今年5月中旬，为满足市场对多样性住宅的需求，促进市场创新产品建设，惠州市自然资源局印发《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，对于创新建筑物屋顶公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，以及增加户属空中花园不计容面积规定等，对于住宅产品设计和打造提供了更多可能。
“增加了很多区域不计容，对于企业在打造更高得房率，更高品质产品有了新助力。”政策出台之初，多位惠州楼市领域专家认为，新政的出台将为企业开发提供更多的操作空间和机会。但部分专家也表达出担忧，认为新的楼市环境下，拿地企业有限，面向新出让用地的优惠政策在落地环节并不容易。
半年过去，梳理惠州土地挂牌交易市场，尽管产业用地交易频繁，但住宅用地市场仍显冷清，这也使得惠州楼市高品质产品探索止步不前。
如何加快市场发展？拓宽政策适用范围，将更多的可开发用地纳入其中无疑是可行路径。
《通知》对此指出，针对惠州市区（惠城区、惠阳区、仲恺高新技术产业开发区、大亚湾经济技术开发区）范围内存量住宅用地，根据控规要求，在《惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》印发之日起，在2025年12月31日前办理改变土地使用条件（改变规划条件、调整土地使用年限等）完善用地手续业务，签订合同补充条款，补交相应土地出让价款后，宗地均可按照该若干措施规定进行开发建设。
这也意味着该优惠措施适用范围的扩大化，不只是原来规定的新出让用地，既有的未开发存量住宅用地也将一并纳入其中，这无疑也为存量用地的提质升级开发提供了更多的机会。
“改变既有的开发模式，不断加大产品创新，建设更高品质，更有吸引力的产品无疑是当下存量市场突围的关键。”一家在惠州拥有多宗用地储备的开发企业营销负责人介绍，政策的优化对于企业后续开发是个契机，若干措施的规划政策调整给了企业在产品打造环节更多空间，对于刺激企业加速投资开发，建设更多高品质的住宅产品是个显著助力。
链接：惠州市区2024-2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施
一、建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。
二、规划设计条件约定建成后无偿移交政府的配套设施（如社区公共服务用房、养老设施、垃圾中转站、配电网开关站等）不计入容积率建筑面积，按划拨性质登记。
三、面积小于3万平方米的用地，住宅建筑首层用作建设停车库的建筑面积，不计入容积率建筑面积，但层高应不大于4.5米。具体项目各区政府（管委会）应当会同市自然资源主管部门专题论证，报市国土空间规划委员会专家委员会审议后组织实施。
四、满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深，阳台进深不超出2.4米的部分按其水平投影面积的一半计算容积率建筑面积；阳台进深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面积计入容积率建筑面积。
住宅建筑每户阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%的部分，按其水平投影面积的一半计入容积率建筑面积；超出25%的部分，按其水平投影面积计入容积率建筑面积。
五、鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。
支持住宅建筑设置层高不小于两个自然层高、可供业主共享的开敞式公共休闲绿化平台，该平台不计入容积率建筑面积，且不纳入公摊面积，确权登记为全体业主共有。
六、结构净高不超过 2.10 米、窗台高度不小于0.45米，进深不超过0.80米的住宅建筑飘窗不计入容积率建筑面积。
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