上海“救市”30天,优质学区房被抢光

财富   2024-07-01 11:40   北京  
作者 郭亦非
编辑 杨   颢
来源 
腾讯新闻《潜望》

上海“527沪九条新政”出台后,楼市热度迅速上升,6月中下旬的两个周末,二手房成交均超过2000套。

由于新政松绑限购、限贷等限制,优质学区房和改善型房源成为市场关注焦点。

然而,新房市场冷热不均,豪宅项目独自火爆,整体市场仍处于以价换量阶段。

专家预测,这波救市热度可能维持两个月左右,后续市场可能回归平稳。

进入梅雨季节,上海几乎天天被阴云与雨水笼罩,反观楼市,却呈现一片火热场景。

“5月份,门店佣金业绩才57万元。6月至今,虽然还剩一周,但是业绩已经突破百万。”上海静安区某板块中介店长刘永告诉腾讯新闻《潜望》,下雨天还能出来看房的客户,都很有诚意,都是抱着要买的态度才来的。

“市场的成交有些夸张了!”6月中旬,上海浦东某板块中介就对腾讯新闻《潜望》表示,在刚刚过去的周日,自己公司就转定了将近500单,初步估计整个上海市场当天成交量突破1000套。

根据上海房地产交易中心旗下网上房地产平台统计,6月中下旬的两个周末,二手房成交均超过2000套。

刘永复盘这个月成交的8单称,其中一半来自刚需群体,标的是总价两三百万的老破小,另一部分多半来自二孩家庭的改善客户,目标是总价在1000万元左右的次新房。

这样的成交结构,精准契合了上海 “527沪九条新政”希望释放的购买力。

按照上海在5月27日出台的“沪九条”新政,非沪籍的单身,社保/个税从满5年缩减至3年,购房范围则从外环外的新房,扩大到全市二手房;二孩以上家庭,则可新增一张房票。此外,新政还鼓励加杠杆,首套房最低首付比例,从30%降至20%,二套房最低首付比例,则从40%-50%不等下降至30%-35%。

作为首个跟进“央行517信贷政策”的一线城市,与此前“渐进式”放松政策相比,上海此番“救市”可谓下足了“猛药”,力度超出市场预期,除松绑限购、限贷外,还涉及土拍、以旧换新补贴、住房保障体系建设等多方面。

上述房地产平台统计称,新政出炉30天(5月28日至6月26日),全市二手房成交量为25596套,6月至今已成交22073套,其中3天单日突破千套,环比增幅达六成。

按照日均成交800+的水平,6月有望突破2.5万套,这不仅超过今年3月小阳春20223套的高点,距离2021年6月的2.8万套也仅一步之遥,那也是房地产行业此轮调整前最后的辉煌时刻。

“挂了一年多的房子终于卖出去了”

经历一年多的波折,周琳的房子终于在6月初卖了出去,但相比最初的挂牌价,降幅已达30%。

周琳的房子位于浦东中环内某小区,楼龄超20年。2023年3月,疫情结束后楼市复苏,同户型三居室卖出了1550万元的高价,单价超过11万/平,这直接激发了她卖房的念头。不过等到她4月初挂牌时,市场开始一路下行,看房人也逐渐稀少,从买方到中介,都不断在压价,她也被迫3次降价。但每一次降价,换来的都是预期更低的买家,诚意谈价的看房人依旧寥寥。

更令她揪心的是,在这期间,附近社区一个超大规模的楼盘,此前以金融精英、上市公司高管居住而著称,但从去年下半年以后,该楼盘不断抛售,量大价低,把附近几个社区的成交价都砸了一遍。

到今年春节后,周琳所在社区的二手房成交基本停滞了。

转机出现在“527新政”出台前后,看房的人明显多了起来,有时候一天好几波人约看房。“明显感觉市场活跃度起来了,”周琳告诉腾讯新闻《潜望》,“用中介的话说,基本也是跌到底了,一方面房东也不愿意再降价了,一些刚需也蠢蠢欲动。”

