最近关于楼盘的定价方面出现一些新的变化
不少高高在上的新房，在定价的时候已经开始考量周边二手房的售价..
尤其是当下这个市场，很多新楼盘的对手早已悄然变成了同片区的二手房。
用粗俗的话来说，那就是新房被二手房痛打..
没错，就是痛打落水狗的那种...
01
如果说再过去，新房是济南市场的主力供应和主力成交市场
那么时间来到了现在，二手房坐庄的趋势已非常明显。
换而言之，济南正在极速驶入存量房时代，而且速度越来越快。
按照济南市房地产协会的数据。
2019年：
商品住宅销售8.04万套，销售面积共计1008.15万平，均价为13074.44元/㎡
二手住宅交易3.96万套、成交面积355.41万平，均价10209.14元/平
2020年：
商品住宅销售8.85万套，面积1112.11万平方米，均价12889.56元/平
二手住宅交易4.19万套、成交面积392.56万平方米，均价为10292.4元/㎡
在4-5年前，二手房堪称商品房身后的跟班
新房卖得好，二手房卖的也不错。
新房销量上涨，二手房也会跟着涨点，甚至涨幅都差不多。
但是在过去的2023年，上面的数据变成了这样：
商品住宅销售6.63万套，面积888.25万平方米，均价为15094.46元/平方米
其中二手住宅交易6.04万套，成交面积627.79万平方米（价格没找到）
而最新的数据，二手房的销售量则彻底超过了新房
2024年一季度，住宅销售1.23万套，面积158.27万平方米，均价14377.30元/平
二手房的交易已经干到了1.26万套，成交面积高达131.28万平..
这份数据附带了一句话很有意思
新建、二手住宅外地购房者占比分别为30.46%、33.58%。
外地购房者占比保持高位...
02
其实从数据上不难看出
很多人吆喝着济南房子没人买了，这件事很明显是不属实的。
因为从整体的数据上看：
济南新建住宅+二手住宅的数量依然维持在高位。
即使对比5年前的2019，销量的总套数几乎没有改变。
要是单纯看套数，这两年买房的人比原来还多了...
只是在不知不觉间，二手房的交易量在崛起。
也就是说，你在各类的广告信息中和朋友圈信息中是看不到二手房客户的...
尤其是在最近的一年半时间里.
在新房供应衰退的前提下，二手房填补了不少新房余下的空白。
那么问题就来了。
为什么购房者放着更新更大的新房不买，却纷纷流入二手房的市场？
如果非要总结原因的话，大概是两条，本质上却是一条：
第一：房企开发的不确定性
连堂堂国企开发商旗下的高端改善盘都可以在园林里载满冬青.
600万的豪宅丁点匠心没有，这确实让人望而却步。
再比如很多人讲,过去买阳光城的人赚了多少多少.
但是我估计这批上过当的业主们，在后续的置业里，很难再对新房产生兴趣。
第二：二手房便宜，房东之间恶意竞争
关于这点，相信人人都有感知，你200万买的房子，贝壳就会有180万的，个别比较离谱的，短视频平台能报到150万。
房东之间的无底线报价，已经彻底让地段、品质、密度等传统评价体系失效。
这一点也是为什么新房正在被二手房痛打的原因。
尤其是这两年的新房，当年卖的风风火火
实际上当你把价格亮出来的一刹那
你就可以通过二手房的成交价来判定值不值...
03
在此简单举几个例子，都是前几年的明星盘。
龙湖春江郦城，这是经十东路著名的明星盘。
有一说一，这么多年过去了，这个盘依然品质在线。
我记得17年的高楼层报价是14500元/平，现在贝壳上的成交价变成了这样。
另外根据数据显示，这盘上面还440多套等着出售呢...
再比如，好多文旅城的精神股东的优质资产，那简直是跌的亲妈都不认识了..
过去报价2万+的大四室，现在1万5就能买到。
你要是痛快点，估计这个价格还能继续往下滑。
如果是普通的刚需面积区间则更夸张了。
仅今年，我就在朋友圈见过1万的2文旅城，甚至1万刚冒头的文旅城。
所以，有时候我也在感叹，愿赌服输还得投资客..
