转移登记应否审查按份共有人的优先购买权

文摘   2024-12-12 16:48   内蒙古  


案  例

甲与乙在夫妻关系存续期间购买了一套商品房(以下简称“案涉房屋”),登记在乙名下。2017年12月,甲、乙离婚纠纷一案由某区人民法院审理后作出民事判决书,判决准予双方离婚,案涉房屋双方各占50% 份额。离婚判决书生效后,甲、乙双方共同到登记机构办理了产权变更登记手续,按各占50%份额共有案涉房屋,并各自取得了不动产权证书。2018年9月,乙以微信通知甲,想以140万元出售其持有的案涉房屋50% 份额,要求一次性付清全款,如果愿意购买,请在两天内回复。甲回复称,待解决好孩子抚养费问题后再谈出售案涉房屋份额事宜。2018年10月,乙再次通过微信通知甲,有人准备以145万元价格购买其产权份额,甲如果愿意以同等价格购买,请于两日内支付定金10万元。甲仍回复应当先解决孩子抚养费问题。
2018 年11月,乙与买受人丙签订房屋买卖合同约定:乙将其所持有案涉房屋的50%产权份额出售给丙,房屋成交价格为145万元;丙先支付定金10万元,房屋过户时再支付135万元至资金监管账户;双方自合同签订之日起60日内共同向不动产登记机构办理案涉房屋的转移登记手续。合同签订后,丙向乙支付了定金10万元,双方随后办理了房源核验、购房资格审核、合同网签备案等手续。双方申请办理过户手续时,被告知需要甲到场配合并提供放弃优先购买权的书面材料。乙随后通过微信通知甲到登记机构配合办理过户相关手续。甲仍不同意配合。因无法履行案涉房屋买卖合同,乙随后起诉至区人民法院(以下简称“一审法院”),诉请继续履行与丙之间的案涉房屋买卖合同,将其所持有案涉房屋的50%产权份额过户给丙并要求丙支付剩余购房款 135万元。丙表示,同意继续履行合同并在房屋过户后支付剩余购房款。甲辩称,乙与丙签订的案涉房屋买卖合同未经过其本人同意,该合同应属无效,其不放弃案涉房屋的优先购买权,也无钱购买。
一审法院经审理认为,案涉房屋经由离婚判决书明确甲、乙按份共有,乙有权出售其共有的份额,甲在同等条件下有优先购买权;乙向甲发出的通知中载明了同等条件内容,但甲未在合理期限内行使优先购买权,因此已丧失了优先购买权;乙与丙签订的案涉房屋买卖合同系双方的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法、有效。甲主张合同无效,缺乏法律依据;乙要求继续履行合同,将诉争房屋 50% 份额过户至丙名下并要求丙支付剩余购房款,丙表示同意,符合法律规定,应予支持。据此,一审法院判决:(1)乙于本判决生效之日起10日内将其所持有的案涉房屋的50%产权份额过户至丙名下;(2)丙于案涉房屋产权过户手续办理完毕当日支付乙剩余购房款 135万元。甲不服一审判决,提起上诉。

疑  惑

01

处分按份共有不动产份额时如何认定其他共有人的优先购买权?

02

按份共有不动产份额转移登记中应否审查共有人之间的优先购买权?


