白塔寺更新：新环境下的老问题
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2024-12-11 08:54
上海
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记者 | 任思远、陶紫东
编辑 | 张云亭
摄影 | 王晓东
国庆期间，位于北京市西城区的白塔寺街区在社交网络上成了city walk的热门目的地。“红墙、白塔、胡同、鸽子，太多北京的元素，”一位北京本地生活博主这样写，“这里的小店也越开越多。”白塔寺为妙应寺的俗称，因为其中的白塔而出名。它位于西城区的阜成门内大街，是一座藏传佛教寺院，始建于元朝。周围的胡同片区也因此被统称为白塔寺街区，占地面积约37公顷。此处往南2公里，是聚集了大量金融机构总部的北京金融街；向东2公里，则是北京最知名的几个景点：故宫、景山、北海公园。在2000年修缮之前，由于周围建筑遮挡等原因，白塔寺甚至不太被来往的路人注意。与同样经过改造的前门大栅栏、什刹海等有明确对外商业属性的胡同不同，2013年往后的那几年，白塔寺街区在经历过腾退（居民在自愿的前提下搬空并让出房屋）之后，依旧维持着以民居生活为主的性质：附近的商业长期主要服务于周围居民，对外业态稀少。这也是它在更早时不知名的另一个原因。2022年起，情况改变了。即便是在工作日的中午和下午，白塔寺的红墙下也不断有人合影。白塔寺药店索性将面向红墙的一侧打开，将传统中药和白塔的元素融入产品和店铺设计中，把自己经营成了网红咖啡馆。宫门口的东岔、西岔胡同（以下简称“东西岔胡同”）有更多的外来游客。这两条相互扭结、呈“X”状的南北向胡同距离白塔寺药店步行仅两三分钟距离，如今聚集了近20家餐馆和咖啡馆。其中大部分是围绕白塔作为主要景观，吸引人前来拍照。这两条胡同的商户中，有不少是在北京有知名度的主理人特色店：悠航鲜啤、胖妹面庄、铁手咖啡，等等。这些店铺有一些也诞生于胡同，不同的是，如今它们都有了成熟的品牌，能带来稳定的客流。在它们周围还有一些整修中的房屋，未来也将变成商铺。面对突然的走红，白塔寺街区看起来拥有了更多的机会解决北京胡同——这座城市最具特色的城市更新对象——长期以来面临的“如何更新”的问题。在新的政策和商业背景下，要如何营造出有吸引力的、可持续的胡同商业？它会成为另一个南锣鼓巷吗？如何解决那些持续了数年的原住民与“胡同多样性”的问题？胡同的城市更新经历过几个时期。在2010年之前，强制拆迁是旧城改造的主流手段，但很多胡同因为是文物保护区，陷入了“拆还是不拆”的争议。此后，大拆大建的时代逐渐过去，老城区，尤其是胡同的治理转向了保留平房，并在存量资产上做更新，其中一个重要目标就是降低胡同内的人口和商业的密 度。华融金盈公司在2013年成立，目的就是完成白塔寺街区的人口疏解，以及街区的更新、保护和运营。这家公司是北京金融街投资（集团）有限公司的下属公司，是西城区区属国有企业。在此之前，白塔寺街区经历过十多年的文物保护，为了让白塔在城市中更加显眼，曾经的白塔寺药店于2013年从5层被降至2层。2015年，华融金盈提出了“白塔寺再生计划”，到了2020年，这片街区完成了接近10%的人口腾退，居民密度得以降低。白塔寺街区仍然保留大量的民居，与生活在这里的人一起构成城市的活力。曾任华融金盈执行董事的王玉熙在2020年接受媒体采访时这样解释再生计划的思路：白塔寺既不是商业区，也不是景区，而是倾向于作为一个完整的居住区存在，“再生计划”的思路就是对一个老北京居住区做更新和保护。即便这里靠近金融街，可以为附近的上班族提供部分办公、消费等配套设施，在利用空间时应该“用一种相对克制的态度，也就是在存量上而不是增量上寻找机会”。