物业纠纷一头连着居民“幸福感”
一头关系着物业服务企业的发展
法院如何履职
既让居民“安居”也让企业“乐业”？
为认真贯彻落实泉州市委、市政府、石狮市委、市政府物业管理提升工作的重要会议精神和全市法院服务保障物业管理提升工作现场会精神，石狮法院立案庭立足物业领域“小切口”，探索建立物业纠纷实质化解新模式，妥善办好群众安居“大实事”。
联动调解“化症结”
“没有交物业费就停水，都什么年代了，还用这种简单粗暴的方式催缴物业费！”说到物业服务，石狮某小区的业主吴某气不打一处来，认为物业公司停水严重影响其生活，此后便拒交物业费，所在小区物业经多次催讨无果后便将吴某诉至石狮法院。
标的不大，案情也并不复杂，但事关业主生活的“烦心事”，也许调解能达到更好的效果，为此立案庭将案件流转至驻庭调解员老蔡处。为妥善化解纠纷，老蔡邀请物业管理站熟悉该小区情况的老黄一起前往小区了解情况、化解矛盾。
调解现场，吴某和物业公司人员各执一词，互不相让。吴某认为用停水来催讨物业费严重影响生活，而物业公司解释说是工作人员操作失误导致停水几小时，发现后已立即制止，吴某以此为由拒交物业费有些“小题大做”。老蔡认真听取双方意见后，多角度分析劝导，要求物业公司加强对员工的业务培训，把工作重心放在提升服务质量上，采用合法、合理的途径催讨物业费。老黄则劝说业主在遇到物业擅自停水时，应冷静处理，通过沟通、投诉、法律途径等方式解决问题，一味拒交物业费不仅不能解决问题，也会影响物业服务质量的提升。经过反复释法明理，最终促成双方达成调解协议，吴某当即履行拖欠的物业费及代缴的相关费用。物业公司工作人员也向吴某表示歉意，承诺将提升服务品质。
该案中，石狮法院充分发挥联动优势，将“情理法”融为一体，让双方从诉讼走向和解，对峙变为和谐。
这只是石狮法院借助外力化解物业纠纷的一个缩影，为进一步化解辖区物业纠纷，石狮法院创新“三零三联”物业纠纷调处机制，推行律师调解、人民调解、行业调解多元调解模式，提供“零成本”维权、“零距离”服务，促进矛盾“零激化”，形成法院、住建局、物业服务企业“三方合力”，打造物业纠纷“联调、联动、联治”工作格局，2024年以来累计推动11个小区诉前化解物业纠纷648起，诉前调解成功率达73.39%，多元解纷成效凸显。
首案示范“开药方”
“电梯天天坏，小区的树倒了也没人清理，严重影响出行和小区美观。”“公用设施坏了也不及时修理，反映了很多次也没人管。物业服务没做好，我们为什么要交物业费？”
蔡某等20余户居民是石狮某小区的业主，自2022年起，因对物业服务不认可便拒交物业费，物业公司经多次催讨，蔡某等人仍拒不缴交，导致双方矛盾逐渐激化，无奈之下，物业公司将蔡某等20余人诉至石狮法院，要求支付相关费用。
鉴于上述20余起物业服务合同纠纷案件属于系列案件，在征得当事人同意的情况下，承办法官将该批案件纳入类型化调解，同时确定其中一起为首案进行调解。通过前期走访、现场勘验等了解情况后，法官邀请物业公司、业主代表开展“三调联动”，引导首案业主蔡某参考其他已发生法律效力的同类型案件化解矛盾，促使蔡某与物业公司达成和解协议并当场支付所欠费用。
随后，法官对其余案件进行分类调解、精准化解，通过释法明理，积极引导，在该小区迅速起到“多米诺骨牌效应”，最终其余业主和物业公司同意各退一步，达成调解协议，形成了“借助一案，解决一片”的示范效果，从源头化解了物业公司和业主之间的矛盾。
物业纠纷往往具有批量化和类型化的特征，石狮法院将释法析理前移，建立“示范庭审+类案调解”机制，按照“以点带面、整体化解”的工作思路，选取典型性、代表性案件进行示范审理，精准适用小额速裁程序，打造高效庭审模板，并通过巡回开庭、邀请业主观摩庭审等方式，让关联案件当事人对裁判结果“心中有底”，促成物业纠纷批量化解。今年以来开展示范庭审活动4场次，促成8批166件系列物业服务合同纠纷案件顺利化解。
司法延伸“治未病”
“物业管理不到位，服务质量有瑕疵，业主有权不交物业费吗？”“房屋出现管道堵塞、漏水等质量问题，物业公司未处理，业主不交物业费合理吗？”石狮法院把普法课堂搬到小区，针对业主和物业公司关于物业服务合同纠纷反映集中的法律问题进行一一解答。
咨询中，业主陈某反映放置自家门口的快递失窃，随后找到物业公司以物业管理不到位为由要求赔偿，但遭到拒绝，为此陈某心中意难平，一度不愿意缴交物业费。法官耐心释法说理，解释相关法律法规，引导陈某加强自身物品管理，同时也建议物业公司加强小区安保，保障服务质量。
为从源头上减少物业服务合同纠纷，石狮法院坚持“引进来”和“走出去”相结合，一方面深入分析研判物业纠纷背后的行业监管、企业经营等风险隐患，通过“府院”联席会、“法企”座谈会等方式面对面交流共性问题、提出司法建议；另一方面全面梳理办案中发现的法律误区盲区，通过线上普法、法官讲堂、法律咨询等方式，从源头预防和减少物业纠纷。
2024年以来共开展法律讲座、法律咨询等“送法进小区”活动5场次，发放普法宣传材料1000余份，为物业公司和业主答疑解惑、提供建议30余个，帮助解决顶层房屋漏水、车库垃圾清理等物业问题19个，督促物业公司提升物业服务质量和水平，让群众住得更加舒心。
物业管理直面千家万户，物业服务的品质关乎到民生民计。“小物业，大民生”，推动办好“关键小事”是社会稳定、百姓安居的重要保障。
下一步，石狮法院将继续提升“诉前调解+支付令+示范诉讼”联动工作水平，建立健全物业服务合同纠纷快速处理通道，提高物业纠纷解决效率，全力促成物业纠纷实质化解。
文案｜陈婷凤 董瑶
编辑｜融媒体工作室
