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前 言
地产行业在经历了一波又一波的刺激之后，并没有太明显的起色，有人评价说对一个将死之人使用伟哥让其支棱起来，显得没有任何意义且目标重点有失偏颇，“乱世用重典、猛药去顽疾”，现在的顽疾显然是“信心”，老百姓对未来收入的信心、从业人员对未来岗位的信心，以及行业未来发展的信心，猛药没给到，看来还需要持续的观望。
故事一：一个朋友聊天给我说，他们已经没有项目储备了，人员也都已经进行完第一轮降薪，马上就开始第二轮的降薪，公司以这种方式逼迫员工离职却不明说，显然是司马昭之心路人皆知，所有员工敢怒不敢言。这就是当下地产行业困难的冰山一角。
故事二：我的一位粉丝给我说，他已经被迫离职，目前最大的心愿就是公司承诺的补偿抓紧时间给到，由于还有每个月的房贷要还，他不得不另谋职业，跑滴滴成为了他选择的方向。这就是当下地产行业从业人员的一瞥，保险、滴滴、快滴等吸纳了一批地产下岗人员，下岗潮在地产从业人员中蔓延。
故事三：朋友圈里有朋友转发“大上午的，星巴克里坐满了人，好多人都在学习，出乎意料”，这可能就是很多下岗的白领的真实状态，失业了害怕家人担心只能去星巴克学习，学习是假，害怕家人担心。
当下的地产，焦虑、急躁、信心丧失、德道沦丧开始蔓延，我突然想到了菲茨杰拉德的墓志铭：我们奋力前行，小舟逆水而上，不断的被浪潮推回到过去。
生活永无停歇，何来重新开始？
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指指点点看办公建筑
地产人做住宅的多，住宅的地产管控已经到了炉火纯青的地步；反观，商办地产项目，也只屈指可数的一些地产在做，拿住宅地产的逻辑去管控商办地产显然是不可以的，这就像一位小学生要去评价大学生一样，不在一个维度。
根据办公建筑的运营逻辑和成本控制思路，开发商/运营方在方案阶段要进行管控的内容，大体可以分为两大部分，一是设计的评价维度，二是成本的评价维度，要想管理好一个办公项目，这两大部分缺一不可，这也是方案阶段评价办公项目是否合理的两大维度。
（一）方案阶段：设计维度指指点点办公建筑
设计为运营和营销服务，设计指标的控制受城市能级、市场环境、销售价格、竞品配置等多重影响，方案阶段的办公项目评价维度应与上述要求紧密一致。
1.1 评价指标-低区标准层使用率
1.2 评价指标-层高、净高要求
目前国内对办公楼建筑的规范比较常用的是JGJ672006《办公建筑设计规范》，其中对办公楼净高的要求有如下规定：一类办公建筑≥2.7M，二类办公建筑≥2.6M，三类办公建筑≥2.5m。
图片来源：网络转载
1.3 评价指标-外立面材质/体系
1.4 评价指标-电梯工程
电梯分区：
图片来源：中海地产
1.5 评价指标-空调系统
定义：通风、空调工程成本与地上建筑面积的比值。成本涵盖了通风工程（含排油烟、事故排风）、空调风工程、空调水工程、制冷主机，室外机及采暖工程等。
评价指标参考：
图片来源：招商地产
图片来源：华润地产
1.6 评价指标-地库指标
图片来源：中海地产
卫生间洁具数量评价依据：
图片来源：网络
（二）方案阶段：成本维度指指点点办公建筑
甲级办公的成本构成：资料来源网络
项目在方案设计阶段，拿地版的目标成本或方案版的目标成本基本上就已经固定，这些指标都是项目在方案阶段进行成本管控的依据。
2.1 评价指标-塔楼单方成本
定义：地上土建工程费与地上建筑面积的比值。不包含公共部位精装修成本及室内精装修成本。
判断依据：一般标杆房企具备成熟的成本指标，可以作为判断依据。
2.2 评价指标-外立面单方成本
定义：外饰面工程成本与地上建筑面积的比值。
判断依据：
注：严寒和寒冷地区由于节能要求的提升，外立面成本会提高；
2.3 评价指标-机电单方成本
定义：综合机电工程成本与地上建筑面积的比值。成本涵盖了空调及通风、电气、给排水、消防、智能化、电梯、抗震支架等工程费。
判断依据：
2.4 评价指标-大堂精装单方
定义：大堂及首层电梯厅精装修工程成本与精装修区域地面面积的比值。
评判依据：
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小 结
办公项目由于其业态的特殊性，不可能像住宅项目一样进行标准化和精细化的前期管控，但是我们依然看到很多优秀的开发商在办公项目上力求保证品质和成本的均衡，这是项目能够生存下来的基础，也给我们很有意义的总结：
（1）基于运营思维，形成设计和成本在各个阶段的配置标准和成本限额尤其重要；
（2）项目的管控需要进行分级、分段进行管控，而不是胡子眉毛一把抓，就方案阶段而言，很多设计深化并未开展，进行这时候的设计和成本管控没有抓手也没有意义，必须基于阶段性的成本进行重点管控才有意义；
（3）所有的管控都分投前阶段、概念方案阶段、方案深化阶段以及施工图目标成本阶段，这些阶段的数据需要承前启后，具备连续性且数据一步步的精细。
注：部分数据引用华润、招商、中海、绿地，再此向优秀的同行表示敬意。
