四代宅、30%阳台率杀到！
2025年的佛山楼市
一场颠覆式的居住变革即将到来！
三水首个四代宅项目效果图
本期年终盘点主题——【佛山新盘篇】
2025年佛山楼市重点会在哪？
五区都有哪些新盘将入市？
据乐居不完全统计，2025年佛山预计将迎来49个纯新盘待入市，涵盖五区20大板块！
从区域来看，新盘五区顺德最高，共约16盘；其次为南海，共约14盘；禅城则有7盘；高明、三水各有6盘。
其中，备受关注的肯定是这9个“超新规”楼盘，涵盖四代宅试点项目及阳台率可达30%项目。【四代宅项目详细解读】
这些项目会否掌握佛山楼市的定价权呢？
事不宜迟，来看看五区都有哪些盘待入市？（注：不完全统计，不含部分烂尾楼盘，仅供参考）
据统计，2025年禅城将迎来至少7个新项目入市，分布在石湾、祖庙、张槎三大镇街。
其中包含了两个“超新规”项目——东平云谷项目，禅城首个“四代宅”试点项目；城发张槎项目，将是禅城首个阳台率达30%项目。
佛山城发于2024年9月斩获的城发·文华公馆已于12月正式动工。
据了解，项目占地仅约8000㎡，楼面价约12085元/㎡，拟建2栋住宅。
据“佛山城发”介绍，为了打造匹配地块价值的作品，佛山城发将以超前迭代的思考，打造佛山首创产品，具有使用率超过100%、无界客厅、阔绰情景阳台、头等舱式主人房等亮点，引领佛山人居新典范。
从宗地所在位置来看，宗地就位于禅城亚艺板块，靠近亚洲艺术公园和佛山地铁3号线亚艺公园站点，片区已开发有怡亚通珑樾、中海文华熙岸、汇银城市花园等住宅小区。
最新消息，深村仁和仁五项目已进行施工招标。
据招标信息披露，项目拟建设2栋超高层商业办公楼、1栋超高层商品住宅和1栋高层回迁安置房、地下商业和车库，配建配电房，信息基础设施，燃气调压站，开放公园绿地社区文化活动站、社区居家养老服务设施和物业管理用房等。
项目总建筑面积约26.47万平方米，计容面积约19.97万平方米。项目拟分为住宅、商业两期开发建设。
也即是说，项目将有1栋超高层商品住宅对外销售。
从航拍图来看，项目就位于文华路以西、绿景路以北，位置可谓相当靓：东南角即为佛山地铁3号线亚艺公园地铁D出入口；北侧为文华公园，东侧为亚艺公园，可尽享佛山千亩级城市中央公园。
此外，作为环文华公园中央活力区重要组成部分，项目还拟打造为超16万㎡的科技金融创新中心，将建一栋超200米地标，引入金融行业龙头企业，链接金融保险产业项目，打造地标式金融产业集群。
仁和仁伍村地块改造项目效果图
拿地即开工！保利华南于2024年12月16日拿地的鲤鱼沙新盘，已于当天正式动工，备案名保利锦鲤堂悦园。
根据官方披露，该项目作为保利华南年内第三个项目，也是佛山年内首个项目，预计将打造禅城首个“悦”字系产品。
回顾16日上午，保利华南旗下的佛山市禅城区盈恒置业有限公司以总价121672万元斩获祖庙鲤鱼沙储备地块，折合楼面价约7509元/㎡。
根据出让文件显示，宗地总占地面积52269.08㎡，容积率不高于3.1，限高100米。须配建18班的幼儿园一所。
从位置来看，地块位处禅桂交界板块，距离佛山地铁3号线叠滘站仅约500米左右，周边已开发有科恒·岭南水乡、东建·文华尚领等项目。
禅城城建城北项目终于有新进展！已于2024年12月完成施工招标，意味着有望于2025年入市。
禅城城建城北项目效果图