6月1日,距离新政出台不到一周,一位客户在复看周琳房子后,当天选择下定。这是个二胎家庭,此前手中有2套老破小,因为家里人口多,一直想置换一套大三房。新政之前,他即便卖出一套,也是二套,首付比例高达四成。更重要的是,当时市场冷清,他自己的房子也很难卖。

新政出来后,对卖家这样的二胎家庭最大利好是,即便他有2套房,现在买第三套仍可以算首套,首付只需要20%,而且商贷利率只需3.5%。

买家告诉周琳,这次果断下单,是因为即便自己房子没卖出,手头的钱还是够首付的,当然,因为成交起来了,他预期能够尽快卖出一套房,这样资金压力也减少了。

网上房地产平台数据统计,自2023年3月达到2.4万套“小阳春”行情后,上海二手房成交量便一路走低,始终维持在1.5万套“荣枯线”上下水平,并在2024年2月创下0.68万套低点。虽然3月回升至2.02万套,但随后的四五两月,又分别降至1.82万套和1.71万套,直至此次新政回温。

腾讯新闻《潜望》了解到,以规模最大的中介品牌链家为例,上海新政后28天,与前两个月的日均增长相比,客户累计咨询量和带看量分别增长38%、32%,新增挂牌房源量也同步增长了26%。目前全网挂牌量也处于新高,达到17.03万套。

“高性价比的优质房源快被扫光了”

“527新政”出炉的第二天深夜,吴越接到了朋友的咨询电话。

朋友是来自江浙地市的生意人,因个税从5年缩短至3年,他也一夜之间拿到了上海购房资格。朋友明确希望入手一套5000万元的豪宅,一为家庭自住,二为资产保值。

上海土著吴越有着丰富的房产投资经验,作为兼职经纪人,她也时常帮朋友物色房产,并对接合适的银行办理按揭。新政前的上半年,她帮朋友买到了2套房, “而最近一个月的成交量,赶上过去半年了”。

吴越认为,当下市场中,优质房源很容易成交,尤其是置换业主。她手头一个典型案例即是,一对体制内工作稳定的夫妻,在最近入手了浦东新区一套三居室。这套房源属于板块次新房,精装修并带学区,在过去3月带看超过105次,在链家内部属于优质房源。

“虽然上述业主着急去买中环外的别墅,但又不想贱卖,更倾向于一个合理价格。”她说,“但很多人乱砍价,带着大刀来的”,也导致此前一直未能成交。房东挂牌价一路从990万下调至905万元,最后在这次砍至870万元成交,下午4点约房东,3个小时即办完所有手续。

当下,随着市场回温,议价空间正在缩小。机构数据显示,2024年2月-5月,上海二手房议价空间始终维持在7%以上,分别为7.05%、7.38%、7.35%、7.72%,到了6月,则首次缩窄至6.9%。

“5月底至6月初,包括我在内,我们小区三居室同户型3套房源全部卖光了。”周琳对腾讯新闻《潜望》表示,自己所在小区虽然房龄较老,但位于中环内地铁站附近,社区环境、楼盘品质和小区维护都不错,更重要的是对口一所9年义务制学校,特别适合像买家这样的二胎家庭。

一位品牌中介静安区某店长告诉腾讯新闻《潜望》,所在板块七八套高性价比的房源,在这波热度中均被卖掉,剩余房源和新增房源的挂牌价相对较高,市场逐渐进入新一轮价格博弈状态,“客户普遍认为还没到涨价阶段,我们只有等业主下降心理预期价格,这些房源才可能被成交,现在还是以价换量阶段”。

