2024观点产业年会现场
看见变局
看见未来
身处变局，传统模式不可持续，新增长点才能带来新增长空间。我们要看见产业发展的未来，就藏在科技、产业升级与新质生产力中。
在“看见未来”主题讨论中，世联行首席技术官黎振伟作为主持嘉宾，与7位讨论嘉宾从微观、中观、宏观三个角度共同解码产业园区之困，探讨解困的关键策略及措施。
从业主的角度谈起，木棉中国创始人、董事长闵杰看到了怎么把企业招进来，以及怎么把企业留下来两个方面的挑战。他指出：“产业园的增量需求在减少，供应量又在增加，供求关系发生很大的变化。还有就是客户违约率很高，虽然大家目前都在以价换量稳住了违约率，但终究是不可持续的。”
市场的天平已经滑向悲观的一方了吗？苏州工业园区新建元产业发展有限公司原副总经理朱翌旻并不这样认为。
“中国经济的大势没有改变，而且10月份企业亏损指数快速、持续收窄，产业板块可能会有一个企稳回升的情况。招商要市场化招商，也一定要和招租分开。我们不要停留在PPT上，要沉下去把这个事情融会贯通的做好。”
主题讨论会之一：看见未来
主持嘉宾：世联行首席技术官 黎振伟
对话嘉宾：润城新产业副总经理 肖琴
木棉中国创始人、董事长 闵杰
园动力产业发展集团常务副总裁 王大维
火炬孵化联合创始人执行总裁 孙兰兰
绿城科技产业服务集团有限公司执行总裁 陈昂
苏州工业园区新建元产业发展有限公司原副总经理 朱翌旻
中集产城园区运营公司（广州）总经理 李冰然
来到中观层面，园区增量与存量之间的碰撞，带来了新定位、新功能，新服务构建竞争力，满足新需求。
润城新产业副总经理肖琴看到了新旧需求间的市场进化。她提到，产业园存量要根据市场的情况，强调有机的更新，根据需求进行改造。
在增量部分，则要从三方面入手。一是招商，产业园一定要前置招商；二是产品，要分品类进行产品打造；三是配套，不同园区的配套需求不同。“真正要做好增量，一定要充分从客户的角度出发去做配套。”
中集产城园区运营公司（广州）总经理李冰然则更侧重从旧园区面临的挑战进行解题，认为扎根发展的企业是成熟园区最宝贵的资源。
在他看来，旧园区现在面临最大的问题是海量新园区供应带来的客户流失，就算采取以价换量也未必能够抵挡得了这些海量空间带来的冲击浪潮。“成熟园区在市场上能打的牌不多，我们更应该重视园区已有的优势、资源。园区里面不管什么逻辑招过来的企业在这里扎根、发展，一定有它存在的逻辑，一定要重视这里面发展的企业，这是老旧园区面向下一步发展的时候，最宝贵的资源和底子。”
剖析完行业的困境，更重要的是聚焦现实找到解局之法。科技赋能是今天一切产业必备的基础，园区实现数字化与资产数字化的关键在哪里？
说到园区科技赋能，少不了来自乙方的第三方视角。园动力产业发展集团常务副总裁王大维认为，园区数字化是宏观的事情，产业园区核心是在于产业，而不是园区。
他表示，数据有很多，抓取逻辑才是最重要的。从园区角度来看，被忽略但最重要的是园区在数字化的后端。园区数据化、AI化后，很多数据都在真真实实地表现企业的经营情况。一旦园区入园企业多了，就形成某一个行业的模型和入园企业发展的方向。
火炬孵化联合创始人执行总裁孙兰兰则表示，产业要用运营体系把旧质生产力替代掉。“我们的关注点可能并不在园区的建设，更多的是怎么样帮助我们的企业在服务过程中产生我的经济效益。”
同样作为服务环节的一员，绿城科技产业服务集团有限公司执行总裁陈昂有着不一样的见解：“数字赋能的意义在于数据助力经营、生产力能够解放出来，能够把人力花在更多的温暖企业，做招商、做服务的工作中去。”
结合实践经验，陈昂表示，数字化赋能并不是说要做一套智慧园区软件，核心在于将产业园区运营过程中的经验、知识、制度，包括服务资源和园区软件的功能、数据的初始化、流程的设计，以及各种算法有机结合起来，最后提供给客户的一套解决方案。
看见选择
随后进行的第二场主题讨论会以“破局之道”为主题，围绕“投资！如何扩大园区 ‘资本朋友圈’”、“风口！低空经济与跨境电商新时代”以及“出海！让我们的产业一起‘走出去’”三个分议题展开。
星河产城研究院执行院长王英杰担任主持嘉宾，犀利点出主题的关键所在：融资难、流动性紧张，如何能有新模式？怎么找新增长点？内卷已到极致，怎么“卷”外面的人？