据介绍，项目总投资约20.69亿元，项目拟建总建筑面积约152814.96㎡，拟投资建设10栋住宅。同时配套建设公交首末站、港湾式公交停靠站、社区卫生服务中心、地面公共停车场、公园绿地等内容。
禅城城建城北项目效果图
据了解，该项目正是佛山市禅城区创晟房地产开发经营有限公司于2022年9月以底价92430万斩获禅城城北水泵厂二期地块，折合楼面价约8521元/㎡。
2024年10月21日，禅城城建以底价85509万元斩获了位于石湾东平云谷宅地，折合楼面价约8500元/㎡。
根据出来文件，该地块被选为了禅城区立体园林住宅建筑试点项目，即禅城首个第四代住宅。
日前，禅城城建发布了项目方案设计竞赛公告，奖金最高40万元，诚邀各设计单位参加。
公告介绍，功能定位为打造高品质的立体园林住宅社区作为禅城区立体园林住宅试点项目，通过创新的设计理念，将空中花园与现代高层住宅建筑相结合，打造层层错落的立体绿化空间，增加城市绿量，改善区域生态环境，实现建筑与自然的和谐共生，营造舒适、宜人的社区环境，提升居民的归属感与自豪感，为城市建设高品质住宅小区树立典范。
禅城城建公众号截图
宗地总占地面积35927.87㎡，容积率不高于2.8，绿地率不低于25%，建筑密度不高于28%，建筑限高100米。整个项目的动工时限为1年，竣工时限为3年。小区还须配建6班规模的幼儿园一处。
地块位于佛山大道以西片区，北邻华达建材城、居然之家，南侧距离佛山青年公园仅约200米，距离佛山地铁2号线沙岗站约1公里。
（拍摄于2023年）
值得一提的是，除了该地块外，紧邻宗地的11号地块也将作为第四代住宅建设试点项目，目前暂未出让。
佛山城发于2024年12月斩获张槎近3万㎡宅地，也是其年内第二宗地块，折合楼面价约6095元/㎡
据了解，该项目将与花曼丽舍、花曼沁园连片开发。
该项目最大卖点在于，阳台率可达到30%。
规划指出，套内阳台面积不超过套内建面30%时，套内阳台面积折半即为套内阳台计算面积，若超过30%时，则30%以内折半计算，超过部分全部计算。
从宗地位置来看，地块就位于禅城区轻工路北侧、东鄱三路东侧，地处张槎板块，一路之隔分别为花曼丽舍和协同学校，周边还开发有冠华小学、升平百货等。
除了公开出让地块外，2025年禅城区将迎来第三个整村改造项目——朝东1号地块。
2024年12月16日，佛山城发联合祖庙城建中标祖庙朝东一号旧改项目市场主体，意味着该项目最快有望于2025年开建并入市。
据了解，祖庙街道朝东一号地块总占地面积277182.78㎡，改造类型为旧村居、旧厂房改造，土地权属朝东下石、朝东大围、朝东大塘、朝东果房、朝东栅下、朝东等股份合作经济联合社以及部分国有土地。
翻查地图可见，改造范围位于广佛线朝安地铁站A出口旁，紧邻星河云颂府、龙湖越秀傲云、时代云图等楼盘，与在建中的东建明德城仅一路之隔。
根据2024年3月发布的旧改方案，该项目投资金额约120亿元，预计将分为五期开发建设，总开发周期约7.5年，一期最快将于2025年开建。
朝东1号项目改造效果图
根据地块最新开发细则，朝东1号地块未来将释出二类居住用地13.1691万㎡，中小学用地4.1406万㎡，综合商业用地3.3488万㎡，以及公园绿地2.6828万㎡等。
2024年南海将迎来至少14个新项目入市，大沥、桂城各有4盘，狮山、丹灶、西樵、里水等各有1盘。
其中，两大超新规楼盘备受瞩目，分别是宏宇城市广场及六亩围地块。
此外，招商华玺二期也官宣将于2025年入市；而越秀入股开发的海八路项目，也将在2025年入市。
