当事人提供虚假材料办理的不动产登记错误应否撤销

文摘 2024-10-31 15:37 内蒙古

案例

2005年7月，A快运有限公司依法向工商行政管理部门申请变更为“某某运业有限责任公司”（以下简称“A公司”）。2013年12月，A公司又依法申请变更为“B运业股份有限公司”（以下简称“B公司”）。2014年2月，B公司职工甲利用担任该公司汽车站站长职务之便，伪造A公司营业执照、委托书等，向某登记机构申请汽车站临街房屋所有权分割登记。登记机构受理后将A公司名下两处房产分割为五套，并分别颁发了房屋所有权证。此后，甲又伪造A公司文件、授权委托书、股东会议决议等，将上述房屋私下多次出售。其中一套房屋（以下简称“案涉房屋”）于2014年4月出售给乙，乙一直占有使用该房屋，但未办理转移登记。2015年11月，甲又以A公司名义将该房屋出售给丙，双方签订了房屋买卖协议，约定售价49万元。2016年1月，丙缴纳27万元购房款后，甲持伪造材料与丙共同向登记机构申请办理转移登记，登记机构受理后认为符合办理登记条件，遂予以审核登簿（以下简称“案涉登记行为”），并为丙颁发了房屋所有权证。

2016年12月，甲因犯合同诈骗罪、职务侵占罪被判处有期徒刑10年。B公司认为，甲伪造A公司材料在其名称已变更的情况下，先后两次办理房屋登记，登记机构未尽审查职责，案涉登记行为应属无效。2017年6月，B公司向一审法院提起诉讼，请求撤销案涉登记行为，判令登记机构将案涉房屋变更登记至其名下。

一审法院认为，A公司名称虽已变更为B公司，但未及时办理房屋所有权变更登记手续，甲与丙在申请办理转移登记中提交的登记申请、授权委托书、原产权证等必备材料齐全，登记机构依法审查后作出案涉登记行为，程序合法。但是，生效刑事审判已确认甲在办理案涉房屋转移登记时提交的材料均系虚假材料，据此，案涉登记行为依据的主要证据不足，不具有合法性；丙与甲签订的房屋买卖协议是在办理转移登记中补签的且未付清房款，不能作为认定转让价格是否合理的依据，且案涉房屋一直由乙占有使用，故丙未尽合理注意义务，不构成善意取得；按照司法权不能替代行政权原则，B公司要求将案涉房屋变更登记至其名下的请求，应按照相关法律规定向登记机构提出申请，由登记机构审查后决定是否变更登记。据此，一审法院判决：撤销案涉登记行为，驳回B公司的其他诉讼请求。丙、登记机构均不服，提起上诉。

二审法院认为，甲办理登记时提交虚假材料已经刑事判决认定，案涉登记行为不具有合法性；涉案房屋一直由乙实际占用，丙未支付合理价款、存在重大过失，不构成善意取得。据此，二审法院作出2号判决驳回上诉，维持原判。丙仍不服，申请再审。

再审法院认为，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性负责，甲办理案涉房屋转移登记时所提交的材料均系虚假，致使案涉登记行为不具有合法性，原审案涉登记行为并无不妥；本案实质为房屋所有权争议，因其法律关系复杂且涉及案外人，应当先通过民事诉讼途径解决；原审将是否构成善意取得这一民事争议一并处理，并作为撤销案涉登记行为的理由不妥，应予纠正。但撤销案涉登记行为判决结果正确。据此，再审法院作出7号判决：维持二审判决。丙仍不服，向检察机关申请监督，上级法院根据检察机关抗诉提审本案。

疑惑

当事人提交虚假材料办理的不动产登记应否撤销？

如何认定不动产交易中的受让方构成善意取得？

问题解惑

我国《行政诉讼法》第70条、第74条等规定，对于行政行为存在主要证据不足、违反法定程序等情形下判决撤销或者部分撤销；特定情形下判决确认违法，但不撤销行政行为。司法实践中，对于当事人提供虚假材料办理的不动产登记是予以撤销，还是确认违法但不撤销，需要根据违法程序和情节以及对国家利益、社会公共利益和他人利益造成的影响综合判断，而非必然导致登记行为被撤销。对此，最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第11条第3款明确规定，被诉房屋登记行为违法，但房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》也规定，人民法院在审理有关房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题的，不应将该案全案移送公安机关处理，而应区别不同情况分别处理，第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，可以判决确认被诉具体行政行为违法。原《房屋登记办法》（2019年6月废止）第81条也规定了，第三人善意取得情形是撤销登记行为的阻却事由。因此，人民法院在审理应否撤销登记行为的案件中，应对是否存在善意取得进行审查认定，只有在登记行为违法且不存在第三人善意取得的情形下才可予以撤销。

