高位买房的年轻人

财富 2024-07-28 11:00 北京

在经济学中，“高位”意指接近或到达市场价的最高点。作为一个相对的概念，近年房市下行，在过去高位买房的年轻人们浮现了。他们或工作体面，或家境殷实，在各地房价居高不下时购入房产。代价往往是高息百万贷款，或决然卖房置换。做这笔人生的最大投资前，他们嗅到过疯狂，也怀疑过涨价总有期限。但更重要的是，他们被一种普遍的焦虑催促着：再不上车就来不及了。现在，再下车，似乎也来不及了。‍

作者 | 方适

编辑 | 李天宇

来源 | 每日人物（meirirenwu）

下风口

八个月，80万。这是今年2月，收房那天，31岁的刘芸从中介处得知的房价下跌速度。又五个月过去了，这个夏天，与她同小区、相似户型的一套房，最新成交价是415万。

去年6月，刘芸以总价600万买下这套房子。

房子在北京市西城区白纸坊附近，近二十年的房龄，同区域算次新；68平方米，“一改二”的两室格局，比起她看过的其余四十多套房，胜在户型方正。非要挑毛病的话，改出的次卧太小，放张一米五的双人床都够呛；且那是个回迁小区，管理杂乱，楼道被邻居的杂物堆满。但房子是买来结婚用的，也是她人生的第一套房，她知足。

因此，起初，房价下跌的消息传出，刘芸不去刻意查看。直到“躲也躲不掉。”朋友圈、各种社交平台，太多的相关资讯涌来。拿到钥匙后，她独自在客厅的地板上坐了很久。原房主留下浅色的、积了尘的电视柜和收纳柜，满眼出租屋的质地，当然不够称心，但她更心疼还没入住就亏掉的一百多万，“要不要别重新装修了，添些家具就直接入住？”

2022年秋天，34岁的郑旦花费900万，在海淀中关村为孩子置办了一套学区房。今年以来，她听说，周边学区一般的房子，价格已下跌了两成。自家的房子跌了多少，她没有查，也认为没法查，“查到的多是挂盘价，现在，挂盘价已经代表不了什么。”但她心里有个估算，怎么也得跌了15%——135万。

郑旦和刘芸买房的日子，一前一后夹着北京房市的“小阳春”——在多位受访房产中介眼里，往前追溯，2017年3月北京房价到达历史高位后，经历2年多阴跌，直到2021年至2023年攀升到新的高点。

高位下滑的一年里，人们眼睁睁地看着房价以十万为单位地下跌。房产中介程龙介绍，在他负责的海淀某小区，2023年3月，一套92平方米的房子以830万元成交。今年夏天，同楼楼下的另一套房，以640万元成交。丰台区的跌幅更大，去年的一套老破小卖400万，今年成交价只有260万。

相似的情形不止发生在北京。

2019年，22岁的汪菁大学毕业，在武汉二环买了一套大平层新房，总价760万，贷款490万。也是为了结婚，“掏空两个家庭的现金。”2022年年底，她忽然听说，同小区、同户型的房子被挂出了500万出头的价格。自己的房子三年跌了200多万。可房价的颓势仍然没止住，今年春天，同小区的一栋别墅价格“腰斩”，从2000万跌到900万，至今没有成交。

黄金地段的房子也没能保全。2021年，范辛为24岁的女儿在江苏昆山以310万全款买下一套新房，房子紧邻阳澄湖高铁站，离彼时即将开通的昆山地铁S1号线也只有300米，处在标准的“上海半小时生活圈”。他以投资的眼光看待这套房，想着过几年房价上涨30%总没有问题。2022年下半年开始，房价持续下降。最近一次与中介沟通，他被告知，同小区、同户型房的成交价跌到了200万元——跌幅超过35%。