其中，商业部分设计图已提前曝光。
B区设计方案
地块航拍 摄于2024年4月
地块位置示意图
据了解，招商华玺一期即将清盘，二期产品也初步释放了产品信息，将打造约160-210平的产品，预计实用率也是稳超100%。
招商华玺一期打造了近100%使用率的创新户型，同时招商蛇口也是广州首个四代宅的实践者，产品功力绝对是尖子生，华玺二期也将在延续一期“玺”系列的顶豪标准下，再做突破和创新。
2025年，千灯湖板块还将迎来一大纯新盘——越秀海八路项目。
根据此前备案信息披露，该项目规划用地面积35104.75㎡，容积率上限为3.0，计容建筑面积为63023㎡，总建筑面积96241㎡，主要建设内容为住宅产品及社区用房、消防站、绿地等配套设施，规划有600余户，总投资额72595万元。
据了解，该项目为南方电网旗下公司的增资项目，后引入越秀地产合作开发。
从项目位置来看，可以算得上海八路北侧最后一宗宅地。
该项目就位于海八路与南海大道交界位置，地处千灯湖金融高新区辐射带，北临佛山水道，不仅靠近南海全民健身体育公园、千灯湖公园等，与规划中的南海之眼也隔河相望。
位于保利琅悦南侧的石肯钢铁市场南地块，日前已正式备案，该项目预计最快2025年11月动工，2028年完工。
根据备案公示，该项目占地面积约71.55亩，总投资277100.16万元，拟建成建筑面积约14.3万平方米的高品质住宅小区，计划打造成为桂城、亚艺片区置换改善客群的新一代宜居栖息地。
从位置上来看，石肯钢铁市场南侧地块位于保利琅悦南侧，泰丰千玺湾东侧，毗邻禅城奇槎片区、亚艺板块。
今年罕见的拿地民企之一——广州正升，其首入佛山斩获的大沥旧城南市场地块，将打造为豪宅项目。
据消息称，项目备案名为兴悦华府，拟建3栋住宅，最高19层，已于2024年12月动工。
广州正升公司的实际控制人来自潮汕地区，鉴于大沥片区是潮汕人群较为集中的地区，本项目的推出恰好弥补了该区域对大户型住宅的市场需求空白。
本宗地属于大沥沥东片区，具体位于金贸大道以东，钟边大道以北，周边已有南海新都会、时尚缤购商业广场、新城南广场等商业配套，并有城南小学、雅居乐御景豪庭、名汇城市花园等学校小区，商住氛围相对成熟。
2024年11月，金地房地产建设管理集团有限公司以3.5%的项目管理费率中标狮山镇红星路南侧地段地块项目开发建设服务。而同时参标的还有招商、龙湖等11家企业。
金地房地产建设管理集团有限公司（简称金地管理）是金地集团创立的专属经营代建业务的公司。这意味着，金地将参与开发建设该项目。
据了解，狮山镇红星路南侧地段地块项目是由南控集团于2024年5月以底价73856万斩获的项目，折合楼面价约6680元/㎡。
项目占地面积47903.83㎡，容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%。
宗地地处博爱湖核心片区，靠近地铁4号线（在建）博爱路站、广佛肇城轨狮山站等。
中梁今年在丹灶斩获的地块已有进展，项目备案名翰林臻樾府，将规划6栋住宅楼。
按照规划，翰林臻樾府总占地面积25384.61㎡，绿地率30.04%，建筑密度24.45%，整个项目将规划住宅596套，其中50-90㎡产品223套，90-144㎡产品373套。
从规划图来看，该项目将由6栋住宅楼围合而成，除了1座楼高25层外，其余楼座均楼高26层，小区中心将配建一个戏水池。