这意味着，这里原本的商业区可以引入新的业态和人群来消费，但不会扩展更多的商业增量。华融金盈原总经理李茹在接受《第一财经》YiMagazine的采访时也表示，2021年她和团队开始设想在东西岔胡同布局商业店铺时，也只是想“局部、点位地做商业”，以提升周围居民生活体验为主要目的，并没想过要高密度地引入店铺。很显然，如今的东西岔胡同与最初的设想有出入，其中最主要的驱动力是政策的变化。2018年之前，居民可以自愿选择搬离与否，企业负责出面与他们协商。此后，政府主导、企业实施的大规模腾退工作终止，只有当政府启动新的退租政策，华融金盈才能获取新的空间，这样的情况下，他们管理的空间离散在胡同的各处，其中一些空间面积较小，可引入的商业类型受限。如果街区要实现整体提升，华融金盈需要获得更多的空间资源。到了2021年年底，“民房不能商用”和“腾退终止、获取空间困难”的问题得到很大程度上的解决。西城区政府为了激活白塔寺文化IP，为这片区域提供了政策支持。当年12月，北京市住建委发布《关于核心区历史文化街区平房直管公房开展申请式换租有关工作的通知》，2022年白塔寺街区的东西岔胡同成为这项政策的首例试点。以直管公房为例，通过“申请式换租”，住在胡同里的居民可以把房出租给华融金盈，后者付给前者房租，换租后的居民可选择自行解决住房，或承租由华融金盈或区政府主管部门提供的租赁住房。通过这种方式华融金盈获得了22处资产。也是在这个时间点前后，西城区区政府联席会议通过了腾退资产的经营证照办理事项，原本居住属性的住宅因此可以用于经营。白塔寺街区在历史上就是保障民生、商业气息浓厚的街区，原先自然形成了庙会和很多小商铺，在改造后引入了许多精致设计的城市年轻人新消费店铺。在照片拍摄的10月又开始了新一轮整修。在城市更新咨询公司CitylinX设计联城的创始人贾蓉看来，如今北京的胡同更新和改造已经进入新的阶段。十多年之前，这项工作的主要任务是疏解居民、减少人口密度、建筑改造及公共设施建设；如今的工作重点转为如何运营这些空出来的空间，以及文化的激活和高质量发展。另一方面，过去十年间的财政资金也比当前更充 裕。在多种因素影响下，很多城市更新运营方就转向思考如何在创新业态内容、运营扩大收入、节省成本、提升活力上下功夫。与此同时，曾经“政府付款要求收回产权”的模式也不再普遍适用，像“申请式退租”“两权分离”等让政府投入更少、只向居民获取经营权而不触碰产权的新模式也出现了。李茹告诉《第一财经》YiMagazine，对于老城更新项目，尽管政府会提供部分财政资金支持，但作为实施主体的企业相比之前需要自筹更多资金来实现房源获取，运营方因此需更加注重街区运营的收益。她还表示，除了2018年前通过腾退，以及最近靠“申请式退租”获得的房产，华融金盈还与在胡同里持有单位性质房产的其他企业协商，从它们那里租来房产用于招商。这样的背景加上政策的绿灯，使得这片街区频繁开出新店铺成为可能。分别位于宫门口西岔和东岔的理发 店和皮鞋店。这些在改造前就存在的店铺，许多是本地居民开设，但也有一些是几年前应胡同居民生活需求而来到这 里。2022年11月，精酿啤酒餐厅“悠航鲜啤”在西岔胡同开了白塔寺店。它是这两条胡同里最早入驻的商户之一，华融金盈从另一家国企手里租来了悠航鲜啤所在的二层房屋。事实上，北京的胡同是“主理人商业”的发源地。胡同的尺度适合步行，拥有最具北京特色的民居和建筑，仍保留着市井气和人情味。这激发了这些店铺在创意和个性上的表达。在治理“开墙打洞”之前，北京的胡同因为租金低、本地文化丰富等原因，聚集过一批像悠航这样的初创品牌，比如牛啤堂、鼓楼吃面、大小咖啡等。这些品牌往往由一两个主理人以较低的成本在胡同里租一个店面，从只服务一小群偏好和气质相似的人，到逐渐扩店和开新 店。