九月底救市组合拳落地以来，楼市可谓喜报频传，几乎每天都有成交大涨的新闻见诸报端。
转眼十月落幕，救市的成效基本有定论了。
数据果然没令大家失望。政策加持下“银十”成色显著，无论新房还是二手房，都交出了不错的成绩单，部分城市的成交数据更是创下历史新高。
楼市“止跌回稳”，曙光在望了。
一二手房成交全面上涨
楼市“银十”成色可观
9月底中央出台新一轮的救市组合拳：降准、降息、下调首付比例、降低存量房贷利率、加大“白名单”投放力度，启动100万套城中村改造等等，并重磅定调房地产“止跌回稳”。
随后各地快速响应，落地中央各项指示。同时，一线城市也赶在10月份来临之前相继宣布取消限购。多重政策加码之下，10月份的楼市“燃”起来了。
1、全国范围内，一二手房成交都在回升
无论是新房还是二手房，数据都在强势回升。
高能级的一二线城市，整体表现优于全国平均水平。其中，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%。
北上广深四个一线城市的表现可圈可点。据住建部的监测数据，四个一线城市新建商品房网签成交量合计同比增长14.1%。
广州、上海、深圳的单月成交量，都达到了年内最高水平。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
数据来源：各地住建部门网站，数据截至10月28日。制图：明源地产研究院
全国层面的楼市整体成交数据也有所提升。10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点。这也是去年6月份以来，全国新房网签数据首次转负为正。
二手房方面的数据同样亮眼。
数据显示，10月份全国二手房网签成交量环比增长4.5%，较去年同期也增长了8.9%%。
其中，表现最好的北京、上海、深圳、杭州等城市，二手房成交量同比大幅增了超50%。
和新房市场相比，二手房的企稳迹象更为明显。截至今年10月份，二手房已经实现连续7个月同比正向增长。
2、多项成交数据创新高，市场拐点出现
自从9月底新政出台以来，项目日光、排队看房等消息时有曝出，大家对这个月的市场成果充满期待。
而从最终的数据来看，10月份多项成交数据创下新高，市场确实呈现出一些不寻常信号。
自2月份以来，全国住宅成交已经历了连续8个月下滑。10月份行情强力扭转这一颓势，实现了成交由负转正，新建商品房和二手房成交总量同比增长了3.9%。
房企层面，克而瑞的数据显示，百强房企10月份操盘金额环比九月份暴增73%；跟去年同期相比也小幅增长7.1%。这也是今年以来，百强房企业绩首次实现单月同比正增长。销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
而具体到城市，拐点的信号更为明确。
比如深圳，10月份新房认购量突破万套大关，达到了11911套（截至29日），打破了近10年的单月认购记录。
要知道，深圳上一次单月成交破万套还是在2005年。
北京二手房网签量超17000套，创下了近19个月的新高。广州、上海二手房成交量也纷纷刷新年内记录。
“银十”表现优于“金九”这种现象在历史上并不多见。10月份无疑给大家吃了一颗定心丸之后。现在大家更关注的是，十一月份市场热度能够延续？楼市真的稳住了吗？
市场出现4个积极趋势
楼市“止跌回稳”可期
对于上述问题，明源君认为，接下来楼市的表现值得期待。
1、这一轮救市政策，市场反馈较以往更积极。
今年以来，房地产已有多轮救市政策出台，其中不乏517新政这类“史诗级”重磅利好，但综合来看，这一轮新政后市场的反应比以往更为热烈。
一线城市的成交情况素来有风向标作用。10月份四个一线城市中，北京、深圳、广州的单月网签量都达到年内最高。
以深圳为例，深圳住建局的统计数据显示，政策对于短期内楼市拉升效果显著。深圳今年以来楼市成交受到政策影响明显，上一轮的成交放量出现在6月份，也就是517新政之后，7、8、9份的市场逐步走低，直到10月份才出现大幅反弹，且涨幅远远高出于六月份。
可见，这一轮政策带来的影响是空前的。
2、楼市有“长尾效应”，预计十一月份的数据不会差
前面提到的成交数据，都是以网签数据为准。网签数据有一定的滞后性，实际各地10月份成交量是高于网签数据的。
