在越南经济日益发展的背景下，办公室租赁模式已成为有吸引力和潜力的商业领域之一。企业、组织和个人扩大经营的需求不断增加，导致办公室租赁市场的强劲发展。然而，为了确保这项商业活动顺利进行并遵守法律，投资者需要清楚了解办公室租赁的规定，从资金条件、租赁合同到房间消防要求。
1. 办公室租赁业务规定
写字楼租赁不仅仅是一种简单的商业模式，也是大城市写字楼基础设施发展的重要组成部分。这种模式不仅帮助企业节省初期投资成本，还创造了更加专业、舒适的工作环境。然而，为了使写字楼租赁活动顺利进行，投资者需要清楚了解相关的法律规定。
房地产法对办公室租赁业务进行了专门规定
根据2014年《房地产经营法》规定，房地产经营属于特定行业，要求企业满足特定的经营条件。具体而言，该法规定了一些主体可以豁免设立房地产企业，包括：
不以经营为目的投资房地产项目的个人、组织和家庭：这些个人包括出售、出租、转让或租赁购买非投资房地产项目的房地产的个人、组织和家庭。出于商业目的。同时，投资商业性房地产项目但总投资低于200亿越南盾（不包括土地使用成本）的个人和家庭也不属于此类。
因破产、分立或解散而转让土地使用权、出售房屋和建设工程的组织：这些组织不必设立企业进行土地使用权转让、房屋出售、建设工程。
外国银行分行、信贷机构、信贷机构资产管理公司（AMC）、越南信贷机构资产管理公司（VAMC）：这些组织和其他个人和组织转让土地使用权、房地产项目、出售房屋、建筑在担保或抵押期内进行的工作，以收回债务，但不成立企业来执行这些活动。
家庭、组织和个人转让土地使用权、出售房屋、建设工程处理资产：这种情况根据法院或国家主管机关处理时的决定而发生。处理纠纷、控告和投诉不需要成立一项业务。
这些规定有助于确保包括办公室租赁在内的房地产经营活动合法有效地进行。
2. 现行写字楼租赁法律规定：
2.1 办公室租赁业务的注册资本条件
根据2005年《企业法》和现行法律法规的规定，想要经营办公室租赁服务的个人和组织必须满足以下具体注册资本条件：
建立企业或合作社：从事房地产业务（包括办公室租赁服务）的个人和组织必须建立企业或合作社（统称为企业）。
最低注册资本：企业注册资本不得低于200亿越南盾，本条第2条规定的情况除外：
组织、家庭、个人：出租、转让、出售、出租小规模、不规则的不动产。尽管没有200亿越南盾的最低注册资本要求，但这些主体仍然必须依法设立企业并申报和纳税。
办公室租赁业务注册资本规定
新增业务：企业新增需要法定资本的业务的，企业必须在登记前进行声明并证明其资本。不过，根据2014年《企业法》，企业在注册额外职业时无需证明其注册资本，但需要确保在整个经营过程中保持稳定的法定资本。
维持注册资本：企业需要确保最低注册资本等于法定资本并在经营期间保持稳定，以满足法律要求并确保可持续的业务运营。
2.2 办公室租赁合同的基本规定
办公室租赁合同是重要的法律文件，明确了出租人和承租人的权利和义务。合同需要按照法律规定以书面形式订立，并必须确保以下要素：
办公室租赁业务合同的若干规定
主题：需明确出租人和承租人的身份，无论是个人还是组织，并提供姓名、地址、法定代表人、联系方式等完整信息。
租赁项目：租赁办公室的面积、位置、结构、设备、公用设施的详细说明。
租赁期限：租赁期限必须明确规定，可以是固定期限或可续租。
租赁价格：必须清楚显示，包括基本租赁价格、服务费、增值税（如有）和其他附加费用。
2.3 租赁办公室的防火和消防要求
遵守消防法规是写字楼租赁业务中写字楼租赁的必要条件和强制性条件。2013年修订补充的《消防法》对消防的具体要求如下：
办公室消防规定
火灾报警系统：火灾报警系统必须完整安装并有效运行，确保发生火灾时及早发现并及时报警。
灭火系统：办公室必须配备适合区域、活动类型以及火灾和爆炸风险的灭火系统。
消防预案：业主必须制定适合办公室特点的消防预案，确保发生火灾时的人身和财产安全。
消防学习和培训：业主必须组织办公室人员参加消防学习和培训，并定期进行消防演习。
3. 租赁办公室所需的法律程序
3.1 准备办公室租赁合同
办公室租赁合同是重要的法律文件，记录了合作过程中双方的权利和义务。为了确保合法性并避免日后发生纠纷，办公室租赁合同需要包括以下信息：
租赁期限
延长租赁期限的条件和程序。
双方权利、义务：
出租人和承租人的利益。
合作期间双方的责任和义务。
争议解决方法：
有关争议解决的规定（如有）。
违约责任及赔偿。
3.2 办公楼租赁使用面积规定
确定正确的可用面积是办公室租赁合同中的一个重要因素。面积可按下式计算：
净面积：办公室的实际使用面积，不包括公共区域。
总面积：包括走廊、接待区和浴室等公共区域的总面积。
越南办公室租赁面积规定
不过，目前企业可以根据员工人数来计算出租的办公面积，具体计算方法如下：
分类 | 面积 |
平均水平 | 从5m2/人到6m2/人不等 |
节省成本和面积 | 从3m2/人到4m2/人不等 |
标准级 | 7m2/人至10m2/人不等 |
3.3 办公期限租金费用
在办公室租赁合同中，除了每月固定的租赁费用外，还需要明确提及伴随的服务费用。这些服务可能包括：
租用办公室时的费用条款
管理费：建筑物管理、保安、接待和清洁服务的费用。
电费、水费和互联网费：使用电费、水费和互联网服务的费用。
其他公用事业成本：使用会议室、接待区、停车场等设施的成本。
3.4 租赁合同期限
办公室租赁合同的期限通常由双方商定，可能包括：
短期：3个月、6个月。
中期：1年、2年。
长期：2年以上。
需要在办公室租赁合同中具体确定租赁期限
明确确定租赁期限有助于企业有效规划业务，避免不必要的纠纷。
3.5 租赁合同中的其他条款
除了主要条款外，办公室租赁合同还需要注意附加条款，例如：
转租和合同转让：
关于承租人将合同转租或转让给第三方的权利的规定。
室内施工及维修：
办公家具的建造、维修和翻新规定。
与建造和维修相关的责任和成本。
写字楼租赁法规包含多项规定
·维护和保养规定：
-有关办公室设备和基础设施维护和保养的规定。
-与维护和保养相关的责任和成本。
·条件及合同终止流程：
-合同期满前终止合同的条件。
-合同期满前终止的程序和赔偿责任。
办公室租赁在越南是一个有潜力的行业，但也存在一定的风险。了解办公室租赁法规、制定适当的业务策略和有效的管理是确保该行业成功的重要因素。投资者需要关注注册资本、租赁合同、消防要求以及办公室租赁活动顺利有效运行所需的法律程序等因素。
来源：读懂东南亚