有网友发文对比国家统计局官网数据，2016年至2024年2月，全国70个大中城市的房市中，新建商品住宅价格中位数最高点出现在2022年8月，二手住宅最高点出现在2021年7月。两者在2024年2月的价位，分别与2020年5月、2018年9月持平。

过去几年高位买房的人们，正催生出相似的故事。他们在上风口时入市，等回过神来，似乎已落到了下风口。

张诚在北京昌平做二手房买卖，对那些前几年经他手高位买房的人，他在微信里专开了一个分组。但凡他发的朋友圈涉及到当下的房价，就屏蔽这个分组，以减少对他们的刺激，“有些人当初买房贷款了180万，结果那房子现在可能也就值个200万。首付差不多亏没了。”

程龙从事房产中介16年了，他将北京近十年的房价分为三个阶段：2015年至2017年，百业创新，热钱涌入房地产，房价疯涨，一套房，一年内就有可能升值一倍。2017年，北京推出“317政策”后，认房认贷、暂停发放长期贷款，房价疯涨的劲儿就过去了。但自2018年后，总体仍保持向上。直到2023年春天起，房价猛跌。

迅速地涨与跌，在他看来都是失常的表现。

作为切身利益相关者，最近一年，他的工作和生活也一起失常了：他所在的门店有二十多人，一个月只卖出去两套房。在2023年春天以前的黄金年代，他的店曾创下一周卖出15套房的纪录。程龙的收入因此少了八成，正焦虑地思考转型，四处打听怎么做房地产自媒体。

中介们总结，现阶段，除了急需用钱或需要学区的，不论卖房者、买房者，大多都在观望，等待更利于自己的时机。“买的人不愿出手，卖的人不愿降价。”

原中房智库城市研究院执行院长秦刚分析，不同城市中，房产投资者的占比不同，导致了房价变动的速度、程度不同。以环京、环沪经济圈城市举例，比起居住目的，或有超过半数购房者抱着投资目的。正因此，它们房市的震荡也来得更快、更激烈。

必选项

对一些高位买房的年轻人来说，买房是必选项。

房子并不只用于居住，它是婚姻、后代教育的保障，是资产和阶级不滑落的底气。完美的房子不存在，地段、学区、新旧、价格，普通人最多择其二三。房子不完美，你却不得不买。如果你此刻不买，在未来，你或许想买而不得。

六年前，刘芸初到北京，入职的国企提供免费宿舍，是老小区内的两室一厅，她与同事合住。但就和许多北漂一样，这样暂居的场所承载不了她对未来生活的想象，她不敢随意增添生活用品，不敢设计自己喜爱但无法带走的角落。“鸟都知道要给自己搭窝。”她和男友都是注册会计师，那时收入稳定、对未来规划清晰，她希望能有一个自己的家。

在北京交满五年社保后，她获得了购房资格。周遭的一切都在向她传递买房的紧迫性：单位里的同龄人都陆续办妥了买房、结婚，而她与男友因没定下婚房，一直拖着婚期。她是互联网深度用户，平台算法捕捉到了她，“推来好多视频，好多人看好的房子，下手不及时，就被别人抢了。”焦虑之下，她开始跟着中介看房，中介告诉她，“眼下是‘小阳春’，再不买就赶不上这趟车了。”

为了搭上这趟车，2023年6月，她和男友及双方家庭凑出两百多万，贷款303万，买下婚房。9月，两人结婚。月供近三万，年限是25年，她算过账，贷款的总利息，比房子的总价还高。

但她没有感到不安，“在北京这样的城市，能买的时候你不买，谁知道未来是什么政策？”如果政策收紧，购房门槛上升，她怕自己不再具备购房资格；如果政策放宽，购房需求增加，房价上涨，她又怕资金上难以支撑。“怎么都得买。”

郑旦“上车”是为了孩子。2022年，盘算买学区房时，孩子刚满两岁，离上小学还有四年。依据她对身边有孩家庭的观察，购买学区房都是孩子四岁以后的事。但北大毕业的丈夫是个育儿上的急性子，在研究了“海淀1911”等政策后，为求心安，决定趁早下手。