我们知道，新房的成交流程，是限购，再交定金，然后再网签。目前很多项目给出的首付周期都比较长，有的项目甚至给到客户两三个月的时间。
因此，10月份一部分成交，将会滞后体现在十一月甚至十二月的数据上。
举个例子。深圳10月份新房网签3818套（截至10月29日），而实际上10月份累计新房认购量达到13114套。也就说很大一部分房源还在网签或准备网签的路上。
二手房也是类似情况。以北京为例，10月1日~30日，北京二手房网签数为15967套；而据中介预估，实际的成交量已远远超过2万套，可能达到2.5套。随着成交数据的逐步释放，11月极可能会继续延续10月份的高网签量。
如果参考517新政后的市场表现（如前文图）会发现，市场的长尾效应可以延续两个月左右，即便到了七月份，市场表现依然优于新政前的五月份。
而10月份市场的反应比六月份更积极。且目前2024年只剩下最后两个月，多数房企距离年度目标还有不小的距离。房企已进入全面冲刺阶段，十一、十二月份必然会竭尽全力拉升成交量。由此推断，十一月份的数据大概率查不到哪去。
3、刚需盘成交强势拉升，说明潜在购买力其实不缺
这几年，大家都说，房地产进入全面改善阶段，刚需似乎已经淡出时代舞台了。
而事实上，这一轮新政之后，我们发现，刚需盘的成交明显上升，反倒是豪宅项目的成交下降了。
以广州为例，中指研究院的数据显示，今年10月广州新房交易量中，144㎡以上大户型占比为5.68%，环比下降了2.53个百分点，同比下降了2.68个百分点；而90㎡以下小户型占比高达37.96%，环比增加了0.85个百分点，同比更是提升了6.79个百分点。
从成交的价格段来也反映出了这一变化。
合富研究院的数据显示，10月份广州300万元以下总价的新房成交量，相比9月份增长了55%，购房群体包含不少异地客户；300万元-400万元的房源成交量环比更是暴增了110%。
降息、降首付、降利率，叠加限购全面取消，驱动了部分原本还在观望的，或者没有购房资格的刚需群体进场，从而带动了成交结构的变化。同策研究院的研究也反映出了政策对于刚需群体的影响。数据显示，上海十月份的新房市场上，外环外项目来访客户有约40%是受新政驱动来看房的，新房认购客户中，也有约31%客户表示受新政影响。
在其他城市，也有类似的情况。
例如杭州，据中指研究院监测，10月份房价30000元/ 以下的典型刚需刚改项目去化明显改善。由于刚需刚改项目成交占比扩大，导致杭州当月新房均价跌了3.6%。
这也侧面反映出来，楼市的潜在购买力，其实依然是充沛的。一旦这波购买力入场，带来的变化将是立竿见影的。
4、预期悄然修复，楼市止跌企稳可期
一方面，市场端的信心有所修复。
据房产中介介绍，十月份以来市场的情绪已发生变化，二手房业主的降价意愿在减弱，一些房源开始加价，有的业主甚至临时反价。而多数房源虽然明面上没涨价，但议价的空间也在变小。
明源君跟踪的几个楼盘，这个月挂盘价格基本都有所上调，有的业主加价达到50万以上。
数据上也反映出了这一趋势。
据乐有家监测，10月深圳乐有家门店成交的二手住宅价格与参考价之间的偏差值有所缩小。
此前低于参考价20%以上的房源占比连续6个月上涨。到了9月份这类房源的占比达到52.9%。十月份则出现明显回落，截止10月22日已这个比例已下降到39%。
另外，9月低于参考价成交的总占比为92.4%，10月份这个占比则减少至87.4%。
在一个下行市场中，信心比黄金更重要。如果业主降价意愿普遍减弱，二手房价格止跌回稳将是大概率事件。
另一方面，政策上还会继续发力，托住市场的热度。
现在很多人担心，政策窗口期一过，会不会市场又打回原形？
前文我们提到，11月份将继续消化10月份的热度，与此同时，前期的部分政策，如“白名单”扩容、城中村货币化改造等的生效仍需一定时间，这也有利于延长市场窗口期。
与此同时，可以期待下一轮政策的接力。
10月22日发改委在探讨当前经济热点时已经透露，接下来还会一批增量政策会出台。
后续的利好有望接力前期的政策，托住这一波楼市热度。
总之，不要低估中央“稳楼市”决心。
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