除了没有政策压力，彼时整个消费市场的空缺也给了这种野生的创意表达以空间——市场上没有成熟的“主理人”，而只有“有想法的人”；消费者的选择不多、自己的喜好不算明 确。10年前的胡同更新就是以主理人店铺为切入点。贾蓉曾是北京“大栅栏更新计划”的执行负责人，这个项目于2011年启动，目的是探索历史文化保护区“老城不再拆”有机更新的新模式。据她回忆，大栅栏早期的招商工作经常需要通过办北京国际设计周这样的城市策展活动来吸引有想法的人。有些参与者甚至只有初步的想法和单一的产品，主办方则会提供摆摊、快闪店等机会，或者找到与其相似的伙伴“组合”卖货，并接触真实的消费者，从而更有效地孵化出新的业态。遗憾的是，多数主理人店当时远没有到盈利的阶段，尚处在探索期。悠航鲜啤就是经历了由青涩到成熟的成长历程。2011年，创始人钱德勒·尤林卡（Chandler Jurinka，后文用花名“老钱”代称）和合伙人在北京市东城区的东四八条胡同开了第一家店，2017年由于“开墙打洞”治理行动，这家店被关闭。此后的5年里，悠航在三里屯、灯市口等地方开出了3家街边店，而白塔寺店是他们继首店之后第一次重返胡同。与悠航类似，经历了胡同整治之后，主理人们把目光投向了胡同以外的地方。三里屯及附近的麦子店社区、朝阳大悦城等北京的东部区域成为他们选址的集中地。也有一些店主看向了秦皇岛的阿那亚社区，那里常年接收平时在北京、对文化消费有需求的消费者和房主，地产商也愿意为了吸引这类有文化内涵的店铺给出开店优惠条件。也就是在这几年里，主理人商业成为年轻人消费时追捧的对象。这些店铺变得规模更大，有一些开成了连锁店或者开到了外地，更重要的是有了更稳定的城市中产消费客群。他们的新客群已经习惯于消费咖啡和精酿啤酒，而且这种消费者的规模仍在增长。相对于东边，白塔寺的优势在于，它是北京西边为数不多的可商业化开发的传统街区。而且这里临近金融街，有着消费力强劲的上班族。店主们普遍的想法是离开北京的朝阳、东城等商业“内卷”环境“在北京的西边试试”。男士理发店All City BarberShop的创始人诚风就是抱着这样的想法来的。他把第一家店开在了朝阳区的朝外SOHO，主要的业务是为男性理发和修面，理一次发的价格在150到300元之间。由于服务类型单一、平均价格高，这家店的用户群体相对局限。一旦同类的店面增多，诚风就能感受到明显的竞争压力，这种压力在北京的“东边”尤其明显。男士理发店All City BarberShop的外立面设计在胡同里显得尤为突 出。今年7月，他把店开到东岔胡同，一方面是为了照顾住在西边的老客，同时他也想招揽一些金融街附近的新客。诚风还希望门店有展示作用，朝外SOHO的写字楼并不是合适的空间，而胡同能够帮他达到这样的目的。他在西岔胡同的新店外立面被刷成白色，大玻璃窗和蓝色的招牌都让它在胡同里灰色的居民房中间十分显眼。冰淇淋店Nice Cream的店长则特意提到了这两条胡同有居民，这意味着这里相比朝阳区的商场更安静、更有人情味，这与他们门店想“让顾客安安静静坐会儿”而营造出的氛围匹配。老钱向《第一财经》YiMagazine表示，最初他担心过人流量不够。在考察店面期间，这两条巷子几乎没有服务本地居民需求之外的店。但后来他不再担心，因为很多这些居民的孩子可能也住在西边，他们之前需要去三里屯消费，现在可以就近。而在工作日的中午和晚上，这里接待的主要是从金融街下班的人。如今老钱在胡同做生意的体验与十多年前最大的不同，在于他们是和“物业”（华融金盈公司）签合同，而非个人房东。他认为和国企合作感觉不错，“一是一、二是二，只要遵守规则就可以”。此前，东四八条胡同的首店所在房屋的二层是违章建筑，尽管当时合同还未到期，悠航也不得不因为城市治理而关店。