继上海、北京取消普通住房和非普通住房标准后，深圳也出手了。
11月19日晚，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确自2024年12月1日起取消深圳市普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。
此外，在财政部提出专项债收购存量商品房用作保障性住房政策后，包括广州在内的多个城市收储存量房进度加快。
11月18日，广州安居集团发布公告，将收购已建成的存量商品房用作保障房，要求面积在90平方米以下。这一举措意味着广州收购存量商品房作保障房的措施正式从此前的增城等区扩大到全市范围。
深圳取消普通住房和非普通住房标准
根据此前财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》的相关规定，深圳取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对个人将购买2年及以上的住房对外销售的，免征增值税。
个人所得税核定征税方面，《通知》指出，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按照上述规定，深圳取消了个人转让非普通住房以转让收入的1.5%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整。
个人购买住房契税方面，《通知》指出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
在本轮政策发布前，深圳的普通住房标准为：住宅小区建筑容积率在1.0及以上；单套住房套内建筑面积120平方米及以下或者单套住房建筑面积144平方米及以下。只要不符合其中任一条件，都属于非普通住房。
此前，这类房产即使购买满2年也无法享受增值税免征的优惠，要交5%的增值税，且需交的个税核定征收率比普通住房要高，因而被称为“豪宅税”。
税费征收标准不再界定是否为普通住房后，此前为非普通住房的增值税、增值税附加税和个税都会大幅减少。
据乐有家研究中心测算，以深圳过户价为1500万元、建筑面积为140平方米的二手住宅为例，购买首套住房可以节省66.64万元的税费。
图源：乐有家研究中心
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系发生重大变化。取消普通住房和非普通住房标准，有助于促进二手房挂牌和顺利售卖，也有助于降低交易成本，进一步促进刚需型住房和改善型住房的循环。
“随着增量时代转向存量时代，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，从而产生‘降成本’的效应，这样才能促进交易良性循环。”李宇嘉说。
广州收购90平方米以下存量商品房
用作保障房
广州安居集团的公告显示，为深入贯彻落实国家关于构建“保障+市场”住房供应体系的重大决策部署，按照“政府主导、市场化运作”工作思路，遵循市场化、法治化、双方自愿等原则，广州安居集团有限公司拟征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目。
征集范围是广州市内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。征集条件一共有五条：一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合验收意见书；三是面积在90平方米以下；四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
本次公告并未提及如何确定最为关键的收购价格和总收购金额，预计这些细节后续还有待交易双方共同确认。
中指研究院华南分院分析师杨永俊分析称，广州将收购存量商品房范围从增城区扩展到全市，主要有以下两方面积极影响：一是对广州房地产市场的止跌回稳有着重要作用。开展存量住房收购，有望加快全市商品房库存的去化速度，促进供应和需求之间的平衡。二是有效解决广州新市民、青年人等群体的住房问题。
中指研究院统计，2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期仍高达21.4个月。其中，90平方米以下户型的库存量为319.9万平方米，占比约24%，出清周期为20.4个月。
周亮 摄
超60城发布收购存量商品房
用作保障房房源
在广州安居集团发布公告前，国内许多城市早已公布了收购存量商品房作为保障房的系列措施。据中指研究院统计，今年以来，超60城发布了收购存量商品房用作保障房房源的公告。
10月31日，杭州安居集团发布通告，拟面向部分城区公开征集已建成存量商品房用作保障性住房。其中，收购后用于保障性租赁住房的，面积以不超过70平方米的小户型为主；收购后用于配售型保障性住房的，面积以不超过125平方米的户型为主。收购价格以同地段重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、增加不超过5%的利润。
10月28日，哈尔滨住建局发布征集存量房用作保障房房源公告，要求房源性质为住宅，单套建筑面积小于120平方米，优先选取整栋或整单元未售的楼栋项目，收购价格以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本以及不超过5％的利润。
今年8月，深圳市安居集团公告收购商品房用作保障性住房，征集范围包括整个深圳市，房源面积在65平米以下。
专项借款资金落地
助力房地产去库存
中国人民银行发布2024年第三季度中国货币政策执行报告。报告称，下一阶段，中国人民银行着力推动房地产金融增量政策落地见效。中国人民银行引导金融机构强化金融保障，满足城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。
相关支持政策正在地方层面有序落实。11月7日，来自广东省住房和城乡建设厅的信息显示，广东首笔收购存量住房用作安置房的专项借款资金已于11月4日落地广州。两家银行将陆续向广州市黄埔区“五村七片”城中村改造项目发放首期2.5亿元专项借款，用于收购存量商品房用作村民安置房。紧邻广州的佛山，也将在近期获得购买安置房的专项借款11.9亿元。
广东省住房和城乡建设厅相关人士表示，广东省住房和城乡建设厅会组织更多项目采取购买存量商品房的方式解决安置住房问题，助力房地产去库存。
在10月29日召开的中国人民银行吉林省分行2024年三季度吉林省金融统计数据新闻发布会上，有关负责人介绍，国家开发银行吉林省分行已成功发放吉林省首笔支持收购存量商品房用作保障性住房贷款4.29亿元。该项目总投资7.46亿元，共收购已建成、未出售存量商品房728套。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，财政等资金为存量商品房收储工作提供了资金保障，将促进保障性住房加速发展。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，此前财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期或将产生积极作用。
作者：杨子晏 刘逸鹏 周亮
