明泽观察|关注收储对房企的积极受益
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财经
2024-12-09 08:10
安徽
人口下降和人口老龄化加剧决定了房产中长期增速向下的根本！叠加经济结构调整，近年地产市场持续低迷，各项数据表现不尽如人意，国家陆续推出一系列支持房地产止跌回稳政策，旨在使房企达到现金平衡，减少其对各方面的负面拖累。11月13日，财政部、税务总局和住建部联合再推出重磅政策。契税优惠面积从90平方米提升至140平方米，一二线城市取消普宅标准后免征持有两年以上住房的增值税，土地增值税预征率普遍下调0.5个百分点。此外，政府的房地产收储政策成为了调节市场、稳定经济的重要工具，如人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收储，有望稳定市场预期，并提振楼市信心，高储备量的房地产企业有望在此过程中充分受益。本文将深入探讨房地产收储的概念、背景、政策支持、地方收储模式及进展，以及这些政策对房地产市场短期和长期的影响。具体内容详见正文！房地产收储的概念：房地产行业的收储是指政府或其授权机构为实现特定的经济和社会发展目标，通过行政手段或者市场机制，对城市中闲置、低效利用的土地和房屋进行集中收购、整理与储备的过程。这一过程通常包括土地征收、房屋购买、拆迁补偿等环节，旨在优化土地资源分配，促进城市更新和发展。房地产收储的分类：在实践中，房地产收储主要分为两大类：一是土地收储，即政府直接从土地所有者手中购买土地使用权；二是存量房（商品房）收储，指的是政府以合理价格收购市场上已建成但未售出或空置的商品房，用于公共住房建设或其他社会福利项目。这两种形式虽然操作方式不同，但都是为了达到改善城市居住环境、平衡供需关系的目的。房地产收储的目的与功能：（1）调控房价：通过大规模收购过剩房源，可以有效减少市场上的实际供应量，从而抑制房价过快上涨的趋势。这对于稳定市场预期、保护消费者权益具有重要意义。（2）优化资源配置：将闲置资产转化为保障性住房或租赁用房不仅能够缓解低收入群体的住房压力，还能促进区域内部结构的均衡发展，提高土地使用效率。（3）推动城市更新：对于那些老旧城区而言，适时启动收储工作有助于加速旧城改造步伐，改善居民生活环境质量，同时为新项目的开发腾挪空间。（4）稳定经济增长：在宏观经济层面，适度扩大政府投资规模有利于刺激内需增长，特别是在当前全球经济不确定性加剧的情况下，这无疑为维持国内经济平稳运行提供了有力支撑。自20世纪90年代末住房制度改革以来，中国的房地产市场经历了快速的发展。然而，随着城镇化进程的加快和投资性购房需求的增加，部分地区出现了严重的供过于求现象。尤其是在二三线城市，由于前期开发过度，大量商品房建成但未能及时售出，导致库存积压严重。据国家统计局数据显示，截至2024年10月末，全国商品房待售面积达到73057万平方米，同比增长12.7%，这表明市场存在大量的闲置房产资源。从销售数据来看，今年1-10月全国商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降3.7%。百强房企销售业绩持续下滑，多家知名房企陷入债务危机。当前房地产市场已从供不应转向供需基本平衡，部分区域甚至出现供大于求的状况。近年来，中国经济正经历从高速增长向高质量发展的转型期。在这一过程中，房地产行业的健康发展对于整体经济稳定至关重要。然而，高企的房价和过高的杠杆率给金融系统带来了潜在风险。因此，通过收储措施来消化过剩房源，优化资源配置，有助于降低金融风险，促进经济结构的调整和升级。今年以来，中央会议多次出台支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策。4月末政治局会议首次提出，要统筹研究消化存量房产和优化增量住房政策措施。6月20日住建部会议将收储城市层级进一步下沉至市县级。7月30日政治局会议首次提到支持收购存量商品房用作保障性住房。9月24日，央行将保障性住房再贷款政策中人民银行出资比例，由原来的60%提高到100%，旨在加快推动商品房的去库存进程。10月12日，财政部明确提出，允许专项债券用于土地储备、允许专项债券收购存量房以及优化完善相关税收政策。![]()
（资料来源：太平洋证券）
一系列政策支持将有助于批量和快速化解库存房源，既能化解存量商品房的库存风险和压力，同时也使得地方政府保障房房源筹集工作会加快推进。2024年以来，中央及地方政府加快存量房收储政策推广，包括设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企收购未售商品房用于保障性住房，支持专项债券用于收购存量商品房等。各地方政府也因城施策，跟进了相关落地政策。从收储目标来看，主要分为收储存量新房和收储存量二手房，两种均已有落地项目。![]()
（资料来源：国联证券）
地方国企直接收购开发企业已建成未出售的存量商品房，改为保障性住房等。人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，对不同所有制房地产企业一视同仁。截止2024年10月底，已有超过60个城市表态支持国有企业收储，包括核心一二线城市以及三四线城市。![]()