他们总共只看了五套房，有一套看中的，因为离地铁远了些，只犹豫了一天，第二天房子就没了。看中现在这套时，夫妻二人当机立断买下。贷款了400多万，期限25年，月供也是两万多。

其实早在2015年，郑旦就在回龙观买下自己的第一套房。购买学区房时，她想把回龙观的房子卖掉，降低杠杆，但丈夫不赞成，“他觉得我们的生活紧一紧，有两套房子更保险。”郑旦在媒体工作，丈夫是互联网人，在他们当时的社交圈中，两万多元的月供是正常水平，也是海淀妈妈们的常规代价。

毕竟，在过往的认知中，房价总是在涨的。人们目睹了房市直线上升、直至疯狂，如果要用更具诱惑力的修辞，就是太多人曾目睹房产神话。

2017年左右是北京房市最滚烫的时候，中介张诚亲眼见到，一套房从2016年的120万，涨到了2017年的270万。那阵子，一旦有新房源被推出，只要价格不离谱，立马会有五六个中介带着客户围堵在房源楼下，排着队、轮流跟客户上楼谈价。有客户专门在楼梯间放了个垃圾桶，里面满是鞋套。谈判桌上，价高者得。

为了防止谈判期间被竞争对手电话截和，有的中介甚至会悄悄揣着信号屏蔽器。

汪菁曾经在武汉一家房产公司的营销部实习了半年。她记得那是2018年，部门的奖金池里，单月奖金一度高达90万——这还不到单月销售总提成的1%。有购房者想托关系选楼层，六位数的茶水费（为顺利买房给出的好处费）甚至会直接推到她这个实习生手里。这种热烈的氛围，激励了她买大房、买好房的决心，“不买就是吃亏，不贷款、不薅羊毛就是傻。”

也是那一年，范辛发现昆山的房价开始暴涨，“一年至少涨30%。”他有同事在2017年买房，单价1.8万元，到2021年，单价直接飚到了6万多元。有楼盘的茶水费要80万元，但仍有人前赴后继地买单——在很多人看来，“房子涨价80万，不到一年的事儿。”

范辛的女儿即将大学毕业，孩子想做北漂。他为她筹划，想要待她交满五年社保、获得购房资格时，就在北京买下一套房来。那么，最保险的方式就是“以房换房”——在昆山买套房，过几年卖掉，能极大地抵消北京房价上涨的资金压力。

当时，范辛手上现金不多，热门的楼盘都需要100万元存款证明，才有资格参与摇号。徘徊后，他卖掉了父母的一套拆迁房，又东拼西凑到300万元，拿到了绝大多数楼盘的入场券。他看了十几个新盘，择优参与摇号，却统统不中。最热门的楼盘，不到300套的房子有2000多个人抢，他摇到了900号。

手里攥着几百万，却买不到房，让范辛“非常非常地心慌”——银行的储蓄或理财利率、开公司、做生意，有哪样比买房子更挣钱？又有哪样能追赶上不断攀升的房价？

直到2021年7月的一天，守着早上9点整，他连续敲击手机上的购房登记链接，终于抢中了一套房。两小时后，打出三百余万购房款的那一刻，他感到人生中最莫大的心安。

对这套房，他做了精细的规划：等昆山这房子升值到400万，就卖掉换来首付，让女儿在北京买套六七百万的房。“九十多平就行，最好有三个卧室。”

得与失

对少数高位买房人来说，要不要买房，曾是一个值得商榷的问题。

人生的前30年里，何东都是个坚定的不买房主义者。他是土生土长的北京人，计算机科班出身，毕业后，做过编程和销售。北京孩子，有着自己的生活态度，24岁那年，何东迷上了滑雪，一度辞职了去滑雪场工作，又在两家滑雪公司做过内容运营。