问题解惑

按份共有不动产份额转让中其他共有人享有优先购买权,是民法中为保护已存在的法律关系、最大化实现共有不动产社会效益和经济效益、简化和稳定共有关系规定的一项制度。《民法典》第 305 条、第306 条明确规定,按份共有人可以转让其享有的共有不动产份额,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利;按份共有人转让其享有的共有不动产份额的,应将转让条件及时通知其他共有人,其他共有人应在合理期限内行使优先购买权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》对优先购买权行使中“同等条件”“合理期间”等做了进一步解释:“同等条件”应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定;优先购买权的行使期间没有约定或者约定不明、通知中未载明或者载明期间短于通知送达之日起 15日的,为 15日;转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起 15日;转让人未通知且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起 6 个月等。可见,法律制度在明确共有人优先购买权的同时,也进一步明确了各方应当履行的义务。本案中,甲以抚养费问题为由拒绝在合理期限内行使优先购买权,显然属于对优先购买权的错误行使和不当理解,一审法院认定其丧失优先购买权符合法律规定。
《不动登记暂行条例实施细则》第10条规定,处分共有不动产申请登记的,应当经占份额2/3 以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外;按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记。这里未要求其他按份共有人一并申请或提交放弃优先购买权书面材料。但是,原《不动产登记操作规范(试行)》2.1.3 第二款规定,“按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额,应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意的书面材料”。对这一规定的具体操作层面,有的地方除要求申请人提交“其他共有人同意的书面材料”外,还要求其他共有人到场共同办理,这在客观上增加了按份共有人转让其共有不动产份额的难度,也增加了登记机构审查的困难。对此,2024年9月1日实施的《不动产登记规程》5.2.3 中已删除了“受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意的书面材料”这一内容,登记机构不再审查共有权人之间的优先购买权问题。本案诉讼的起因,也是乙因共有人甲既不行使优先购买权又不配合办理转移登记手续导致的无法提供登记要件而引发。
本案二审法院经审理认为,乙向共有权人甲发出载明同等条件内容通知后,甲未在15日内行使优先购买权,且在本案一审诉讼期间主张不放弃优先购买权的同时表示不具备购买能力,一审法院据此对其诉讼主张不予采信,处理正确。但是,乙在一审中提出的两项诉讼请求均无法律依据。首先,请求将其名下案涉房屋的50%产权份额过户给丙,属于给付之诉,该项诉讼请求所基于的权利义务关系中,乙系义务主体,丙系权利主体,该请求权应由丙行使,乙以原告身份提 出诉讼缺乏依据。其次,乙诉请丙给付购房尾款,但根据案涉房屋买卖合同约定,支付该笔款项时间为“过户时支付”,在支付条件未成就时提出该诉讼请求依据不足。综上,一审判决处理有误。二审法院随后作出终审判决:(1)撤销一审民事判决;(2)驳回乙的全部诉讼请求。
本案带来的启示是,共有不动产转移登记中审查职责的边界设定,既影响登记机构办理共有不动产登记的难度,也影响共有权人处分其合法财产权益的便利度。本案中,当事人虽未针对登记程序和申请要件提出诉讼和质疑,但案件处理结果却反映出在登记中审查其他共有人优先购买权的情形下,按份共有人处分其共有不动产份额时面临的无奈与尴尬,随着不动产登记制度改革完善,这类问题的解决路径或将更加通畅。


作者单位:自然资源部不动产登记中心



i自然全媒体

编辑:马康  梁楠(实习)

初审:郑雪蕾

审定:李军晶


以上文章不代表本官微观点

仅供参考





·END·

中国不动产

让不动产信息“动”起来


“i自然”移动客户端


中国不动产官微











邮箱:zgbdc2015@163.com

编读交流QQ群:722308394









· 欢迎订阅 ·

2025年《中国不动产》





《中国不动产》(月刊)创刊于2015年1月。中国标准连续出版物号 CN10-1292∕F,国际标准连续出版物号 ISSN2095-9265。

● 自然资源部主管,中国自然资源报社主办,部自然资源确权登记局指导

● 及时传递自然资源和不动产确权登记重要信息,宣传解读重大政策

● 面向全国自然资源和不动产登记机构,追求专业、权威,聚焦相关法律法规,提升理论研究能力,促进完善制度体系,全力服务于相关领域从业者、参与者和研究者

 搭建中国不动产信息全媒体平台,联结不动产登记全链条环节,促进“党建+不动产登记”“互联网+不动产登记”以及交易、金融等相关延伸业务的融合发展,深度挖掘市场价值

 凝聚智慧,引领创新,交流推广各地自然资源和不动产确权登记、队伍作风常态化建设、窗口服务、信息共享及相关管理经验,加强实务探讨,关注基层,防范风险


鄂尔多斯市不动产登记中心
宣传不动产登记政策,为办事群众提供不动产登记相关服务及法律帮助,全面推进不动产登记工作。
 最新文章