衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布的《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，2025年1月1日起，湖南省衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
套内建筑面积（专有建筑面积）由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
通知规定，房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。
很多人为这个政策拍手叫好，其实商品房销售按照套内与否，与购房者没有什么实际意义，开发商的总成本并没有因为是否取消公摊面积而减少。
大家有没有想过为什么现在突然想到要出台商品房销售实行套内建筑面积计价的新政策？
我认为，现在一些城市想要调整计价规则，按照套内建筑面积，可能有另外的目的。调整为套内建筑面积计价，是为了方便开发商降价。
简而言之就是表面上单价不降的情况下，实际房价可以变相大幅降价，例如，原先含公摊的1万元/平米房价的房子，现在按照套内建筑面积计价1万元/平米的房价销售，如果按照80%的得房率，就相当于房价可以打八折。
这是一个很好的变相降价的策略，而且对于现在的三四线城市来说可能也是一个非常好的策略。
现在一二线城市房价是全面回归理性了，与房价高峰时期的时候房价下跌了40%-50%，而三四线城市的房价却因为房地产部门的干预硬扛着，不允许开发商大幅降价。
中央经济工作会议对房地产也非常重视，并且将房地产问题纳入了防范重点领域风险的重要工作，其实房地产可能引发的风险主要是房价再继续大幅下降会引发整个金融系统风险。
会议提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
在上面这些内容中，其实最重要的一句话就是“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，后面其他内容都是具体的政策方向，之前各种会议上都提出过。
如何理解“持续用力推动房地产市场止跌回稳”呢？我认为主要从两个重点去理解：
首先是“持续用力”，指的是政策措施。
从用词上来说，表明上面对于目前出台的政策是认可的，而且也看到了房地产市场出现了一些好的变化，同时也说明决策层也是在试政策的效果，有效的政策就会持续用力，例如降低房贷利率、降低交易税费等。
从目前市场反馈来看，市场还需要决策层加大政策力度继续刺激，不能让市场认为目前已经出台的政策是不可持续的，要稳定市场预期。
其次是“止跌回稳”，指的是政策目标。
从用词上来看，止跌回稳是要拆开来，止跌是对房价的政策目标，回稳是对房地产市场交易和信心的政策目标。
从目前市场反馈来说，这一轮房价调整下跌幅度，与房价最高的时期相比，基本上都下跌了40-50%左右，一二线城市房价基本上止跌了，其他三四线城市房价还没有止住，而且市场交易活跃和信心回稳势头依然还有不确定性，可持续性还是存在担忧。
我们按照这个思路来理解“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，基本上就可以判断，房地产政策还会继续加码，而且还要推出增量的政策。
现在一二线城市止跌回稳的政策目标基本上达到了，但是三四线城市如何“拆弹”就更考验地方政府的智慧了，衡阳出台取消公摊的新政也是一个好的切入点。
