型：地热能源电站开发
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：45人
抵押品性质：固定资产
抵押品价值：四倍以上固定资产，设备，股权等
退出方式：(可再生能源)联邦投资税务优惠，或美国能源部(DOE)贷款。
城市高失业率（TEA）区项目
No.93 路易斯安娜州博希尔高尔夫娱乐中心
(956F已获批)
预留签证类别：城市高失业率区项目
行业类型：房地产 | 娱乐中心
EB-5贷款性质：高级贷款
其它政府贷款：美国 SBA 504 担保贷款
募集人数：12人
抵押品性质：固定资产
抵押品价值：两倍以上固定资产
退出方式：重新贷款
正在招募中的ALC合作项目
项目使用ALC区域中心执照。ALC不进行信贷风控审核，不参与管理，也不承担任何财务责任。
联邦实验中心
预留签证类别：高失业区
行业类型：商业地产开发
萨朵亚高奢养生度假村
预留签证类别：乡村项目
行业类型：房地产 | 度假村
雷霆山体育中心
预留签证类别：乡村项目
行业类型：房地产 | 体育中心
大学城希尔顿酒店
预留签证类别：高失业区和乡村双预留
行业类型：房地产 | 酒店
美国借贷中心（简称 ALC）成立于2009年，总部位于美国加州尔湾市，是专注于美国政府担保贷款领域的非银行借贷机构，也是美国EB-5区域中心数量最多的区域中心联合经营体，授权经营范围遍及全美内陆48个州和华盛顿特区。自成立以来，ALC 为数千家不同规模的企业提供了超过23.5亿美元的贷款和投资，帮助它们成长并蓬勃发展。
ALC的投资模式以高度重视资金安全性著称，作为专注于高级贷款的执照金融借贷机构，ALC通过严格的信贷风控，从众多项目中筛选出信用条件和现金流俱佳，还贷能力最强的项目与EB-5资金对接。
ALC 也是美国最大规模的非银行借贷机构之一，主营联邦和州政府担保的各类企业贷款。通过将此类政府贷款与EB-5深度结合，ALC将EB-5投资风险降到最低，力求保证每一位投资人的顺利移民与资金安全。
2021年 - 2023年 ALC连续三年被英国《金融时报》(Financial Times) 评为美国发展最快企业。
2020年 - 2024年 ALC连续五年荣登Inc. 5000美国成长最快私营企业榜。
ALC 15周年
(查看详情请点击上方链接)
ALC I-956F获批链接：
82号--喜报: ALC乡村项目北卡博福特指南针酒店I-956F获批！
80号--喜讯 | ALC城市高失业区项目I-956F获批！
85号--重大喜讯 | ALC第三个乡村项目I-956F零补件获批！
93号--ALC第五个项目956F获批！新老投资人持续获批中！
92号--无悬念！ALC第七个EB-5项目I-956F零补件获批
87/101号--ALC同日956F双获批：EB5“储能”第一项目仅用74天！
81/105号--45天,45天,45天! 光速时代: ALC乡村项目仅6周获批！
89/95/103/106号--移民局彻底批疯了：一周时间ALC六个项目956F获批！