那时候，生活就是玩儿。大多数时候是“月光”，偶尔攒下些，就去日本、瑞士，享受不一样的滑雪场。房子当时是不在他考虑序列的。一方面，北京的房价太高，他懒得钻营。另一方面，房子也不是他生活的必需品，他原本和父母住在西二环的老房子里，如果独立，租房也挺舒坦。

心态是潜移默化间改变的。2019年，何东入职互联网大厂做运营，买房是同事们不时会提起的话题。常有新楼盘销售员到公司做推介，价格高不可攀，“都在公司附近，要八九万一平。”为他昭示一种生活和财富的可能性。

在大厂，他的收入还算可观，三餐、通勤都由公司负责，日常消费少，手上的钱很快多了起来。“钱一多，就感觉自己应该办点事儿。”

和买房直接发生关联，是因为他交了女友，女友力荐他买房。两人是在雪场上认识的，她崇拜他擅长滑雪，他羡慕她毕业自清华——清华建筑系毕业的女友，是房产市场的赢家。她2017年在北二环买了一个开间，总价200万，后续最高时涨到400万，“像这样，买套房，既能在结婚后入住，也能保值、升值。”

谈买房这件事，从抵触，到吵架、妥协，何东慢慢地想清楚，他想结婚，他相信女友的判断力。他被说服了。

起初买房的预算只有两百多万，刚够在丰台买个四五十平方米的开间。两人花了一整年的时间看房，发觉开间的缺点太多，没小区、没车位，实用面积不到三十平方米，鸽子窝似的一层十几户。女友说，“我不想和冰箱、洗衣机睡在一起。”

2022年，33岁的何东花费360万，在丰台四环外买下一套共有产权房，两室一厅，南北通透。三七开的产权，他拿七成。为买房，他拿出工作近十年的积蓄，加上父母的助力，凑出200万首付，贷款160万。一开始，生活没有太多变化：虽有月供9000元左右，但大厂的公积金缴纳额度很高，每月需要他自掏腰包的部分很少。日子依然过得舒坦。

2023年年初，何东所在的组被整体撤编，他失业了。生活也随之开始失控。

先是几个月待业在家，交往近三年、原本准备走进婚姻的女友与他分手。6月，他在一家创业公司找到工作，干了不到半年，公司黄了，他再度失业。他投了无数份简历，大厂、小厂，没有一个厂能容他一个工位。

每天都很颓丧。他花几千块买了辆入门级公路自行车，找不到工作，就天天骑车，拼命骑，一口气骑四五个小时。“我没觉得骑车有趣，就是假装自己有事做，一种自我欺骗。”

最难受的，是近万元的月供。买房时积蓄都已经掏空了，自他失业后，已经退休的父母默默承担起了房贷。

今年6月，他试着跑了几天网约车，“拉一天，流水260块，但加油就花了150。”对还房贷是杯水车薪。6月底，他开始在高铁站送餐。接了单子，从候车厅的餐厅里取餐，摞一大包送到站台，等车进站，交给乘务员。

这份工作月薪3500元，只够衣食开销，约等于大厂收入的零头。原来他总想，在北京，（月薪）3000多的工作真会有人做吗？现实告诉他，“有的是人做。”他自己也得做——一周五天，早八晚六，也就中餐、晚餐时忙一阵，其余时间他都是傻坐着，“有一种我他妈在干吗的感觉。”

他无数次回想，如果首付不用来买房，存进银行，每个月也有几千块的利息，足以改善他的失业生活。他在社交媒体上写，“压垮大厂打工人的终极道具不是裁员，是北上广深的房。”

按规定，那套共有产权房在五年内不可出售。父母不许他出租，始终盼望着未来的某一天，还可以做他的婚房。他自己也舍不得租，“打了索菲亚的柜子，心疼。”

