“珠金琶”竞合加剧，谁会是最大赢家？
机会总是留给有准备的人
但可遇不可求，需要主动去创造
作为广州最高光、最具含金量的“珠金琶”
正在祭出大招，继续“组团”进化
开始下一轮竞争的宏伟蓝图
他们各自到底酝酿什么大招
未来，在终极较量中谁能胜出？
成为执牛耳者，继续领航广州
这一期，我们就来详细聊聊核心城市版图
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珠金琶的大招是什么？
答案就是：
努力补齐最后的拼图
让自己成为最有力竞争者
珠江新城最后的拼图是东区
11日29日
珠江新城东区优化提升城市设计概念方案
最终评审结果出炉
有两家设计机构成功中标
总体蓝图主打公园、体育元素
马场地块的规划设计采用开放式街区模式
尽管只是概念方案，但呈现出来的样子已足够震撼
琶洲把目光也投向了东区
11月22日，琶洲东区（国际超级总部）
开启了城市设计国际竞赛招标
范围不小，面积有336公顷
其中核心片区约210公顷
要打造超级总部集聚区
早期琶洲东区规划效果图 来源:广州海珠发布
国际金融城动作也不小
金融城起步区
已核发地下管线《建设工程规划许可证》共27宗
获批管线总长约6.4万米
大型枢纽商业——金融城广场预计今年底完工
“珠金琶”都在干同一件事：补齐拼图
很多人要问了：“珠金琶”为什么要这样做？
原因其实也不难猜到：
这些拼图都是可做大增量的区域
起到画龙点睛的效果
必须大作文章，形成新的王牌，支撑区域未来的发展
为何这样说，我们具体来看
珠江新城分西区、中区和东区
西区开发时间早，以居住、商务办公、行政为主
中区配套最齐全，高档写字楼最集中，商务办公为主
东区主要是豪宅聚集地
目前，西区、中区都已开发完毕
东区最大的变量是跑马场地块
政府计划引进店王SKP
东区串联作用明显
能打通珠江新城和第二CBD的任督二脉
串联起珠江新城和国际金融城的发展
发展东区就成了应有之义
琶洲，总共分几个区
琶洲西区：人工智能与数字经济集聚区
琶洲中区：智慧会展产业创新区
琶洲东区：数字经济与总部经济创新合作区
琶洲南区：创新融合拓展区
发展最早是中1区，即琶洲展馆这一带
有中国第一展——广交会坐镇，日渐成型
中2区借助琶洲村旧改后
也成为一个较为成熟的区域
这里规划还有“读懂中国”国际会议永久会址
拟选址于中2区的琶洲之眼片区
建设集高端国际会议及展示中心于一体的综合型会议中心
定期举办“读懂中国”国际会议
西区，目前进入了兑现期
人工智能与数字经济聚集区
地标云集，已成为继天河北、珠江新城后
又一张城市封面
琶洲南区借助赤沙TOD的东风
面貌也在日新月异
目前为止就剩下琶洲东区声音较弱
所以需要加一把火，让琶洲岛的火势更旺一点
我们说过，岛尖的价值最高的，景观面也是最好的
东区要打造国际超级总部
原因就在于此，要做就要做最好的
相比珠江新城、琶洲
国际金融城目前兑现速度相对会慢一点
目前北区较为成熟
起步区也在加速兑现中
东区正在开发
金融城西区现状复杂，用地紧张，历史问题较多
据说已形成初步方案，年底前会有稳定成果
未来珠江新城和金融城连成一体
西区的串联作用是至关重要的
补拼图，瞄准的是增量
目前看珠金琶的成色
它依然是广州最能打、实力最强的区域
如果来一个终极PK
到底会如何演变呢？
几个维度来对比
1）面积PK
发展需要空间
只有空间够大，就有无限可能
整体来看，珠江新城面积最小，只有6.19平方公里
国际金融城次之，有8平方公里
琶洲人工智能与数字经济试验区
（同时也是琶洲高新区）
面积比较大，有30平方公里
相当于2个珠江新城+国际金融城的面积
2）定位PK
珠江新城
是中国三大国家级中央商务区
——天河CBD的重要组成部分
在2023福布斯中国商务中心区竞争力评选中
天河CBD位列全国第三
它是广州官方钦定的城市中央活力区
国际金融城是国家战略
广州人工智能与数字经济试验区的核心部分
是广州资管走廊“一城一港一湾”的一城
也是广州官方钦定的城市中央活力区
定位为国际化综合金融中心
数字经济融合创新引领区
珠江滨水活力典范区
琶洲是国家战略
广州人工智能与数字经济试验区的核心部分
工信部认定的国家新型工业化产业示范基地（大数据）
商务部认定的国家电子商务示范基地
它既是广州琶洲高新技术产业开发区
也是广州琶洲经济开发区
广州第九个经济开发区
实行现行省级经济开发区的政策
它同时也是广州新兴的CBD
