近期，两则有关港资房企的消息，在地产圈内引发了关注。
一是长实地产北京楼盘7.6折甩卖，价格甚至低过周边的二手房；不久前，长实地产刚被曝出东莞项目5折抛售；二是香港置地宣布撤出亚洲的住宅开发业务。
两件事放在一起，怎么看都不太寻常。有人猜测，港资房企是不是也扛不住了？
港资房企也不好过了
10月30日，香港置地发布公告称，将不再于亚洲区内投资“建售物业”（build-to-sell）项目，当中包括住宅及拥有中期租赁的资产。
根据公告，香港置地将继续完成该业务板块中的全部现有项目，同时积极从中回收资金，投入到新的综合商业地产业务机遇中。后续将专注于亚洲主要城市开发尊尚综合商用物业。
建售物业，就是我们常说的房开业务。这次的战略调整，概括起来就是退出开发业务，就加码商业地产。
香港置地成立至今已逾百年，布局中国内地市场也已有20来年，在商办物业和开发领域留下不少代表作。其中，住宅领域以豪宅开发为主。
在内地，香港置地的业务分布在北京、成都、重庆、杭州、南京、上海、苏州和武汉8个城市。其所开发的楼盘，在市面上认可度颇高，尤其在深耕城市重庆，项目销售情况一直都不错。
上个月重庆观宸项目开盘即售罄；此前四月份上海豪宅项目香港置地启元开盘同样热销，单价17.8万元/平、套均5500万的80套房源，两小时就被抢光，单日揽金44.55亿元。线上获客不停歇，点击了解
项目持续热销，依然无法抵消行业下行的影响。
今年上半年香港置地亏损8.33亿美元，股东应占基础利润-700万美元。
其中，投资性物业的贡献相对稳健，亏损主要是因为对内地发展物业做了一次性拨备。而拨备的原因是由于项目“以价换量”，预期实际销售价格低于账面价值。
很明显，持续低迷的楼市以及逐年下滑的利润，已经对香港置地整体盈利能力造成拖累。
事实上，香港置地并非个例。这两年盈利困难已成为房地产行业普遍现象。长达三年多的行业下行，不止内地房企扛不住，就是素来以稳健著称的港资房企也压力倍增。
新世界发展在2023年遭遇了20年来首次亏损，股东应占亏损达118.07亿港元；九龙仓置业今年上半年亏损10.5亿港元；恒基兆业的亏损面也在继续扩大，上半年亏了6900万港元；长实集团、恒隆地产、太古地产等的净利润都出现了不同程度的下滑。
造成盈利困境的主要原因不外乎以下三个：
①住宅销售疲软，房开业务成为拖累。
受市场影响，部分港资房企这两年项目竣工量下降，由住宅业务带来的收入和利润也相应减少；再加之在售项目以价换量，开发业务陷入亏损，进而拖累了公司整体的利润水平。
②写字楼、商场等空置率上升、租金下滑等导致营收减少。
受宏观大环境影响，今年上半年的九龙仓的写字楼租赁业务持续承压，其中海港城写字楼收入下跌2%，营业盈利下跌5%，时代广场写字楼收入跌8%，营业盈利跌10%。酒店业务尚未恢复到疫情前水平，再加上同行竞争加剧，上半年酒店收入虽然略有增加，但盈利却减少了约64%。再加上投资物业重估减值，导致九龙仓上半年出现亏损。降低空置损失，资产应租尽租，戳此了解
③物业估值下降，不得不进行减值处理。
例如去年亏损的新世界发展、今年上半年亏损的香港置地及九龙仓等，主要都是受到投资物业拨备的影响。
面对行业变革，港资房企与许多内地房企的战略调整方向基本一致，都在剥离或收缩开发业务，回归或聚焦于经常性业务。
和内地房企不同的是，港资房企素来以物业运营见长，且手头大都持有优质的写字楼、商业物业及酒店等物业。不过，这些细分市场其实也存在过剩风险，竞争一年比一年剧烈。如何从中突围，也是当前摆在转型房企面前一个问题。
港资房企也要谋求差异化突围
这几年，聚焦房开业务的房企，亏损几乎已成常态。不仅民企亏损，就连“浓眉大眼”的国央企亏损的也不在少数。
国金证券的一份研报就显示，今年前三季度，其选取的房地产板块样本房企的整体毛利率为13.3%，整体净利率为-1.8%。去年同期净利润还有3.9%，到今年整体已由盈转亏。