租还是住，他为难。赋闲，为难，干低薪无趣的活儿，也为难。前后左右都难。

似乎就是从买房开始，命运轨迹有了改变。何东困惑，“明明买了一个资产，怎么最后变成了负债，变成了拖累一家的累赘？”

有时候，他会归因于自己曾有的信心与期待。一段看过的脱口秀让他深感共鸣：“当一个人因为不劳而获两天盈利8000块钱的时候，他不会觉得这是运气，他只会觉得，这必将是今后我人生的常态啊！”

曾经的松弛感没有了，现在，这个北京小伙儿需要更多的，是安全感。

安全感

同样抱着信心与期待，范辛买房，是想为家庭的下一代增加安全感。

他不缺房。1999年，他在昆山买下第一套商品房，单价1850元；2008年，买了第二套改善居住，单价6300元。最高时，这两套房的单价都冲破了三万元。他在体制内工作，收入一眼望到头，房子是他的最大财富，房子给予他安全感。

但他是这个家里唯一对买房上心的人。妻女都厌恶负债，不信任杠杆买房。吃着饭，一聊到买房，双方甚至会吵起来。

女儿不理解，不管是昆山的房还是北京的房，为什么要急着买呢？如果哪天她想辞职、GAP了，房贷怎么办？如果哪天她不想待在北京，也不想回老家了，要房子顶什么用？其实没讲出的心里话是：女儿不希望父母为了给她买房，过得苦哈哈的——那几年，为了凑房款，家里从来没有存下过大钱，范辛还开着一台十几年前的手动挡车。

范辛则不置可否，回以“房子赛过存款”之类的话。

最终，三人互相妥协的结果是，一分不贷，在能力范围内全款买房，不给任何人增加负债；房本上写奶奶的名字，以保全女儿“首房首贷”的资格；且不论房价如何变化，这是短期内家里买的最后一套房。

这个三方妥协的决定，在房市下行后，反而让这家人觉得自己成了高位买房人中的“幸运儿”，“钱是亏了，但好在没有负债。”范辛也终于不再有更多念想，换房这件事，“暂且打住了。”

他们的安全感受到了震荡，但好在还没有破碎。

而更多人没有这样的储备，杠杆买房带来了消费降级，高位买房人的安全感，也在降级中被稀释。

自从买房后，汪菁不化妆了，原先她买口红是一盒一盒买。家里两个孩子，500元一节的马术课、大几万的早教系列课也都停了。她现在统称它们为“消费主义陷阱”、“智商税”。

家里月供近三万——她是家庭主妇，老公做工程生意，这两年结账也困难，月收入下降了将近一半。每月，支出家用、贷款、生意上的人情往来后，完全没有结余。一家人都有了危机感。

几乎从买房的那一刻起，刘芸就打定了提前还贷的主意。依照当时“LPR+55bp”的算法，她的利率高达4.85%。此后，北京的商贷利率一路下降，至最近，首套房利率已降至3.4%。然而，因为存量房基点不降，刘芸的利率仍是4字打头。

她不愿被银行占便宜，“但凡手里有一万块钱，都会还掉。”她遏制了所有的消费，饭也只在单位食堂吃。拼命存钱，如果周转不过来，就临时用消费贷堵上。一年内，她提前还贷十余次，总计还款一百多万元——但仍有一百多万的贷款要还。

偶尔，她会怀念刚毕业时挣得少、花得多的生活。她喜欢五月天，但自从买房后，五月天在北京开了十几场演唱会，她一次也没有舍得去听。

今年6月下旬，新的烦恼又出现了。刘芸老公被裁员，瞒了她一周多，每天正常出门、装作上班。等七月初，他离职手续办完后，才与她摊牌。她愁得一夜未眠。

两人没有互相责怪的习惯：买房是她主导的，房价跌了，他没发表过意见；他失业了，她也不会施压。老公找工作快一个月，有个机会还算靠谱，但是需要外派去亚非拉国家。这对新婚夫妻来说是个难题，她舍不得老公走，又知道，不走，两万多的月供靠她一人难以为继。为了维系这个家庭的安全感，他们必须尽快做出选择。

