A股港股正在派发超级红包，楼市的超级红包在哪里？其实楼市新政蕴藏了不少财富密码。
存量房贷客户，一票回血红包在路上了。
二套改善或投资买家，出手就给你准首套待遇。
二手房交易，准备好税费红包来了。
目前，上海首套房贷款利率为LPR-45BP，按9月刚发布的LPR 3.85%计算，最新的首套房贷款利率为3.85%-45BP，即3.4%。
上海首套房存量房贷利率存在两种情况：
2021年7月24日至2023年12月14日的购房利率，为LPR+35BP，即4.2%；
2023年12月15日至2024年5月27日，为LPR-10BP，即3.75%。
假设第一种情况，存量房贷利率为LPR+35BP，即3.85%+35BP=4.2%，调整后降至新发放首套房贷款利率3.4%附近。以100万元贷款本金、30年期等额本息还款方式计算，贷款人每月可以省下利息455.9元，共节约利息支出16.41万元。
别小看每月的455.9元啊，上海的新房平均总价常年浮动在600万。这就相当于，前几年买了新房的，国家平均给每人每月发了2735.4元。这一波大拇指，必须竖起来吧！
929新政对首付也做出了相应调整，上海首套最低首付款不低于15%。二套住最低首付不低于25%，实行差异化政策区域的二套不低于20%。
有意思的情况就出现了，我们以实行差异化政策区域为例，首套首付15%，房贷利率为LPR-45BP=3.4%；二套首付20%，房贷利率为LPR-25BP=3.6%。
首套和二套的利率缩小到了0.2%，我们以一套宝山南大的中环置地中心润府的房源为例，总房价600万。
如果你是首套买家，首付就是90万，利率3.4%。等额本息的话，每个月应还22618元。具体月供情况可以看下图：
如果你是二套买家，首付就是120万，利率3.6%。等额本息的话，每个月应还21823元。具体月供情况可以看下图：
在首付款仅差5%的情况下，两者的月供情况基本相当。这也意味着，不少二套改善买家，或者部分带有投资属性的购房者，此刻面对的二套房贷政策还是相当宽松的。
有多宽松？上海在没有LPR加点之前，有很长一段时间，首套是基准利率，二套上浮到1.1倍，相当于二套房贷要比首套，高出10%。2021年7月24日上海曾将二套房按揭利率提高至5.7%，当时首套房贷利率为5.0%。两者之间，差了0.7%。
如今，首套二套在城央差距缩小到0.4，在城郊差距更只有0.2%。鼓励住宅消费，二套消费往哪里？显而易见了吧！
实行差异化政策区域中，本就在主城的宝山区在我看来，受此次利好的直接影响可能更快。密切关注下南大、共富、杨行等板块的优质新盘吧。
再来看看和二手房买卖息息相关的税费，这次主要调整来自满5变满2，和“144㎡非普通住宅线”的及时取消。
举例：一套普通住宅800万买入，1000万抛出，持有刚满2年，原先增值税要50.5万（以浦东5.05%税率计算），本次调整后满二年免征。是不是一个挺夸张的数字！
还是这个例子，800万买入1000万抛出，如果它本来是一套非普通住宅，原先就算持有5年，也需要缴纳差额增值税，税费大概为10.1万（以浦东5.05%税率计算）。取消普通住宅和非普通住宅标准后，这个差额营业税也可以减免了！
从税费减免的角度好，主要利好两种房子，一类是满五不满二的次新房，另一类就是原本就满五年的大房子（面积超144平）。
政策出台几日，从中介处了解，目前房东的心态更为乐观，毕竟很多房子的交易税费都降低了，在上海这笔税费大多是转嫁给下家支付的。房子还是挂牌价，买家买入的成本其实是降低了。有房东已经乐观到动起涨价的念头，当然大多数房东还是想借助这波“减税”，希望房子可以尽快交易。
有人说，股票用几个交易日，就扭转了中国股民的信心，其实，信心的源头就一个字“涨”。在这一轮密集楼市政策出台前，国家也给出了房地产市场的目标——止跌回稳。
作为全国地产的龙头城市，上海楼市的信心光止跌显然还不够！