克而瑞的统计也显示，上半年有九成房企毛利润下滑，58%的房企净利润为亏损。
房地产曾经也被称为暴利行业之一，如果却沦为“困难行业”。很多房企近两三年不怎么拿地，主要消化的是2022年前的存量土储。过去的高价地遇上当前的低售价，基本上开一个亏一个。
而少数仍然盈利的房企，整体利润水平也在下滑。据明源君观察，目前以房开业务为主导的房企，净利率最好的水平也就5%左右。而上半年作为典型制造业的家电行业，归母净利润率都还有7.9%。
也就是说，现在开发业务的利润水平，已经不如制造业了。
这也是为什么，港资房企中内地业务尤其是房开业务占比越高，这几年受到的影响也就越大。比如九龙仓及恒隆地产约七成收入来自内地，尽管有投资业务做为压舱石，但受大环境影响整体业绩依然承压。
2、港资房企纷纷调整战略，重新聚焦经营性业务
一是削减重资产业务，向轻资产模式转型。
较之香港置地，九龙仓对内地开发业务刹车更早。自2019年以后，九龙仓就没有在内地拿过地。2024年中期业绩会上，九龙仓集团主席吴天海表示，暂时未看到适当的投资机会。
有的港资房企则采取轻资产模式，减少资金投入，降低经营风险。
例如与其他房企合作拿地，或采用小股操盘的模式进行联合开发；也有一部分港资房企通过出售资产来缓解短期的资金压力。
港资房企的投资风格大多偏谨慎，这两年不少港资房企的投资建设节奏有所放缓。
比如九龙仓的管理层在2023年业绩会上就透露，早段时间前停止投资写字楼的土地，原因是内地写字楼供应过剩，而空置率高的问题短期不会出现改善。
新鸿基地产核心管理层今年初在上海考察之后，也决定暂缓徐家汇中心的开发速度。
当然，也有部分港资房企在逆势加码内地业务，不过投资标的更多聚焦在自己擅长的领域，尤其商业地产等现金流稳定的细分赛道。
二是聚焦自己擅长的赛道，寻求差异化突围。
尽管整体投资偏谨慎，但也有部分港资房企在加码押宝内地市场。今年上半年，包括太古地产、新世界发展、嘉里建设、嘉华国际等港资房企在内地仍有投资拿地动作。
太古地产在2022年便制定了“千亿港元投资计划”。根据计划，2032年前把内地的总楼面面积增加一倍。截至2024年8月2日，投资计划已完成了65%。
而从目前来看，港资房企会更倾向于回归资产运营管理。
例如香港置地此番战略调整后，将全面聚焦其擅长的商业地产领域。根据公告，香港置地将进一步强化在亚洲市场的商办项目布局，未来十年把资产管理规模从400亿美元扩张到1000亿美元。
在资管赛道，商业地产一直以来都是兵家必争之地。
不过，商业地产也面临着供应饱和，需求不足的矛盾。
普通商业竞争加剧不说，高端乃至顶奢商业同样面临着需求不足的困境。
以港资商业一哥恒隆地产为例，上半年营业收入同比增长16.7%至61亿港元，净利润却大跌了56%。
恒隆地产在内地拥有多个高端商场，上半年除了大连恒隆广场外，其他商场的营收都在下滑，其中最大下滑幅度达到了14%。
内地业务在恒隆地产的业绩占比达到7成左右。而去年下半年以来，内地市场奢侈品消费走弱，成为恒隆地产营收下滑的一个主要原因。
一边是消费疲软，另一边入局者增加，竞争还在进一步加剧。
例如央企华润置地这几年加码布局重奢万象城，对太古汇、恒隆广场等高端定位的购物中心来说，无疑又增加了一个劲敌，在一些商圈，各个高端商场之间已经出现严重的“抢客”现象。
相反的，次高端定位的购物中心反而有了更好的表现。
恒隆地产二线城市，如大连、济南、天津等地的恒隆广场的收入反而有所增长。
而这并非偶然现象。
今年以来，不止恒隆广场，同样高端定位的太古汇也难逃营收下滑。
而就在上海恒隆广场业绩下探的同时，上海环球港，一个高奢品牌占比较低的购物广场却实现了逆势增长。这也再次印证了，高端购买力下降，部分奢侈品人群“消费降级”的现象。
而这，也给商业地产运营商打开了一条新思路。
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