平衡点

慢慢地，不得不接受房价抛物线般的现实，也接受了随之而来的各种难，人们试着，在自己和焦虑之间，垒起一道“防火墙”。

当初买西城的房，刘芸是想着一步到位，未来有了孩子，给孩子上学用。她想得很清楚，不鸡娃，只要够上西城的学区，怎么着也能考上高中。这就够了。

而今，她觉得债够了，跌够了，前途未卜，要孩子的事“就先搁置了”。

也是为了省钱，刘芸最终没有请装修公司，水电定位、家具选购定制都是自主搞定。她接了些推广的活儿，在社交平台上发帖，厂家就免费赠送了她全屋的灯具。刘芸特意提到一盏吊灯，是她最钟意的，有星球的纹理感，很衬她白绿色调、法式奶油风的客厅。

▲（刘芸喜欢的那盏吊灯。图/受访者提供）

郁闷的归郁闷，收获的归收获。在装修的过程中，她脑子里的很多细节，都尽量和幸福感挂在一起，她感到这里“真正属于自己”。

房价刚下跌时，郑旦再次产生了把回龙观房子卖了、减轻杠杆负担的念头，好把家庭拉回到平衡的轨道上。她和丈夫的工作目前还算稳妥，但难说没有降薪的风险。她问遍了身边的朋友，也收看了国内外许多经济学家的访谈。结论是，没有标准答案。“没有人知道未来房市会怎么发展，关于房子，你做的所有决策都是私人的。”

有一回，她和丈夫深谈这次买房的抉择，丈夫问她，如果当初没买，现在还敢买吗？她恍然大悟，“如果我没在高位时买，现在房价跌了，买涨不买跌，我会不会在下手时也特别纠结？会不会拖延到耽误孩子上学？”

如果这套房早晚要买，那么，就像没有完美的房子那样，也没有完美的购房时机。这么一想，心里也舒缓了不少。

去年底，共有产权房交房，何东专门拍了个收房视频，配文：在北京买它一套两室一厅！“你想你在北京买房了，是不是有点牛逼？”

他希望自己能熬过去，就像越过那些生命里曾经的挑战与磨难一样。27岁时，他完成了滑雪生涯中最难的动作，“CORK 540”，飞出跳台后，他在空翻的同时转体540度。他滑过最大的跳台有12米，这意味着，腾空而起后，他在空中飞行了12米。

他摔过，一次胳膊骨裂，一次磕到头，短暂失忆，被救护车拉走。他曾沉迷于制造滑雪的抛物线，它和房价的曲线一样冒险。尽管不是每一种冒险都让他快乐。

他把过去的人生分为“胡作非为”和“正经工作”两部分，如今，这两部分都已经恍如隔世。买房以后的生活像做了一场大梦。他的做梦心得是，世俗的生活果然没有那么可取。

现在他已很久不滑雪了，滑雪太昂贵，而且他“没心气儿了。”

还有让他高兴的事，因为骑车，他三个月减重20斤。健身强体，也是一种久违的获得感。有时他不送餐，工作日白天外出骑行，马路空荡荡的，“别人在挣钱，我在骑车。”他仍然会思虑，这是一种收获，还是在浪费生命？

当然，工作还要继续找。当初与他一同被裁的同事，没有买房，拿着储蓄和裁员补偿，旅游了一年半，“今天在新疆，明天在海南。”这是他羡慕的活法儿。

他也盼望过另一种生活。在他的想象中，如果生活没有迫使他缓慢受槌，如果他能保留勇气、心态、身体素质，五年后，他可能会把那套共有产权房卖掉，亏不亏的都不在意了——拿着钱，买一个小院，开民宿，做滑雪教练。天天滑雪。

（文中受访者除秦刚外，均为化名）

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