德裔美国人老钱对胡同有独特的感情。1994年他第一次来中国，当时因为对胡同的建筑和住户感兴趣，还专门写了一篇关于胡同文化的论文。2011年重返中国做生意时，他没有选择把店开在商场里，即便那样他会获得更大的店面和更快的增长。“我们喜欢透过胡同更加了解北京、了解中国。全世界哪里都有商场，但只有北京有胡同”。但胡同对于主理人商业的吸引力也存在差异。这些创意店铺由于本身的定位与特性，会尽量避免同质化和恶性竞争。位于东城区的南锣鼓巷如今是北京市的知名旅游景点，这条街的业态经历过由复杂到单一的过程：从最初混合了咖啡、酒吧、创意店铺、音乐演出等场所，变为只剩下单一的旅游纪念品店与小吃店。如今到访这里的人，多数是来自外地的游 客。老钱对南锣鼓巷的认知是“今天酸奶很火，明天这条街上就有很多酸奶店”，对于商户来说竞争压力过大。最初他们与华融金盈交涉时，最注重的就是“不希望这里是一个谁来了都能签合同”的地方，希望物业能充分注意到商户类型的差异性。目前他认为就精酿啤酒这个品类而言，东西岔胡同的竞争环境仍然是良性的，他们与其他同类店铺的距离在可接受范围内。相对于精酿餐厅，东西岔胡同的咖啡店密度明显更高。全长各300米的东西岔胡同内至少有8家咖啡馆，这还不包括同样能占据消费者下午茶时间的甜品店。目前除了餐饮店，这两条胡同几乎没有新入驻的零售、文化类消费店铺。李茹不避讳整个团队对于主理人品牌的偏好，认为这类有品牌调性又有影响力的店铺可以帮助他们实现当下的目标：在现阶段，依靠一部分餐饮业态达到吸引客流的目的。在稳定之后再引入书店等文化消费业态。但是，咖啡馆的密集增加已经带来了“内卷”。白塔寺药店自营的耀咖啡是2022年10月开业的，客流在当月就达到了每天三四百单，并在2023年保持平稳。而今年的营业额有所下滑，一方面是普遍的消费力下降，另一方面，店长孙海龙认为这两年周边开出了更多咖啡馆，给他们带来了一定竞争压力。为了突出自身特点，除了提供正常的咖啡，耀咖啡还添加了中式养生茶等具有药店特色的产品。耀咖啡的顶层露台能看到白塔的景观，吸引了许多人前来。南锣鼓巷模式的另一个特征是，本地居民几乎从主街上消失。这又使得主街上服务于本地居民生活的商业的消失。进一步使得改造后的南锣成了景区，而非真实的胡同居住区。胡同居民的生活构成了街区主要的文化和活力。东西岔胡同的不同之处在于，这里仍有居民居住，他们的房子与老的粮油店、杂货店、平价理发店和新的主理人店共存。一些老住户在窗边种上了瓜果绿植，有的小院门口还挂着鸟笼、养着兔子，这是一幅典型的老北京生活图景。如果在早上8点之前来到这里，还能遇上一些卖菜小贩自发形成的市集——他们在外来消费者光临之前就会离开。一个来胡同喝咖啡的年轻人，也同时希望看到修鞋铺和粮油店店主们和顾客都保持着传统的生活方 式。不过，由于新的、面向游客的店铺增多，噪音和垃圾等问题都在影响居民的生活环境。随着换租等措施导致又有一批老住户离开，老杂货店、粮油店的顾客也越来越少。如果未来这里因为商业密集而租金上涨，本地居民和老店铺也会越来越 少。华融金盈称会在东西岔胡同适当保留这些老店，但不会再引进类似的业态。李茹认为，胡同北边安平巷中的各类食品和百货店已经能够满足周围本地居民的需求，而这两条胡同当下的定位就是给“外面来的人”——金融街的上班族是最显性的，常住北京且对白塔和city walk感兴趣的人也可以。她们并没有主动想要吸引外地游客，但可能最终拦不住。李茹在主观上并不希望东西岔胡同变成“另一个南锣鼓巷”。“我们是特别害怕这样的事发生的，东西岔要面对的一定不是旅游客群，而是北京的在地客群。”她强调。她也不认为东西岔胡同与南锣鼓巷具备类似的条件：这两条巷子不算宽，不能容纳过多的游客，目前这里也没有太多服务外地游客的店铺——没有人在这里卖有北京地标图案的明信片和冰箱贴。