在2023福布斯中国商务中心区竞争力评选中
琶洲CBD位列第十
3）配套PK
配套方面的PK，可从以下三点来谈
》》商业
整体而言，珠江新城、琶洲、金融城
目前拿得出手的牌子并不多
毕竟很多都在建设中
珠江新城
有高德置业广场、花城汇、K11、天汇广场igc
国金天地购物中心
还有一个规划中的大王牌
顶流奢侈商场SKP
广州K11，图源：lookon 见外
琶洲
有建设中的广州塔广场
明年6月开业
夜广州消费地标珠江琶醍
也有保利广场、万胜广场、六元素·体验天地、南丰汇等商业体
相对分散，缺乏高端
国际金融城
目前靠东区的商业来撑起门面
例如沃尔玛旗下的高端会员制商店山姆会员店-天河店
宜家家居旗舰店
美林M•Live天地购物中心和超15万㎡的居然之家
仅能满足日常消费
还有一个枢纽商业综合体
金融城广场
预计今年底完工，并于明年11月底开业
是一个集购物、餐饮、文化、娱乐于一体的复合空间
是一个年轻人吃喝玩乐一应俱全的地方
金融广场效果图 来源：广州天河发布
当然了，国际金融城还有规划中的商业
比如它的地下空间
据说是全国最大的地下城
地下空间面积约180万平米（和万博相等）
约是目前广州珠江新城地下空间的3.6倍
这三大区域也是广州重点建设的五大国际地标商圈：
天河路—珠江新城商圈
金融城—黄埔湾商圈
广州塔—琶洲商圈
未来在商业开发上，都是极具想象空间的
》》交通
在交通上
珠江新城会吃亏一点
可能是早期设计的原因
没有规划核心枢纽
地铁路线有18号线、3号线、5号线和APM线
国际金融城有综合枢纽中心：
广佛环线城轨东环线的金融城站
（位于金融城广场的负五、负六层）
是中心区CBD中为数不多的枢纽站
广佛环线东环线（南站-白云机场）预计最快明年通车
20分钟到广州南站、白云机场，10分钟到珠江新城
地铁线路有4、5、11、21号线
广佛城际金融城站
琶洲的交通密度要优于珠江新城和国际金融城
它有15条轨道交通
（11条地铁、2条城际、1条有轨电车、1条APM线）
包括4、8、11（在建）、18号线等等
12条过江通道（5条跨江大桥和7条过江隧道）
它还有海、陆、空立体交通枢纽：
港澳客运口岸码头
是广州中心城区唯一的水上跨境口岸
有着直通港澳的水上客运通道
提前办理值机和托运
直通香港国际机场和国际机场的客运航线
港澳客运口岸码头，图源：中国广州发布
还有穗深城际琶洲支线的站点
与广佛环线衔接、在莲花站与佛莞城际衔接
开通后将链接起
佛莞城际、7号线、广佛环线、8号线、11号线等
辐射广深莞佛山四大万亿城市
未来，“珠金琶”并非独立的存在
而是通过密集的跨江大桥和过江隧道形成了一个大区域
密集程度有多高
足足12条过江通道
包括5条跨江大桥和7条过江隧道
其中鱼珠隧道在建中，计划2026年底通车
车陂南隧道已开通
会展西过江隧道计划2026年完工通车
这些跨江大桥和过江隧道把珠江两岸缝合了起来
互动互联，加快融合发展
》》市政配套
如果要论市政配套之完善
珠江新城说第二，没人敢说第一
派队梳理了一下就有
第二少年宫、广州图书馆
广州大剧院、广东省博物馆
广州粤剧院、红线女艺术中心
广州粤剧院新址 图院：广州文化产业公众号
琶洲最为新兴区域，城市配套也有不少
广州塔
广州博物馆
广州艺术博物院（广州美术馆）新馆
广州科学馆
4）进驻企业PK
一个区域的含金量多高？
要看其进驻的企业含金量有多少，能创造多少财富
国际金融城后起之秀
今年，有25座甲级写字楼在建、交付
总建面超240万平方米
产业密度跟珠江新城旗鼓相当
（数据来源：广州日报）
起步区目前已颇具规模
引入了广州金控、广发银行、太平洋保险等12家金融机构
东区已引入澳门国际银行、诗悦网络总部
酷狗音乐、尚品宅配等龙头企业
北区集聚120多家信息科技、文化传媒企业
西区正加快推进中国人工智能（广州）产业园
广州T.I.T智慧园等园区建设
2025年，国际金融城也有目标
GDP要达700亿
金融业增加值达250亿
软件和信息技术服务业营业收入规模超300亿
新增四上企业300家
新增税收超亿元楼宇达8-10栋
国际金融城也有自己的杀手锏：一行三局
央行广州分行、广东银监局、广东保监局、广东证监局
还有超60家世界500强企业总部
琶洲星光璀璨
目前写字楼主要集中在西区
唯品会、阿里巴巴、东升、赫基
TCL、国美、小米、欧派、星河湾、欢聚等已竣工交付
2023-2025年期间
腾讯微信总部 、三一华南总部
