房产企业转让未完工项目涉税

文摘 2025-01-20 17:13 内蒙古

房地产企业取得土地使用权后对土地进行开发建设，因某种原因项目无法进行，需要整体打包销售，此时的土地价款在计算增值税时可否从销售额中扣除？

一、增值税

出让方：房地产企业一次性转让未完工的项目，可以一次性扣除土地价款后的余额计算销售额。

政策依据：1.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：　　销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

该文件未对房地产项目是否完工做出规定，所谓“半成品”的在建工程打包处置，是否适用该政策？

首先我们对上述税法进行分析，第一，主体是房地产企业，一般纳税人。第二，自行开发的房地产，根据《城市房地产管理法》规定，房地产开发，是指取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

国家税务总局2018年第二季度政策解读现场实录对上述问题予以明确：

根据国家税务总局对政策的解读，可以认定，房地产企业一次性转让未完工的项目，可以扣除土地价款后计算增值税。

2.受让方

受让方取得上述在建工程继续开发建设，受让方就上述取得进项发票正常认证抵扣。

假设接收的项目是老项目，上家开具的是简易计税的5%专票，对于受让方如何认定新老项目？

财政部税务总局公告2020年第2号二、房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

根据上述规定，接盘老项目可以选择5%简易计税，但我们需要测算简易计税和一般计税哪种方式税负更低？

通过上表看出，接盘时上游完成比例不同，取得上游的进项发票金额不同，对整个项目整体取得进项有很大影响，不同计税方式下税负则不同

假设上游完成比例相同，剩余工程量能取得进项发票的比例不同，依然对整体税负产生影响。

通过上述两张图表，需要财务人员针对不同接盘比例和未来进项的取得做出预期，合理选择更适合企业的计税方式，而不是盲目选择简易计税。

二、 土地增值税

1.出让方：可以就取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和已投入开发成本加计20%进行扣除。

国税函发〔1995〕110号五、土地增值税的征税对象是什么？……（六）加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 ％的扣除。六、具体计算增值额时应注意什么？（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。（三）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。因此,根据上述文件规定，对从事房地产开发的纳税人，除了取得土地使用权后未进行开发即转让不可以加计扣除，生地变熟地或在建工程均可以可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

2.受让方：对于接盘项目继续开发，土地增值税清算时，如何加计扣除？目前不同税务机关对此认定不同：

观点一，接盘前成本+接盘后成本均可加计扣除

观点二，接盘前成本+接盘后成本均不可加计扣除

观点三，接盘前成本不可加计+接盘后成本可加计扣除

大部分税务机关对房地产开发企业购买在建工程，继续建设再转让时，土地增值税清算的扣除项目中，仅允许对开发成本的增量部分（即继续建设投入部分）加计扣除。由于整体转让时，计算转让方土地增值税时，对其扣除项目金额已按规定，该加计的已相应加计处理，因此不予重复加计扣除。（观点三）

例如：国家税务总局山东省税务局关于发布《国家税务总局山东省税务局土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局山东省税务局公告2022年第10号）第三十三条房地产开发企业购买在建项目后，继续投入资金进行后续建设，在清算时，其购买在建项目所支付的价款和契税允许扣除，但不得作为房地产开发费用按比例计算扣除以及加计20%扣除的基数。后续建设支出的扣除项目处理按照土地增值税清算的有关规定执行。

三、印花税

双方均按照产权转移书据万分之五计算缴纳印花税。

四、契税

受让方：受让方按照合同总价款计算缴纳契税。

财政部税务总局公告2021年第23号二、关于若干计税依据的具体情形（四）土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的，计税依据为承受方应交付的总价款。

来源：财税那些事儿-声明：（文章观点仅供参考，具体涉税事宜请咨询当地税务机关。）我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：15230818990）

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