瑞银香港投资银行部地产团队执行董事葛潇白首先谈起了资金支持行业的问题。在他看来，园区在资本化和基金化方面还是比较慢的。“园区有自己的发展策略，比如它的投资周期比较长，不仅是单项目投资周期比较长，更重要的是产业孵化有一个时间周期的问题。”
与此同时，还要提早做好资本规划，在平台发展初期，如果能够比较好的设计，能解决后面滚动开发以及规模化的问题。
接着REITs话题，华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁郑韬站在基金管理人和财务顾问的角度上表示，金融机构和产业方在建立一个很良性的互动，最终双方是在不断走向融合的目的。
“钱都在天上飘，怎么能够实现落地？做产业园和做工业园受限没有流动性，追溯根源是产品不够标准化。公募REITs就是在为这件事做一个破局，卖资产和运营能力，实现了重资产的盘活收益，同时帮我们打通轻资产的通道。”
恰逢宝湾物流公募REITs上市一个月，宝湾物流基金公司助理总经理励嘉分享了自己对行业的观察：“首先要修炼自己内在的投资能力，能够看到不同周期、不同环境中的投资波动；同时，修炼资产运营的能力，秉承‘一园一策’的经营理念。”
主题讨论会之二：破局之道
主持嘉宾：星河产城研究院执行院长 王英杰
对话嘉宾：华夏幸福（深圳）产业发展副总裁 滕聪
瑞银香港投资银行部地产团队执行董事 葛潇白
华夏基金基础设施与不动产投资部高级副总裁 郑韬
宝湾基金公司助理总经理 励嘉
CTP大中华区业务发展经理 罗钧满
时代商业集团产业服务中心总经理 冉采丰
百瑞纪集团副总裁 刘海文
第一太平戴维斯广州投资及资本市场部产业及物流地产部高级助理董事、负责人 张明杰
投资方在为园区优化产品、思考通路，为打通资本朋友圈的“最后一公里”努力。另一边的资产运营方，也在与资本的合作中提升自我。
时代商业集团产业服务中心总经理冉采丰提到，REITs市场打开之后，对资产运营方而言是很好的出口，因为有了REITs市场，资产运营就有了对价，或者倒逼着园区或物业的运营水平提高。
冉采丰始终对投资方与产业运营方的合作抱有积极态度。“园区和股权投资是两个非常有专业性的领域，要尊重这两个相对独立的领域的专业性，同时在独立的两个行业里找到互相共融的点。”
百瑞纪集团副总裁刘海文从自身的领域出发，补充了三个“化”：标准化、精细化和多样化。
标准化是将一个专业的、复杂的投资行为，变成相对标准、容易复制的投资产品；精细化是因为大多数的产业园区聚合了多种类型业态，各业态有着不同的差异；多样化是投资模型可以多样化。
资金只是出发的第一步，踩中风口也是产业腾飞的机遇之一。第一太平戴维斯广州投资及资本市场部产业及物流地产部高级助理董事、负责人张明杰将视角聚焦在跨境电商上。
“未来的跨境电商在整个大的格局之下，可能因为某些贸易的因素有些迟缓，在细分领域的专业化发展上越来越多元。我们也可以预测，未来的物流仓储里面不仅只有一个客户，而是多个客户。产业的维度或许也会更丰富，不仅是工业品，我们还能看到生活方式的出海。”
“不出海，就出局”，这句话曾在业内掀起舆论巨浪，也推助不少企业跨出向外走的第一步。华夏幸福（深圳）产业发展副总裁滕聪坚定地表示了认同。华夏幸福当过出海的践行者，也是中国企业出海的带领者，但出海的确很难，“可以说是挫折比成绩要多”。
滕聪总结经验，表示出海难的主要原因在于：中国企业的出海决策周期比想象中长，同时企业在出海投资时收支帐并不容易算清，以及生产要素的成本较高。
出海对于国内企业而言不是易事，欧洲最大的工业和科技园区开发商CTP来到中国做拓展，为我们带来了镜像观察机会。
CTP大中华区业务发展经理罗钧满表示，中国企业出海面临必须要在当地买地建厂的情况，还要另外找新的客户，这是难点之一。CTP是在欧洲做工业园区、物流的运营商，给跨境电商做中转仓，也给制造业企业出海破局。
“我多次陪伴中国的客户去到欧洲，他们在中国发展得很好，现在因为各种因素不得不走出去，但是他们对外面的世界有很多是不了解的。我们可以给他们提供帮助，为他们找当地政府投资部门，在一个国家不同省份有不同的投资优惠政策，为他们争取这些政策，也可以为生产方面提供建议。”
论坛落下帷幕，产业和物流的故事还在继续。不论运营或是出海，产业、物流园区目前仍面临诸多挑战，但破局关键同样藏在变局之中。
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