75后们可能还没有意识到，自己已经是养老机构瞄准的核心客户了。
养老产业被视为蓝海市场已有些年头，市场上也陆续开设了众多养老机构，但不像那些热点轮动的高技术或新消费行业，人们并没有那么明显地感受到养老产业的快速起势。
目前市面上的养老机构可以被分为四类：持续照料型社区（CCRC，Continuing Care Retirement Community）、综合性养老机构（CB，Care Building）、护理院和福利院。其中护理院以医疗功能为主，算是医院和康复医院的补充和衍生；福利院多为政府运营，是主要面向有特殊需求老年人的公益机构。真正与市场化经营和产业发展相关的，是为普通老年人开设的持续照料型社区（CCRC）和综合性养老机构（CB）。
CCRC一般选址在城市郊区，占地面积较大，主要面向经济富裕的活力老人，贯穿他们的各个生命阶段提供生活照护、医疗康复、营养餐食、文娱社交、精神关怀等一系列服务。泰康和太平两家保险公司分别投资的“泰康之家”和“梧桐人家”是典型的CCRC。比如它们在上海的项目泰康之家·申园和太平·梧桐人家的体量分别为建筑面积22.4万平方米和38.4万平方米，收费根据老人的健康状况和选择的房型和服务浮动，平均入住月费至少需要1万元，最高可达3-4万元。
对当前已经步入老年的60后及更年长的老人来说，这类产品显然入住成本高昂，与自身的养老观念也有所差异，因此能筛选出来的目标客群较窄。目前，市面上大多CCRC的整体入住率与项目高昂的投资额及运营成本相比，难以达到预期。
CB是多种小体量综合性养老机构的统称，它们大多是独立的楼宇，体量较小，散在的分布于城市的各个角落，根据产品档次和提供服务各有不同，定价也不尽相同。为了便于与重投资、大体量的CCRC社区区隔，我们在后面直接以CB来代称它们，你也可以按住宅小区和公寓的区别来理解CCRC和CB的形态差异。CB主要为老人提供生活照护、餐饮和简单的医疗等刚需性质服务，娱乐社交的功能属性较弱。目前参与CB类产品投资和建设的主体非常多元，公立、公建民营、民办属性的公寓都有布局。
“我们是可以接受机构养老的，但未来入住的养老机构最好不要离我们现在居住的社区太远，而且最好要有宽敞一些的公共活动空间，出门也要有可逛可玩的地方。”王颖和她的先生告诉新一酱。他们是一对分别出生于1972年和1975年的夫妇，在他们看来，入住机构养老是很容易接受，或者说终归会发生的事情，假如入住机构养老，他们会很看重老年生活的质量。
徐浩和他的太太和他们的想法也类似，“认为作为独生子女的父母，未来入住养老机构是大概率的事情。有机会的话，希望能和朋友一起入住，这样在养老机构里一起娱乐也有伴儿了。”他们同时也希望养老机构能离三甲医院更近一些，方便看诊。
听完新一酱关于CCRC和CB两种类型的养老产品特点介绍，王颖和徐浩都认为，相比离开自己熟悉的居住区域和社群，他们对养老的机构期待更多在于生活上的协助。徐浩更希望是在自己基本自理、但开始有少量协助生活需求的时候入住机构，距离退休还有9年，他认为自己不会将退休后立刻入住养老机构作为选项之一。
像王颖和徐浩这样即将面临退休和养老生活的70后已经是养老机构瞄准的重点客户。相较于更早一代养老客群，他们中很多人有更高的学历，数十年经济高速增长期的职业积累也使得家庭面向养老的资金储备充足。同时，作为第一代商品房的消费者，他们更适应市场化产品所提供的居住环境，对生活品质和个性化也有自己的标准，且是互联网和智能产品的熟练使用者。
更重要的是，70后和75后大多有兄弟姐妹，但却是独生子女的父母。他们不仅对机构养老有旺盛的需求，在观念上和经济上也更加能够接受和负担机构养老的模式与费用。
对王颖和徐浩来说，定位和定价偏中高端的CB型养老机构将可能是他们未来的选项。
养老机构市场的玩家也已经意识到了这个问题，中高端CB确实已成为近五年养老机构的核心投资标的，尤其是定价在8000元/月以上的高端产品。在上海，最近五年里这类定价的产品新增了6300余个床位，供应量相较于上一个五年增长58.6%。但绝对数量上，却仅仅占到目前上海CCRC和CB这两个市场化养老产品供给的10%。
新一酱整理了在上海民政机构备案的605家市场化养老机构（包括CCRC和CB）的基本属性和位置信息，其中44家高端型CB近半数都是在2020年至2024年之间开业的——作为疫情后投资收缩期，其他类别的养老机构同期新开设的比例都相较上一个五年明显缩减。
老年人在选择养老院入住的时候不需要考虑通勤问题，也几乎少有高频次长距离的外出行为，因此他们更愿意选择自己熟悉的居住街区附近。这也是布局和选址更为灵活的小体量CB产品的优势——它们的新客户更多来自于在居住社区的附近搜寻养老机构的老人或家属，或者是在熟悉的社交圈里被推荐而来。
新一酱同步整理了上海60岁以上老龄人口的居住密集区，它们与现有CB的布局有明显的重合关系。
临近优质医院是养老机构选址的必要条件。目前上海的中高端CB产品基本都做到了5公里内三级医院覆盖。
除了医院转诊需求，养老机构内部基本能满足老人生活上绝大多数的需求，其选址并非一定要临近基础设施密集的区域。但毗邻餐饮购物、生活服务、甚至是棋牌按摩等休闲娱乐设施，显然能够提升入住老人的生活质量和趣味性，也满足了他们选在居住社区附近的社交需求。
同等定位的养老机构在设备设施标准和服务提供上十分相似，这导致它们之间存在明显的竞争关系。因此CB在选址时往往在充分考虑靠近客群和落实基础配套的同时，会尽可能远离同类竞品。新一酱对上海全量CB与同类竞品之间的距离关系做了计算，整体来看，大约65%以上的CB选址的时候会尽量与同类竞品保持1公里以上距离。
面向即将大量进入养老市场的70后和75后客群，目前最具备市场潜力的中高端CB养老机构还有一些选址的空间。综合考虑70后和75后居住社区周边的养老产品供给缺口、邻近优质医疗资源、周边有便利的生活娱乐配套，以及与同类竞品保持一定的距离等条件，新一酱尝试推算上海中高端CB养老机构目前还有潜力机会的可布局区位。
在综合考虑医疗资源、配套设施以及竞品分布等多重因素后，新一酱识别出了中高端CB选址的潜在优势区域，这些区域在下图中以绿色标示。
从供需角度看，上海北部区域及中心城区，由于当前60岁以上老人居住密集，中高端CB床位供给已相对充足，但仍然存在许多散在的缺口区位。待未来70后群体成为这些片区养老机构的主要客群时，中高端CB则会呈现显著的缺口。
若不考虑地租成本和土地供给或现有可用物业的局限性，中心城区的老静安、衡山路-嘉善路、北外滩以及世纪公园周边均展现出成为理想选址的潜力。
而若考虑投资端成本因素，中环与外环周边则有更多选择——大宁、彭浦-张庙、顾村公园、丰庄-江桥、七宝、莘庄、三林、康桥、张江、金桥等都更具性价比。
而在更外围的区域，作为很多70后新上海人的落脚点，嘉定新城、徐泾、松江新城、老闵行、川沙等也都拥有布局中高端CB的潜力市场。
（应受访者要求，文中王颖、徐浩为化名）
文、视觉/常鹤影
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