新西兰房价继续下跌！速度还在加快…
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2024-07-10 04:53
新西兰
根据 Quotable Value（QV）的最新估值数据，6 月份平均房屋价格连续第二个月下跌。根据 QV 房价指数 (HPI)，截至 6 月底，新西兰平均住房价值为 916,285 纽币，自 4 月底以来下跌了 10,487 纽币。降幅最大的是奥克兰地区，6 月底该地区的平均房价为 1,250,372 纽币，自 4 月底以来下降了 31,624 纽币。 根据 QV 的房屋价格指数 (HPI)，截至 5 月份的三个月内，新西兰平均住宅价格下降了 -0.2%，但截至 6 月份的三个月内，降幅扩大至 -0.9%。奥克兰地区的房价同期跌幅从 -1.4% 扩大至 -2.8%。截至 6 月的三个月内，平均价值下降幅度超过 1% 的其他地区是陶朗加和北帕默斯顿，均为 -1.3%，惠灵顿地区为 -1.2%（完整的区域数据请参见下表）。![]()
QV 在其房屋价格指数报告中表示：“寒冷的经济形势继续阻碍新西兰目前冰冷的房地产市场，导致大多数主要城市的房价随着气温下降。”QV 运营经理 James Wilson 表示，仍有一些地区房价出现温和增长，主要在南岛，但即使是这些地区的房价增长也开始减弱。他说：“就连近年来房地产市场较为看好的两个城市基督城和皇后镇，现在也几乎没有增长。”“严峻的经济形势使得潜在购房者难以攒下大笔首付、难以从银行获得融资、难以偿还抵押贷款，因为目前利率约为 7%，而国内通胀仍然居高不下。”“许多购房者现在都处于冬眠状态，直到情况好转，可能是冬天过后，也有可能更久。”Wilson 说：“因此，价格下行压力已经蔓延至市场的所有领域，投资者、自住业主甚至首次购房者仍然是当今市场上最活跃的群体，但随着今年过半，他们的购买力都明显衰退。”ASB 经济学家预计 2025 年家庭支出和房地产市场将出现“温和”复苏，并希望家庭在最近几年“能够学到一两件事”。![]()
ASB 高级经济学家 Mark Smith 在 7 月份的 ASB 家庭展望报告中表示，希望家庭现在能够“基于更现实的前景”来制定未来决策，考虑家庭收入、房价和借贷成本。他说，新西兰家庭目前面临的许多困难都是“2020 年底至 2022 年初消费支出和房地产市场狂潮的后遗症”，这导致房地产行业人为膨胀。这一狂潮是新西兰通胀升级以及新西兰储备银行 (RBNZ) 最终将官方现金利率 (OCR) 上调 525 个基点的一个因素。![]()
“与新冠疫情相关的边境封锁减少了海外消费选择，导致劳动力市场异常紧张。利率下降鼓励家庭提前支出。房地产市场飙升，房价从 2019 年底到 2021 年底上涨了 45%。在新冠疫情封锁期间，家庭也积累了大量储蓄，” Smith 说。![]()
“但音乐总会停止，我们现在正处于新冠疫情后的调整期。更高的利率起到了熔断的作用，大幅降低了房地产市场上涨的势头、以及房价和家庭的支出。经通胀调整后，房价比 2021 年末的峰值低了 20% 以上。随着家庭努力维持生计，家庭储蓄缓冲逐渐减少。按人均计算，家庭支出比峰值下降了 5%，预计到 2024 年还会进一步下降。耐用品支出的人均降幅要大得多。”“家庭部门已经进入休眠状态。房地产市场低迷。消费者仍然非常谨慎，不愿意在财务上扩大支出。家庭面临的成本增长正在减弱，但压力来源正在发生变化。企业可能保留劳动力以期需求上升，但随着经济前景恶化和盈利压力增加，招聘计划正在重新评估，” Smith 说。Smith 表示：“2025 年家庭支出和房地产市场的复苏不太可能重复 2021 年与新冠疫情相关的激增，但应该会更加持久。”他说，虽然家庭部门和房地产市场正在从“与新冠疫情相关的过度影响”中复苏，但“未来仍会面临一些短期痛苦”。![]()
“我们预计，今年剩余时间内家庭部门将处于休眠状态，家庭部门活动和房地产市场将处于停滞状态。到 2025 年中期，新西兰失业率可能达到 6%”，Smith说。“家庭部门的缩减意味着经济其他部分有更大的增长空间，而不会给新西兰的通胀带来额外压力。劳动力市场的降温将有助于进一步降低新西兰的核心通胀率。年度 CPI 通胀率有望在 2024 年下半年降至 3% 以下，核心通胀率也将紧随其后。保险和地方当局地税等成本压力仍将在某些领域保持非常严峻的状态，但对更广泛的工资和价格影响应该会很小，” Smith 说。![]()
ASB 经济学家上周正式改变了对 OCR 的预测，现在认为新西兰央行将从 11 月开始降息，而之前预测的降息时间为 2025 年 2 月，因为损害经济和就业的风险正在增大。Smith 表示，OCR 削减应有助于支撑消费者信心和整体家庭支出。“新西兰央行自然会保持谨慎，但会希望将 5.5% 的 OCR 调至更接近 3.5% 的中性水平，以避免过度损害劳动力市场和整体经济。尽管如此，我们预计 OCR 下调后不会出现常规的宽松周期。”Smith 表示，2024 年家庭消费似乎将“保持疲软”，人均支出量将萎缩。这应该会降低整个经济的通胀压力，并使新西兰央行能够降低 OCR。这应该有助于支持消费者信心和整体家庭支出。他指出，尽管存在许多“顺风”，但房地产市场在 2024 年“未能火爆”。人口增长强劲（但放缓）、住房短缺加剧的前景、政府对住宅投资者政策的调整、借贷成本降低的前景以及与 2021 年末高峰相比更便宜的房价都未能刺激市场。“逆风似乎占主导地位。尽管房价下跌，但住房负担能力仍然捉襟见肘，租金收益低于融资成本。更高的债务偿还成本、大量未售出的库存、劳动力市场降温的背景（到 2025 年中期，失业率预计将超过 5.5%）以及净移民放缓（但很高），这些因素应该会限制潜在的房地产市场上涨。许多在高峰期买房的家庭现在可能正面临负资产风险，” Smith 说。“我们已下调了对房价的预测，预计新西兰房价将在 2024 年基本持平，并在 2025 年小幅上涨。较低的抵押贷款利率将有所帮助，但房价小幅上涨是因为房价上涨将由收入增加而不是借贷相关因素支撑。最终，这是更可持续的。要到 2025 年底才能超过 2021 年创下的名义房价峰值，而达到新的通胀调整峰值则需要更长的时间。”