他判断称,这波热度持续到6月底或7月中旬,后续市场可能又会归于平稳,不会出现这么高的热度了。

前述浦东某板块的中介也表示,最近一周自己板块成交量有所下降,因为“优质的房源越来越少了,价格也基本僵住了”。

新房冷热不均,豪宅独自火爆

二手房热度先行,但市场仍处于以价换量阶段。“卖一买一”的置换链条缓慢打通之际,在关乎土地财政的新房市场,触底复苏仍需更长时间来观察。

二手房价格的持续下跌,新房项目整体承压。上海统计局数据称,2024年前5月,全市住宅新开工和销售面积双双下滑,同比下降6.5%、2.2%。

根据中指研究院发布的上海市新房销售额排行榜,2024年前5月,中海、绿城、融创成为前三甲,分别为203亿元、153亿元、119亿元。这一成绩同比去年有较大差距。彼时,头部的招商、保利和象屿三家销售额,分别高达376亿元、190亿元和182亿元。

此番上海“527新政”中,一个明确信号指向,即为鼓励业主卖掉外环内的老破小,释放更高的购买力,置换到外环外的新房项目。当下的6月,正值开发商年中冲刺业绩节点,往往会加大折扣力度,提高新房渠道费率。

一位外环外的新盘营销负责人对腾讯新闻《潜望》表示,新政当天连夜,他们通知所有之前限购客户,第一时间告知利好,邀约到访,并通过抖音直播等方式宣传,还给予了新政专项优惠,一套组合拳下来,咨询、贷款和成交量均较新政前翻倍,预计效果持续到6月底左右。

另一位规模房企上海客研负责人在持续监测了多个典型新盘项目后,对腾讯新闻《潜望》表示,新政出炉前两周,项目成交量普遍增长50%以上,甚至翻倍,但从第三周开始,边际效应开始减弱,带看和成交量均有所下滑,但依旧胜于救市前。“政策加速了原有犹豫客户的入场,新增房票客户目前不多,二手房热度比新房要高得多。”

中指研究院数据统计,2024年5月,新房成交8296套,同比下降30.3%,6月(1-25日)新房成交7434套,尽管同比下降幅度缩窄至16.7%,但仍未止住下滑趋势。不过,按照网上房地产数据统计,5月27日-6月23日,上海新房成交4958套,环比5月上涨约24%。

“二手房到新房的传导周期基本上也是在一个月左右,未来一部分二手房置换群体也会转到新房市场来。”同策研究院研究总监宋红卫撰文称,我们预判这一次的政策实效性可能会维持在两个月左右。

上海新房市场冷热不均,豪宅却走出独立行情。尤其在4月,外滩壹号院、中海顺昌玖里等四个项目入市即售罄,单价均超过16万元,合计销售额达447亿元。

身为品牌房企上海豪宅项目营销操盘手,赵辉告诉腾讯新闻《潜望》,豪宅项目今年集中入市,背后是新房限价正不断被突破,比如绿城兰亭去年首批次入市备案价为14.5万元,今年3月上涨至16.2万元,豪宅天花板价格目前已经突破17.8万元,“监管的心态是可以拔高备案价,每批次会有几千元的涨幅,但前提是卖得不能差,比如开盘当月卖出80%的量”。

上述客研负责人提供的数据显示,得益于豪宅行情,前5月内环新房价格同比涨幅约为三成,但内中环到中外环这一区域上涨5%,外环外则几乎没有涨幅,“很多新盘在打9.5折促销,还给中介2%的新房渠道费”。

豪宅市场的火热,得益于一二手房倒挂空间、产品地段的稀缺性,以及资产保值的需求,但整体市场却相对冷清。

从触发积分的新盘来看,观点地产统计,2024年上半年,上海前七批次入市的138个楼盘中,仅有14个新盘触发积分,占比约10.14%,过往两年,这一比例则分别为25%、40%。

再过一周多,上海即将走出梅雨季节,迎来高温三伏天,而七八月正是楼市的传统淡季,这波救市热度能维持多久,仍待这个夏季来验证。

(文中刘永、周琳、吴越、赵辉均为化名)

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