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济南楼市大变化：改善客开始回归主城了？

楼市 2024-08-08 10:44 山东

01

自楼市进入新常态以来，“分化行情”成为了当下置业者所熟知的词汇。

但是很多人并不知晓，历经几年的沉淀，现在的分化行情不单单指的是刚需盘萎靡，改善盘崛起。

而是改善盘或者说豪宅盘本身也正在进入分化行情。

这具体表现在：越来越多的改善客停下了外溢的脚步，主动选择拥抱核心区域，回归主城。

前几年凭借出色产品力，从而吸引了不少置业者的远郊豪宅，其二手房的境遇只能用凄凄惨惨来形容。

在之前的文章也曾涉及到：

不但社区空空荡荡，其不动产价值有价无市，彻底沦为了纸面上的富贵。

区位图

这背后的原因，我大概总结了一下：

第一：济南扩张脚步放缓。

现阶段的济南城市格局（或者说置业板块）早在2014年就已经初见雏形。

近十年来，多数板块只是在原有的架构上扩充和升级，而新格局新板块，寥寥无几。

尤其是对于改善而言，很多区域根本打不了逆风局。

当很多人依然抱着十年前的心态入局之后，最后惊讶的发现，城市扩张速度放缓，所承诺的配套落地速度极慢，自己高价购入的房产成为了真正意义上的“不动产”。

第二：主城产品力更有优势

在网上我们经常能看到嘲讽老豪宅落伍的言论，听起来虽然很有道理，但是请不要忽略掉当年的时代背景。

拿土地容积率来说，在2017年以前整个济南市的容积率很少有3.0以下的。

当年的楼盘都是以纾解老百姓居住为准绳，多数都是30多层的大高层。

后面部分楼盘容积率稍稍降低后，很多无良开发商又搞起了“高低配”，即大高层搭配低密产品，以达到最佳的利润回报。

也正是在这种背景之下，主打低容积率、强产品力的远郊盘才如雨后春笋一般冒了出来。

凤鸣润府实景

原因很简单，你在主城买不到同类的产品，为了舒适只能向外溢。

但是现在发生了深刻的变化，主城区低密楼盘屡见不鲜，拿华润置地开发的凤鸣润府来说，整盘容积率只有1.2。

这个容积率不但吊打很多主城盘，连很多主打低密的远郊豪宅也是赶不上的。

比如浮岛式的阳台、内部高大上的园林等等，妥妥的降维打击。

换句话说，主城都出现如此优质的楼盘了，置业者为什么要舍近求远，选择远郊呢?

第三：置业风向的改变

现在能掏出大几百万买房的置业者对比以往有个非常明显的变化：

拥抱确定性，远离不确定。

在过去开发商搞搞宣传，画几个饼被忽悠的好像就能上车。

在改善盘内卷加剧以及无数暴雷开发商的教育之下，不少人明白了眼见为实的重要性。

凤鸣润府实景

大家突然发现，这年头只有核心区的改善盘才能叫得响，站得稳，这也直接导致改善客的置业观变成了拥抱核心，拥抱主城。

02

华润置地旗下的凤鸣润府，坐落在主城雪山板块，就是这样一个可以满足城市核心置业的绝佳选择。

首先，雪山板块区位优势明显。

近几年雪山已成为东部主城置业的的热点区域，承接了大量CBD、高新以及汉峪片区商务办公客群的居住需求。

它距离CBD奥体中心约8公里，距离汉峪片区约6公里，通勤非常方便。

凤鸣广场实景

经过近几年的发展，片区配套越来越成熟，融创茂、凤鸣广场、雪山万达（在建）等7大商业配套，可满足片区客群一站式的购物需求。

其次，凤鸣润府所处的位置生态环境绝佳。

项目正处雪山板块主干道凤鸣路旁，周边北山公园、鲍山公园、将山公园、韩仓河景观带等自然配套聚集，生态环境一流。

如此稀贵之地，加上华润置地对于豪宅的品质把控力，凤鸣润府一经推出就受到了改善客户的青睐。

项目整盘仅规划了尊贵的163户，5栋7/8层的浮岛洋房马上清盘，4层叠墅依然有房源在售，套数也不算太多。

03

凤鸣润府洋房创新设计3mx3m空中浮岛阳台，不但给建筑外立面带来了灵动，更丰富了生活的场景。

凤鸣润府效果示意图

这种迭代的产品自亮相起就惊艳了太多人。

凤鸣润府的叠拼不但设计了独立入户、独立花园和独立电梯，并赠送下沉庭院、入户花园、空中花园、阔景阳台等多维花园，简直像长在花园里的房子。

凤鸣润府效果示意图

凤鸣润府在客厅打造了270度无立柱环幕景观视野，超大落地窗，大大消除了室内室外的视野屏障。

坐在沙发上望向窗外，不自觉的就有种“自在天地宽”的豪迈感。

凤鸣润府实景

约80平总统套房式设计，直接颠覆了传统叠拼户型的设计尺度，将空间感与舒适度提升到了前所未有的高度。

凤鸣润府实景

凤鸣润府一改传统下叠地下空间的阴暗感觉，增设了长约7米的采光窗井，让地下空间也能通透明亮。

这样的创新设计不仅让地下空间得以充分利用，同时也极大地提升了业主的居住体验。

尤其是样板间所呈现的专属私家会所设计，实在让人感到惊艳！

上叠则充分考量了业主的观景需求，让人在闲暇之余能感受到生活的放松。

凤鸣润府实景

虽然整盘不大，但凤鸣润府的园林依然保持了高水准的呈现，提炼九叠篆形制，匠心打造九重归家，取山为门，揭云以幕，见松为礼，抱水相迎。

凤鸣润府实景

凤鸣润府还配建了“悦山松林集”自然探索系成长花园，这也是作为华润置地达尔文营地在济南的首次落地呈现。

凤鸣润府实景

最令人瞩目的是巨型松树巢穴，这些松鼠巢穴外表皮，从近10000块定制竹木里精心挑选而出，由700多块面层平整、均匀竹木板层层覆盖而成。这些拉丝面滑梯经过多次重复打磨，保证孩子们的安全。

凤鸣润府实景

整座成长花园设计了，松林集、松风观察站、宝藏森林三大游玩空间，鼓励孩子们放下手机和iPad，重返自然。

从现场实地的感受看，不管是社区大门、内部园林还是亲子娱乐设施，凤鸣润府很多配置远远超出了项目的体量，关于这点，不得不称赞华润置地的严苛标准。

03

前几天我路过雪山片区，发现整个片区的配套成型速度非常快，尤其是伴随着这几年城市向东的风潮，雪山片区的位置越来越核心。

毕竟从雪山出发，不管是通往CBD还是通往高新区，车程都很近，这也就导致了这几年，雪山片区的土地一直处于哄抢的状态。

凤鸣润府作为市面上核心区超低密度的楼盘之一，现阶段剩余不足20套，感兴趣的朋友一定要实地探访。

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有关济南楼市，不单横着比，更要竖着看。

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