本案中，一审、二审法院在对丙受让案涉房屋不构成善意取得作出判断的基础上，作出撤销登记的判决，符合法律规定。但是，再审判决却认为案涉登记行为因甲提交虚假材料办理即可撤销，无须审理丙是否善意取得，将丙是否构成善意取得一并处理并作为撤销案涉登记行为的理由不妥，应予纠正，其适用法律显然错误。该观点最终被上级法院再审予以否定。

我国《民法典》第311条规定了构成善意取得不动产必须具备的3个条件：受让不动产时是善意的、以合理价格转让、依照法律规定应当登记的已经登记。其中，对于“受让不动产时是善意的”“以合理的价格转让”两个条件需要结合具体情况综合判断，一般来讲，受让人不知道转让人无处分权且无重大过失，在交易过程中尽到基本注意义务，符合一般交易习惯及日常生活经验法则，应当认定受让人为善意；合理价格的判断应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。本案中，原房屋所有权证显示所有权人为A公司，而双方签订的购房协议中出售方及印章处落款处显示为“××汽车站”，且案涉房屋一直由乙实际占有使用，未予交付，由此可认定丙未尽到基本注意义务；丙截至再审时仅支付27万元且未交付至房屋所有权人，而是转入甲本人账户，而甲出具的是“借条”“收据”，也与一般交易习惯相悖。综上，可以认定丙受让案涉房屋存在重大过失，不构成善意取得。对此，一审、二审法院以及上级法院再审均予以认可。

综上，上级法院再审认为，甲办理登记时提交虚假材料致使案涉登记行为不具有合法性，丙未尽基本注意义务且交易过程违背常理，不构成善意取得；再审判决确认案涉登记行为违法是正确的，但其认为原审将丙不构成善意取得作为撤销案涉房产证的理由不妥应予纠正的论点，则难以成立；再审判决在未确定丙是否善意取得涉案房屋的情况下，径行判决撤销涉案登记行为，适用法律错误。综上，抗诉机关抗诉理由成立，遂判决：（1）撤销再审法院7号判决；（2）维持二审法院2号判决。

作者单位：自然资源部不动产登记中心

i自然全媒体

编辑：马康梁楠（实习）

初审：郑雪蕾

审定：李军晶

以上文章不代表本官微观点

仅供参考

·END·

中国不动产

让不动产信息“动”起来

“i自然”移动客户端

中国不动产官微

邮箱：zgbdc2015@163.com

编读交流QQ群：722308394

· 欢迎订阅 ·

2024年《中国不动产》

《中国不动产》（月刊）创刊于2015年1月。中国标准连续出版物号 CN10-1292∕F，国际标准连续出版物号 ISSN2095－9265。

● 自然资源部主管，中国自然资源报社主办，部自然资源确权登记局指导

● 及时传递自然资源和不动产确权登记重要信息，宣传解读重大政策

● 面向全国自然资源和不动产登记机构，追求专业、权威，聚焦相关法律法规，提升理论研究能力，促进完善制度体系，全力服务于相关领域从业者、参与者和研究者

● 搭建中国不动产信息全媒体平台，联结不动产登记全链条环节，促进“党建+不动产登记”“互联网+不动产登记”以及交易、金融等相关延伸业务的融合发展，深度挖掘市场价值

● 凝聚智慧，引领创新，交流推广各地自然资源和不动产确权登记、队伍作风常态化建设、窗口服务、信息共享及相关管理经验，加强实务探讨，关注基层，防范风险

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU0ODc1NzE4MA==&mid=2247507335&idx=1&sn=2ee664ed22967584c76f9696374de4d5