回顾今年7月，佛山市梁晨置业有限公司以23100万元斩获项目所在地块，折合楼面价不到3500元/㎡。
从宗地所在位置来看，该项目就位于丹灶大金智地板块，地处建沙路沿线，毗邻翰林湖农业公园，周边建有有为幼儿园、有为小学等。
顺德区将有至少16个纯新盘待入市，主要集中在大良和北滘，容桂、乐从、伦教、勒流也各有新盘。
除了已入市的顺德澐璟外，顺德2025还将迎来第二个四代宅试点项目——顺控德胜河北岸项目。而大良四个待入市新盘皆为顺控城投所有。
位于大良德胜新城CBD的新盘终于要来了！
由顺控+绿城联合打造的顺控凤起观澜，首推153-232㎡大户型，阳台率可达20%，预计最快年前开盘。
据了解，项目总占地超6万㎡，共规划有11栋住宅楼，规划793户，整个项目设计将引入凤凰元素和新中式园林。项目配套有4个会所，未来将设有恒温泳池、棋牌室、会客厅等。
项目将首推2-3座住宅产品，涵盖153、186、232㎡三大户型，板房均已开放。
153㎡户型
据了解，所有产品均采用新规户型，阳台比例达20%。同时，户型还标配有厨房岛台、凉霸暖霸等，北向阳台均带上飘窗，大大增加了使用面积。
186㎡户型
其中，232㎡还为双套房设计，交标还额外配套有全屋中央空调。
232㎡户型
顺控·凤起观澜位于顺德大良德胜新城，地处顺德中轴线金凤凰广场与德胜中路交汇位置，周边有大信新都汇、金凤凰广场、保利广场、顺德博物馆、德胜文化广场等配套成熟。
顺德第二个四代宅项目规划出炉！
根据规划公示，顺控大良新盘规划住宅600套。
整个项目拟由10栋住宅楼围合而成，其中1-5栋楼高31层，6/7栋楼高29层，8-10栋楼高为8层。
从地图上看，宗地一线南向望江，可南眺德胜河景观，周边开发有涛汇鎏金湾·瑞府等。
按照片区规划，宗地南侧未来还将规划有商地等。
佛投联合体竞得的顺德北滘会展东TOD巨无霸地块，整体项目效果图已随地块出让方案曝光。
从效果图可见，地块北侧规划建13栋高层住宅，高度在100-120米之间，以30-35层为主，均为T4布局，一字排开，栋栋可无遮挡望江。
而盖板上将建4栋小高层住宅，以7-9层为主。
项目还规划设置24小时人行便捷通道，连接轨道站点、公交站、商业、幼儿园、住宅、公共配套等，提供一站式生活体验。
本宗地块北邻潭洲水道，与陈村万科翡翠江望隔河相望，未来建成的临江高层住宅还坐拥超3公里长的S弯滨江景观带视野。
从地图可见，该项目紧邻双轨道交汇站点——北滘西站，坐拥广佛环线、佛山地铁3号线算轨道利好。与此同时，也可享佛山新城、北滘新城双城繁华配套。
2025年的三水区也不甘落后，共有6个项目待入市，其中西南和云东海各有一个四代宅试点项目。
2025
根据规划，项目将规划建设两梯两户超级住宅封面作品，整体采用第四代立体生态住宅设计理念，将现代时尚流体美学的建筑风格与多功能空中庭院花园完美结合，营造现代绿色生态社区，致力打造佛山首个「现象级」“第四代住宅”。
项目效果图过程稿，非最终交付
据介绍，项目户均标配超大空中院落，面积至高超91㎡；通过上下奇偶错层方式，空中挑高至高达6.6米；同时，还设计隐私挡板，避免上下、左右视线对视。
最重要的一点是，整体使用率超120%。
项目效果图过程稿，非最终交付
不难看出，四代宅最大的特点：超大空中露台、错层分布、使用率超120%。
项目效果图过程稿，非最终交付
