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安娜·希梅纳·巴尔巴是一名年轻的过敏症专科医生，2023年在西班牙马德里的一家医院开始工作。为了减少开销，她搬回跟父母一起住，离市中心大约半小时车程。过去三年，她一直在努力存钱凑首付，准备买房子。以前，她在巴塞罗那和别人一起合租住公寓，在市中心的一家医院接受培训。可是，月收入都被吃喝租房和交通费耗尽了，为了省钱，她决定转到马德里的医院，而且可以住在父母家，不用交房租。通过加班，她还把月收入提高到1,900欧元。然而，即使在父母住的小村子里，房价也高达50万欧元，她感到绝望，这几乎是西班牙平均年薪的20倍，也恰好等于“黄金签证”的费用，该签证是提供给有钱的外国人买房的项目。巴尔巴感叹道：“我什么都买不起。”为了攒钱，她每个月加班100小时，但要凑够买房的定金，可能还需要很多年。买房对她来说，简直就是一个遥不可及的梦。
黄金签证吸引大量投资者
西班牙“黄金签证”自推出10年以来，吸引了数十亿欧元的投资，但也让本国居民叫苦连天。因为富有的外国人出高价买房，使得当地人根本买不起房子。面对越来越大的住房危机压力，西班牙政府不得不在2024年5月宣布取消黄金签证，跟上了欧洲各国纷纷退出该项目的潮流。时间回到2012年，当时欧洲债务危机严重，有6个欧元区国家推出了黄金签证项目，目的是填补政府的财政预算赤字。尤其是西班牙、葡萄牙、爱尔兰和希腊这些需要国际救助的国家，急需现金还债，同时希望借此项目重振本地的房地产市场。这些国家确实通过黄金签证项目赚了一大笔钱，比如，西班牙就给那些投资超过50万欧元的富豪发了14,576份签证。于是，来自中国、俄罗斯和中东的投资者们，通过这些签证大举购房，他们可以轻松获得临时居留权，有时甚至不需要居住在西班牙。近年来，英国脱欧后，英国人也跟风在希腊、葡萄牙和西班牙抢购房产，越来越多的美国人也希望在这里过上他们在美国大城市负担不起的生活。然而，这些外国富豪支付的高价把像巴尔巴医生这样的本地人挤出了市场，这个市场本来就已经因为Airbnb和华尔街投资者的加入而变得火热。最终，西班牙被迫取消黄金签证，首相佩德罗·桑切斯在宣布结束黄金签证计划时还说，“住房必须是每个人的权利，而不是投机的工具。大城市的房市高度紧张，对那些普通工作和纳税的西班牙人来说，找到像样的住房几乎不可能。”
黄金签证逐步被关停
为了保护房地产市场，欧洲各国政府纷纷取消或关闭黄金签证项目。俄乌战争后，欧盟官员们更是呼吁终止这些项目，并警告这些项目可能被用来洗钱、逃税，甚至有组织犯罪。葡萄牙通过黄金签证吸引了超过58亿欧元的投资。为了减少房产投机，去年10月，葡萄牙修改了相关政策，取消了房地产投资项目，试图给过热的房地产市场降降温。由于外国人的涌入，导致数千低收入葡萄牙居民被迫离开里斯本等城市。为了缓解经济适用房等问题，里斯本政府推出了新规定，要求房东将空置公寓租给家庭住，限制租金，并将一些商业地产转变为住房。爱尔兰于2023年关闭了黄金签证项目，部分原因是担心俄罗斯人通过该项目洗钱。希腊是少数还在提供黄金签证的国家之一，但他们也在提高门槛，将雅典及热门岛屿的投资额从50万欧元提高到80万欧元。希腊总理米佐塔基斯承认雅典等地住房严重短缺，租赁市场压力大，但仍希望吸引投资者。2021年至2023年，希腊通过黄金签证吸引了43亿欧元的投资。根据希腊劳动经济研究所3月份的报告表明，黄金签证有助于经济发展，但各国政府需要在获取经济利益和防范潜在风险之间找到平衡，包括洗钱和过快的中产阶层化。
本地中等收入者被挤走
欧洲的房地产市场近些年来经历了一场大变革，医生、教师和警察等中等收入工作者被挤得连房子都买不起。中产阶层化多年来在欧洲各城市蔓延，另外，Airbnb和其他短期租赁平台的崛起，更是加剧了房价的危机。特别是那些受债务危机影响的国家，房主们开始发现，把房子租给游客比租给当地人更赚钱。黄金签证项目更是火上浇油。在希腊，外国人只要投资25万欧元就能拿到5年的居留签证。于是，雅典周边和风景如画的希腊岛屿上，许多房子的价格从原本的白菜价突然飙升到25万欧元，导致大多数希腊人根本买不起房子。雅典Mobilia房地产中介公司的经纪人劳拉·麦克道尔说，短期租赁让市中心的租金变得高不可攀，而当各国投资者通过黄金签证在希腊买房然后改成度假租赁时，问题更严重，经济适用房供应进一步减少。这个计划尤其吸引中国投资者，很多人带着装满现金的手提箱飞到雅典。中国的投资公司还在希腊低收入社区和学生公寓区买楼，翻新后再卖给寻求签证的人。现在，即使在雅典市内及周边曾经不受欢迎的地区，整条街的房子基本上都被外国人买光了。麦克道尔表示，“黄金签证推高的房价还没降下来，希腊人就已经被高价挤出了本地市场。”
最后
在西班牙申请黄金签证的外国人里，几乎一半是中国投资者，其次是俄罗斯人。马德里的乌塞拉社区甚至被戏称为“唐人街”，因为中国买家在那里买了很多房子。西班牙文化部长欧内斯特·乌尔塔松说，近年来，欧洲央行的低利率吸引了更多房地产投资者，加剧了住房危机问题。为了应对这一情况，西班牙政府计划建造4万套福利住房，作为恢复经济适用房的一部分。但目前还不清楚这是否能迅速帮助中等收入及以下的人群。尽管西班牙从金融危机中复苏了，但工资水平根本跟不上房地产市场的增长步伐。近五分之一的工人每月只能拿到1,134欧元的最低工资，而马德里的房租在2023年上涨了15%，再加上3.2%的通货膨胀率，本地人的生活压力更大了。
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