但她还是向《第一财经》YiMagazine表示，这里仍有50%的可能性成为下一个南锣鼓巷。另外50%也许来自胡同更新的特殊性。首先，白塔寺街区的居民腾退出来的房子大多面积小且点位分散，一个开间不过十五六平方米，这在一定程度上限制了业态。对华融金盈来说，连成片的点位才能被合并成更大的空间、容纳多样的业态。其次，还有些问题是单靠华融金盈一家公司无法解决的。白塔寺附近的几个开始发展商业的街巷由于产权复杂且分散，事实上是由不同的主体在招商、运营和管理，它们在业务上各有侧重，但彼此之间并没有太多协商与联动，比如白塔寺药店和华融金盈公司就分属不同的国企。这也意味着业态同质化的风险。贾蓉告诉《第一财经》YiMagazine，老城街区的运营涉及到政府、各类型企业、商户、社区、在地居民等各方，不像商场有统一管理的权力和成熟的运营策略。由于缺乏能够协调各方的机构和机制，商业业态的同质化以及开放街区的统一运营管理是这类街区面临的共性问题。“过去不管是大栅栏还是白塔寺都有专门的建设指挥部，它是一个重要的、跨部门的协调平台，”贾蓉解释说，“这类注重硬件的指挥部已经阶段性地完成了历史任务，但在需要软性营运的城市更新时期，这类机制没有立刻续上。” 在街区的外观和氛围上，华融金盈想要追求一种“小而精”，做到“一家有一家的特色，一家有一家的风格”。在谈到对招商店铺的要求时，李茹表示“如果店铺的颜值达不到、破破烂烂的话，我们是不接受的”，因为现在回看从前东西岔胡同的老照片，“街道的外立面像是三四线城市”。她希望这种情况能够改善。年轻、有实力的主理人们不光能做出漂亮的店，还能让它与其他店不同，使整条街显现出多样性。疫情之后，胡同空间相对购物中心来说，吸引了更多的本地消费者。以白塔寺附近的金融街购物中心为例，北京金融街街区由美国著名建筑事务所SOM在2008年前后设计完成，有着精心修剪成的街边公园景观和方便行走的街道尺度。其中的金融街购物中心在2007年开业时的定位就是“高端时尚购物中心”，LV、迪奥等奢侈品品牌当初选择在这里开出了北京城西边的首店。近几年，“RE而意骑行厨房”等新消费品牌也陆续入 驻。对于周边的上班族来说，购物中心满足了他们精致消费的需求。但白塔寺街区的吸引力不仅在于这里房子低、建筑风貌天然，更有人情味和浓郁的市井气息。李茹认为，和商业综合体时下流行的场景化营销相比，东西岔胡同的优势在于“那个塔天然地就立在这儿”“那些公共空间的绿植也都是在风吹雨打里生长起来的”。热爱city walk的年轻人们同样看重这一点。一位小红书博主这样写道，“北京最美的风景是人……这里的风景在于那些并不名贵、却不怕风吹雨打的地雷花，在于胡同口和家人围坐着准备涮锅子”。如果只是把开在商场里的店挪到胡同，并导致胡同里原本的业态被抹杀，它对于很多本地游客来说也是没有吸引力的。“不想让白塔寺成为下一个南锣鼓巷、五道营胡同和隆福寺”，有人在这篇笔记下面评论 道。在贾蓉看来，一个街区吸引人有活力，正是因为照顾到了原住民和其他群体的需求，促进了不同利益相关方的共生关系。“城市活力应该是立体的，包括商业、文化、社会活力等不同维度。第二，它一定是有质感和有生产力的，有在地性和独一无二的文化与特色的，要通过人的活动不断地产生真实的连接，一窝蜂、一次性的流量不是真正的活力。同时，它还需要是可持续的，不能像过去一些产业园区一样，企业把好的政策、资源、传播窗口消耗完就转移到其他街区去了。”在北京整个城市更新的过程中，胡同更新的难点也在于此：商业加居住能否同时存在？如何在商业开发的同时，让胡同居民与外来者一起持续碰撞出多样性与城市活力？
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