值得一提的是，该项目由旭辉建管全过程代建，这并非旭辉建管第一次打造“第四代住宅”，目前其已在苏州、太仓等城市均有第四代住宅落地。
「森屿系」作为旭辉建管第四代住宅高端产品线，自面世后陆续获得市场的热烈追捧，凭借丰富的实力打造经验，将为昊成花园项目构建一个超越预期的“可行、可游、可望、可赏、可居”的领先森系生态社区，将迭新三水标杆作品。
据了解，该地块是于去年12月由佛山市淼汇房地产开发有限公司以底价48380万元斩获的项目，楼面价约3500元/㎡。
从地图上看，地块位于三水西南板块，就在时代城5期西侧。周边配套包括有文塔公园、北江小学、河口小学等。
据了解，开发项目为佛山市三水区云东海资本管理有限公司于今年11月斩获的三水新城约3.2万㎡的商住地，地块楼面价仅3718元/㎡，宗地须用以开发第四代住宅项目。
按照规划，该宗地将作为城市森林花园住宅建设进行开发，地块应采用空中户属庭院住宅、空中共享园林住宅中其中一种或两种共同规划建设方式。其中，户属空中花园须为悬挑结构，且面积不小于住宅套内建筑面积的30%且不小于30㎡，空间高度不低于5.6米，外挑尺寸应不小于3.5米。
户属空中花园将不计入容积率计算且不计入产权面积。
从宗地位置来看，地块就地处三水新城范围，位属三水荷花世界南侧，靠近三水区文化中心，周边开发有三水保利中央公园、观景汇源华府等项目，片区居住环境较为优越。按照规划，宗地西北侧还将新增规划一所小学和初中。
高明也有一个四代宅试点项目要来，其余未入市项目皆为2023年之前拿地项目。
高明首个四代宅项目，已正式备案，备案名为名汇悦湾家园，拟打造高明首个第四代试点项目。
根据公示，该项目将规建5栋住宅楼，其中1/2号楼楼高27层，3号楼楼高28层，4/5号楼楼高26层。
回顾去年5月9日，佛山市银豪泰富房地产有限公司以底价22768万斩获位于文昌路以东、怡乐路以北一宗占地逾2.8万㎡的商住地，折合楼面价4000元/㎡。
该地块为高明区城市森林花园住宅试点项目，需采用空中户属庭院住宅或空中共享园林住宅规划建设方式。其中，户属空中花园的面积应与户型建筑面积相匹配，面积最小不应小于25平方米，最大不宜超过60平方米。
从地图上看，宗地东望西江一线江景，视野开阔无遮挡，高明滨江湿地公园、明悦体育休闲公园、西江新城山水走廊万亩公园等公园环伺，景观资源丰富。
地块北临高明区第一中学实验学校，美的、万科等成熟住宅区环绕，生活氛围较为浓厚。
步入2025年，以华润澐璟为引领，随着一系列符合“超新规”标准的创新产品相继涌入市场，佛山楼市预计将迎来一股全新的户型设计潮流，掀起变革之风。
也意味着超新规产品将掌握最新定价权，势必成为楼市焦点。
与此同时，绿城、旭辉、金地等知名房企纷纷涉足国资拿地项目的开发与代建领域，为佛山楼市增添了新的活力。这一趋势预示着，未来或将有更多房地产企业加入到代建或合作开发的行列，共同推动行业发展。
经过2024年的深度调整，佛山房地产市场似乎已步入一个全新的发展模式。相信这一模式在不断地优化和完善中，2025年佛山楼市必会展现出更加蓬勃的发展态势。
2025年，期待佛山更美好，大家都乐有所居！
（值得一提的是，2025年佛山还将有一大波自持房源释放入市，详情可戳：超22个项目！总建面超37万㎡！佛山大波“地王”现楼或将扎堆入市？）
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