树根互联、广商中心、广文中心、三七互娱等将陆续投入使用
琶洲有8栋亿元税收楼宇，分别是：
唯品会总部大厦、阿里巴巴华南运营中心
环汇广场、保利国际广场、南丰汇
中悦广场、保利发展广场、宝地广场
2022年，琶洲企业数量高达3.4万家
营收数据突破4000亿
“四上”企业1608家
高新技术企业345家
总部企业98家
其中，琶洲试验区已培育了345家高新技术企业
80家省级专精特新企业
累计培育独角兽企业、未来独角兽企业共13家
其中树根互联、致景科技、速道信息入选2021全球独角兽榜
今年前三季度，琶洲试验区新注册企业3048家，总数达35612家
实现营业收入3168.26亿
珠江新城
辖内超200家500强企业、13家跨国公司总部
28个国家领事馆，14家五星级酒店
仅占全市0.2%的土地
贡献了全市八分之一的GDP
有甲级写字楼118栋
营业收入超10亿元、税收超1亿元的楼宇48栋
税收超10亿元的楼宇15栋
是中国300米以上摩天大楼最密集的地方
图源：广州政府网
5）房价PK
房价方面，排序是这样的：
珠江新城>国际金融城>琶洲
珠江新城
公认的宇宙中心
广州房价的天花板区域
有侨鑫汇悦台、凯旋-广粤尊府、中海花城湾
嘉裕公馆、颐德公馆等代表性楼盘
二手房价一直居高不下，最高达到了31万/㎡
国际金融城有三大价格标杆坐镇
房价上也有引领性
广州鹏瑞1号30万/㎡
珠光金融城壹号20-25万/㎡
合景臻溋铭铸20万/㎡
琶洲这几年价格也涨上去了
保利天悦二手房价格15-18万/㎡
新房招商保利海珠天珺9-10万/㎡
琶洲樾、琶洲南TOD价格已经去到13-16万/㎡
如今琶洲西区0331地块挂牌
楼面价高达47670元/㎡
在不限地价的情况下，会不会被抢爆
主推琶洲房价再上一个台阶也未可知
含金量高，国际化城市面貌，房价有支撑
这样的珠金琶吸附力太强
很多人会迫不及待地问了
“珠金琶”看起来挺猛
未来，谁才是执牛耳者？
派队觉得，目前头把交椅还是珠江新城
未来10-15年，是金融城的天下
将来20-50年，看琶洲岛发展
等到“珠金琶”完全发展起来
能执掌广州50年发展轨迹的
无疑是以“珠金琶”为主体的城市中央活力区和超级CBD群
1）从目前企业集中度、能级来看
珠江新城还是带头大哥
尽管发展这么多年，并没有呈现疲态
而是不断进化，如今又有东区这张增量王牌
至少未来十年内，依然是最能打的区域
2）琶洲是目前城区广州政策倾斜度最大的区域
享受的利好，艳羡其他区域
属于厚积薄发型新兴区域
代表了广州的未来
从发展势头来看，呈现出蓬勃向上的趋势
在东区发力后，整体性会更为强大
3）国际金融城现在是兑现期
很快会迎来爆发
毕竟很多写字楼都要交付使用了
它本身定位就不低
十四五，总投资超1800亿元
着力推进116个重大项目建设
力度够大
未来，有这样几个组合值得关注
国际金融城+鱼珠+琶洲+大学城的人工智能与数字经济试验区
国际金融城+黄埔临港经济区的广州第二CBD
珠江新城+第二CBD+琶洲CBD组成的超级CBD矩阵
天河中央商务区+广州国际金融城的中央商务核
（《天河区国土空间总体规划（2021-2035年）》草案）
在天河中央商务区，加快高端服务业集聚
培育壮大数字化服务、新型文化业态
在广州国际金融城，围绕人工智能与数字经济
大力发展数字金融、数字贸易、数字创意
可以确定的是
“珠金琶”并不作为单独个体来竞争
而是一种抱团式的发展，联动式发展
合作会大于竞争
这样才能达到1+1+1>3的效果
这才代表广州的未来
综上所述，珠金琶就是置业的头号选择
在其辐射圈，有什么产品可选呢？
珠江新城已发展成熟
目前区域内，可选的只有保利天御
该项目吹风很久了
最近有消息传出
冼村已经表决要收回集体土地使用权
意味着兑现进度将加快
保利天御后续也会有实际性进展
该盘主打建面约240-450㎡大平层
吹风售价约20万/㎡
作为珠江新城最后一个住宅项目
关注度居高不下
保利天御效果图
金融城有不少选择
一是北区的珠江天郦
二是东区的豪宅广州·鹏瑞1号
辐射圈内也有联投·文津府、珠江花城
华润置地·天河润府、城投珠江·天河壹品等可选
琶洲则有琶洲西区的琶洲·樾
琶洲中区的广州城投·琶洲公馆
琶洲南区的琶洲南TOD、琶洲·珑璟台
以及辐射范围内的方圆美林·滨江壹号
都是区域内的扛鼎代表之作
向上的广州！
你是否押对？
激荡的时代，谁能赌对明天？
抱团突围，谁又来撑起广州的未来门面？