这也算是文旅城投资属性的一大特色。
这件事情有点可怕
但是更可怕的是，无形之中摧毁了很多新房的价值链条。
如果文旅城的二手房都开始往1万冒头上贴近了。
那么9500的郭店，12000的孙村，还会有什么性价比呢？
尤其对于囊中羞涩的刚需而言，这完全是链条性的传递...
这也大概能解释，为什么会有30%的外地人跑来济南买房。
妈蛋，县里的房子都要破万了，有这钱我踏马还不如去济南..
再比如我之前提到过的洪楼四建，密度也够低，还是现房发售，
但是关键问题在于，开发商在分销的加持下，都卖的好似便秘。
个人购房者买了，那二手房价是不是要直奔1.8万。
因为周边同面积的二手房还卖不到1万8。
确实楼层有差异，密度有差异.
但是能差异出6000块的房价还是很多人接受不了的
同类的楼盘，还有丰奥嘉园和济高珑悦府。
一墙之隔，差价高达1个W...
所以，现在相当多的新房已经没法单纯评论价格。
因为不管怎么定价的，都不会比周边的二手房更便宜...
连这些买二手房的人都惊讶的发现：
只要我不去售楼处被人当猴耍，那么猴就是售楼处自己..
所以，我们就看到了前面数据上的反扑。
二手房越卖越多，越卖越好，占比越来越重。
有越来越多的人参与到了二手房之间的交易中...
新房反而曲高和寡，有点独角戏的意思了..
即使大门越来越大，园林越来越精细，户型越来越佳。
但是在与二手房的差价之间，越来越显得力不从心。
更何况，能否击败几年前的同行，这还是两说...
04
最终总结一波：
1.二手房成交量崛起是正常现象，但对于济南来讲，不是好现象
正如前文提到的，他不但会摧毁正常房产逻辑的价格链条，更大的可能性会加剧开发商对于刚需地块的排斥。
开发出来的刚需盘还不如隔壁二手房有性价比，那还搞什么开发？
2.现在抛售二手房的人正是前两年杀入楼市的人
与上上上个周期的购房者相比，由于济南自18年后，买房就很难赚到钱，导致这批人的心态失衡。
从具体的形势看，他们恐慌感极强还敢大出血，实在是非常可怕..
3.从数据看，济南房子还没到无人问津的地步
在济南急跌之下（主要是对比其他省内城市），省会的名头和低廉的价格，依然在吸引大量非济南户籍的人前来置业，所以还是能卖的。
孩子少啦，出生率下来啦，这些因素估计还要等两年..
至于你家房子没什么没能卖掉，大概率还是价格因素
4.我们家的房子该不该卖等等...
说实在的，这个问题实在不好回答。
我要是说不该卖必有人喷我，现在舆论大环境就是这样，甭管在哪就是卖卖卖..
即使是老破小，如果租售比能满足一定的条件，你同样可以选择不出售。
兄弟，这么多年了，人人皆知老破小完犊子。
老破小的价格已经跌的异常稳定.
要么出租，要么割肉，基本就两条路
不但你知道，买房者更明白。
所以要不要割肉，其实要看具体的房源
有些房子出租几年，能回来不少本的.
尤其是这两年，银行不但忙着降房贷利率，也在忙着降存款利率
你猜怎么着，很多房子的租售比超过了银行的利率。
这样远比被中介忽悠着上架，整天以维护接口占着房源要强的多...
6.至于新房和二手房还会不会再跌
现在来看，不管是30首付还是15首付，在没有信心的加持下，意义都不算太大。
这里面也包括市场吹捧的新豪宅们。
这年头，纸上富贵不值钱，看看是不是真的能成交，这很关键。
不过这也算是新常态
没准以后买房大家先想到的是蛤喇们，而不是售楼处。
最后也是奉劝一句某些开发商
睁开眼看看天吧...
图随便配的，开心就好~
