妙招一
租房给亲戚，
投资房转贷，提额还自住，
就能多抵税！？
刘小姐是位护士。8年前，她贷款40万，买了一套60万的自住房。4年前，刘小姐和张先生结了婚，两人共同努力，将自住房的贷款还到了只剩5万元。夫妻俩决定买一套更大的新自住房，将旧自住房做为投资房出租。
23年8月，夫妻俩看中了一套离医院很近的别墅，要价120万。贷款经理说，如果把新旧自住房捆绑起来，可以给他们贷款130万。夫妻俩信心满满地以125万的价格买到了新房子。
做贷款时，朋友小王给他们出了一个好主意，旧自住房已经价值100万了，可以让银行把80万的贷款放到旧房子上，把50万的贷款放到新房子上，这样就可以多抵税了。
小王给他们列出了详细的计算金额：
旧房子出租每周租金$600, 一年租金600X52=$31,200
费用：
贷款利息800,000X6.5%=$52,000
市政费+土地税=$7,000
水费=$800
保险费=$2,000
维修费=$1,000
中介费=$2,500
总费用=$65,300
净租金=31,200-65,300=亏损$34,100
按照刘小姐目前的工资税率，可以退税=34,100X39%=$13,299
刘小姐兴高采烈地听取了小王的建议。贷款经理果然也很配合，旧房子的贷款从银行A转到了银行B, 从5万变成了80万，新房子在B银行的贷款也只有50万。
前几天，刘小姐来我们事务所报税，告诉我们她买了新的自住房，旧自住房在23年12月就出租了。
刘小姐提供了旧自住房从出租后的所有贷款对账单，出租的收入和费用单。
‘我有投资房了，今年可以多退多少税呀？’ 刘小姐急切地问道。
‘能否麻烦您给我们介绍一下您旧自住房的具体情况呀？‘我们问道。
‘您是几时买入的，当时花了多少钱，贷了多少款，一直自住到几时出租的？出租时的市场价是多少？是否有重新贷款过？转贷前的贷款金额是多少，转贷后是否有提高贷款额，提高的贷款金用于买了什么资产？’
‘我是8年前花了60万买的旧房子，贷了40万，住到23年11月搬到新房子里。旧房子出租是23年12月8日，转贷时银行估价是100万。转贷前还有5万的贷款，转贷后是80万。转贷提高的金额我们买了新房子。’刘小姐说到。
‘恐怕您今年还要补交额外的税金呀。’我们遗憾地说道。
‘为什么呀？我投资房的费用远远超过租金收入呀！这不就是负扣税吗？’刘小姐疑惑地问道。
‘您投资房的利息抵扣恐怕并非如您所想。’我们解释道。
投资房抵税原则：
和挣租金相关的费用
贷款不看抵押物。贷款看资金用途
公私费用要按%分摊
资本性质不能马上走费用
必须保留相关凭证
‘您贷款的抵押物虽然是投资房，但是贷款和投资房本身相关的部分只有转贷前的5万。转贷后额外的75万都是用于了购买新的自住房，属于私用。投资房的贷款利息只能按5/80的比例来抵税。’
沉默了半晌后，刘小姐轻轻地问：‘那我该怎么办？‘
‘无论您怎样转贷，旧房子贷款的性质就是抵税很少。如果您出售了旧房子，可能需要缴纳一点资产增值税，但是您可以还掉新房子的很多贷款。以后您如果把新房子重新贷款，额外贷款金用于购买新的投资房，这个额外贷款就可以抵税啦。’
‘要多抵税可真不简单呀！应该早些咨询你们。’刘小姐感慨道。
妙招二
收入高，捐教会，
行善事，多抵税！
杨先生最近结交了一位女朋友朱小姐。朱小姐是位虔诚的基督教徒。杨先生陪朱小姐去教会时认识了不少的朋友，也看到大家经常给教会捐钱。财年结束前，杨先生也给教会捐赠了$1,000元。
前几天，杨先生来我们事务所报税，给了我们他捐赠教会的转款记录，希望我们帮他抵税。
‘请问您的教会是否属于DGR-deductible gift recipient?’ 我们问道。
‘什么是DGR呀?’ 杨先生疑惑地问道。
‘要多抵税可真不简单呀！我去问问教会。’杨先生感慨道。
ML Tax Solution友情提醒，退税‘妙招’多，真伪需区分。
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