鄂尔多斯市不动产登记中心

宣传不动产登记政策，为办事群众提供不动产登记相关服务及法律帮助，全面推进不动产登记工作。

最新文章

暖城·暖小登|“廉”课堂（第十四课）

转发：组织纪律是什么，违反组织纪律的行为有哪些？

以化解“力度”保障民生“温度”—市不动产登记中心全力化解群众住宅“办证难”

暖城·暖小登｜地籍小知识（一）

请注意！！各类不动产登记业务已恢复正常办理

紧急通知！！临时暂停各类不动产登记业务办理

【全力化解历史遗留办证难问题】最新消息！鄂尔多斯市不动产登记中心邀您办证啦！

暖城·暖小登|“廉”课堂（第十三课）

鄂尔多斯市不动产登记中心满意度调查这份问卷等您来填！

暖城·暖小登｜不动产登记普法课堂（第二十六期）

当事人提供虚假材料办理的不动产登记错误应否撤销

转发：这些行为可能影响公正执行公务

鄂尔多斯市不动产登记中心关于推行二手房跨行“带押过户”资金监管服务的通告

中共鄂尔多斯市自然资源局第一事业联合党支部开展“全面提升队伍作风建设打造群众满意营商环境”主题党日活动

鄂尔多斯市不动产登记中心关于推行不动产登记“跨省通办”的通告

暖城·暖小登|“廉”课堂（第十二课）

全区率先实现！鄂尔多斯市涉税登记业务“只扫一次码、税费同步缴、后台自动分、一窗全办结”

结对共建聚合力激发登记新活力——陕西省自然资源厅调研鄂尔多斯市不动产登记便民利民窗口建设及优化营商环境工作

转发：群众纪律是什么，违反群众纪律的行为有哪些？

鄂尔多斯市不动产登记中心关于办理不动产抵押权预告转现登记不再收取不动产登记证明的通告

转发：鄂尔多斯市与海口市正式签订不动产登记业务“跨省通办”合作框架协议

暖城·暖小登|“廉”课堂（第十一课）

转发：鄂尔多斯市东胜区人民政府办公室关于征集2025年民生实事建议项目的通告

转发：组织纪律是什么，违反组织纪律的行为有哪些？

今天！鄂尔多斯——三亚两笔“跨省通办”业务成功办理

转发：对不落实组织决定行为的处分规定

暖城·暖小登｜不动产登记普法课堂（第二十四期）

转发：违纪行为所获的利益如何处理

【全力化解历史遗留办证难问题】最新消息！鄂尔多斯市不动产登记中心邀您办证啦！

鄂尔多斯市不动产登记中心第四季度全体大会暨业务培训会召开

【暖城·暖小登】跨省通办“不用再跑了”！

转发：【跨省通办新里程碑】鄂尔多斯与榆林共绘不动产登记便民服务新篇章！

转发：三亚与鄂尔多斯实现不动产登记“跨省通办”

鄂尔多斯市不动产登记中心2024年国庆放假通知

转发：奋进强国路阔步新征程丨坚持独立自主自立自强——新中国成立75周年光辉历程经验与启示述评之五

暖城·暖小登｜不动产登记普法课堂（第二十三期）

鄂尔多斯市不动产登记中心助推跨行“带押”过户取得新突破

鄂尔多斯市不动产登记中心2024年国庆放假通知

好消息！鄂尔多斯-海南实现首例不动产登记“跨省通办”

中共鄂尔多斯市自然资源局第一事业联合党支部开展民族团结进步月活动

暖城·暖小登|“廉”课堂（第十课）

【全力化解历史遗留办证难问题】最新消息！鄂尔多斯市不动产登记中心邀您办证啦！

鄂尔多斯市不动产登记中心关于2024年中秋节放假安排的通知

转发：内蒙古自治区第二届不动产登记技能竞赛成功举办

【全力化解历史遗留办证难问题】最新消息！鄂尔多斯市不动产登记中心邀您办证啦！

守护权益防风险——“不动产登记在行动”政策宣传主题党日活动

【全力化解历史遗留办证难问题】最新消息！鄂尔多斯市不动产登记中心邀您办证啦！

2024年7-8月工作动态

【全力化解历史遗留办证难问题】最新消息！鄂尔多斯市不动产登记中心邀您办证啦！

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