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2024年上半年抵押贷款利率仍然居高不下，并继续主导着房地产市场。尽管近几个月来待售房屋供应不足的情况已显示出改善的迹象，但库存有限依旧是促使今年房价保持上涨的一个重要因素。另一方面，强劲的劳动力市场有助于大多数借款人继续偿还抵押贷款避免拖欠、止赎。
贷款拖欠率和止赎率保持低位
美国4月份整体抵押贷款拖欠率仍接近历史低点 2.6%，较一年前略有下降。此外，所有未偿还抵押贷款的严重拖欠率处于历史最低水平 0.9%，止赎率稳定在 0.3%（自 2023 年初以来一直保持在这一水平），这表明处于拖欠后期阶段的借款人正在寻找替代方案以避免止赎拍卖。虽然总体拖欠率较低，但联邦住房管理局 (FHA) 贷款的拖欠率仍然高于其他类型抵押贷款
2024 年 3 月，可调利率抵押贷款 (ARM) 和固定利率抵押贷款 (FRM) 的严重拖欠率分别为 2.6% 和 0.6%。与往年相比，2024 年 3 月 FRM 和 ARM 的严重拖欠率均大幅下降，ARM 的比率处于 19 年来的最低点。从历史上看，ARM 的拖欠率高于 FRM。然而，当今 ARM 和 FRM 的严重拖欠率在很大程度上受到旧贷款的影响。严重拖欠的 ARM 和 FRM 的大部分贷款源自 2003 年至 2008 年
潜在购房者的负担能力面临巨大挑战
当前购房者的债务与收入（DTI）比率不断上升，表明住房负担能力仍处于历史最低水平
更多买家依靠联邦住房管理局贷款购买新房。2024年迄今为止，通过FHA贷款购买的抵押新房比例高达 26%，比2022年增加了10%。房价上涨使买家更加依赖FHA贷款，因为他们无法负担首付
现金买家和投资房买家依旧占比居高
迄今为止，投资者已购买了2024年所有单户住宅的 28%，保持了自疫情爆发以来的高的市场份额
5月份现金购房比例仍保持在37%的高位，较去年同期略有上升。过去几年，全现金买家比例有所上升，明显高于2019 年5月疫情前的32%
房地产市场和价格变化趋势
MLS报告的每周待售房屋销售量在今年缓慢反弹。今年待售房屋销售量在2月底开始加速，上个月比2023 年增长2%。与去年相比，5月份MLS房屋成交量下降了9%。高抵押贷款利率影响了负担能力，而且许多市场的库存不足继续影响房屋销售活动。年初以来，MLS挂牌现房月度活跃库存也呈现稳步上升趋势。5月份活跃库存比去年水平高出10%，但仍远低于2019年水平，下降了30%。
低库存和现在依旧高昂的需求正在推动房价上涨。根据CoreLogic最新的房价报告，4月份房价年涨幅为 5.3%，尽管随着4月份抵押贷款利率再次飙升，美国房价出现了一些疲软——德克萨斯州和佛罗里达州的大都会房价环比下降。房价年度涨幅继续集中在东北和西部市场，与去年4月相比，这些地区的房价上涨了两位数。
尽管过去一年房价强劲上涨，但一些市场尚未回到 2022 年的峰值。约 12% 的大都市地区仍低于 2022 年 6 月的高点，其中大部分位于德克萨斯州、爱达荷州和西北部。
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