（资料来源：太平洋证券）
各城市政府指定地方国企或第三方收购市民存量旧房，售房款项用于居民购买指定新房项目，地方国企收购的旧房可用作保障房、安置房等用途。![]()
（资料来源：太平洋证券）
收储存量二手房目前有三种模式。（1）旧房换购模式。地方政府通过“以旧换新”的模式，同开发商、购房者、住房管理部门协作，完成存量二手房收购，加快存量商品房去库存；（2）发放换新补贴。购房者出售旧房并购买新房后，可以获得一定补贴，补贴方式有税费补贴、新房面积补贴、按套补贴等模式；（3）“旧转保”模式。地方政府不买断房屋所有权，通过一次性支付5-10年租金，将存量二手房用作保障性住房。![]()
（资料来源：国联证券）
收储进展方面，首批纳入“租赁住房购房贷款”的试点城市进展较快，截止10月底，福州、重庆、天津、郑州、武汉、青岛等城市均有收储项目落地。从收储用途来看，目前落地的项目均为保障性租赁住房；从收储规模来看，天津、青岛等城市规模在千套左右，规模相对较小。受收储房源要求较高、收储价格协商难度大、资金成本高等因素影响，收储进展较为缓慢。![]()
（资料来源：太平洋证券）
在中央定调下，央行、财政部均已表示支持地方政府收储存量房以及存量土地，本轮收储已经明确的资金来源有央行的3000亿专项借款，财政部允许的地方政府专项债用于收储，此外预计还有地方政府的财政补贴。央行3000亿专项借款已出台，对标2014-2019年棚改的抵押补充贷款（PSL）。2014年4月央行创设抵押补充贷款工具（PSL），2014年12月开始投放，2016年投放量达到历史高点9750亿，2015、2017和2018年也都维持在6000亿元以上的投放规模，2019年逐步收缩，2020-2021停止新投放，直至2022年四季度重新投放用于保交楼专项贷款。PSL的运行逻辑为，国开行发放专项贷款定向用于拆迁安置，地方政府拆迁完成后出让土地偿还贷款。本轮中央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款利率1.75%，商业银行给收购主体配套融资的利率为2.25%。图表7：2015年以来PSL月度新增量及期末余额走势![]()
（资料来源：同花顺）
财政部允许地方政府使用专项债券用于收购存量商品房和土地储备。在上轮棚改中，2018年3月财政部、住建部联合发布《关于印发<试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法>通知》，棚改专项债逐步替代PSL成为棚改的主要资金来源。2019-2020年配合地产调控，被限制“仅支持已开工项目，且不得用于货币化安置项目”，2021年房地产市场下行，棚改专项债使用范围放宽，调整为“主要支持在建收尾项目，适度支持新开工项目”。2023年全年地方政府新增保障性安居工程（包括城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造等）专项债4706亿元，占总新增专项债比例9.6%。2024年10月财政部新闻发布会，明确允许地方政府使用专项债券用于收购存量商品房和土地储备，收储资金来源扩大，预计对全国收储的推进落地有积极作用。图表8：地方政府月度新增专项债券金额与月度新增“棚改专项债券”金额![]()
（资料来源：同花顺）
地方财政支出用作资本金或补贴，起撬动杠杆以及补贴运营作用。中央和地方一般公共预算支出中，与收储存量房作保障房相关的资金科目为“保障性安居工程支出”（千亿体量），2023年为2911亿元，主要发挥杠杆撬动以及补贴项目运营作用。![]()
（资料来源：国联证券）
房地产行业是国民经济的重要支柱，其健康与否直接影响到整个金融系统的稳定性。当前，许多房地产企业面临销售放缓带来的现金流压力，优质头部房企也难以幸免。政府通过收购存量商品房，政府可以有效地去库存，直接为房企提供了资金回笼的机会，帮助其缓解财务困境，减少房企因资金链断裂而引发的风险外溢，避免出现系统性风险。同时，这也为金融机构提供了一个稳定的退出渠道，降低了不良贷款的风险。所以，在当前房地产市场供需关系发生重大转变、市场持续疲软的背景下，政府通过收储商品房以减少库存，调节供需关系，对房地产市场止跌回稳起到至关重要作用。对应政策收储的必要性具体包括：一是调节供需关系，稳定价格；二是促进资金回笼，改善房企流动性；三是稳定市场预期，提振楼市信心；四是增加保障房供应，改善民生和维护社会稳定，特别是对于中低收入家庭和新市民群体来说，政府通过收储方式将部分商品房转化为保障性住房，可以有效缓解这部分人群的住房问题，提高社会福利水平。由此展望，短期来看，政策收储会给房地产行业带来显著机遇。截至2024年10月，已有超过60个城市表态支持国有企业收购存量商品房用作保障性住房，其中超过30个城市已经发布了具体细则和征集公告。此外，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房。这些收储政策的加速落地，能够快速减少市场上的实际供应量，为房地产市场注入新的资金活力，帮助房企改善现金流状况，稳定市场预期，并提振楼市信心，房地产企业有望在此过程中充分受益。长期来看，房地产市场仍面临一些结构性的变化和挑战。一是人口结构调整，国家统计局数据显示，我国25-44岁人口数量较2015年减少4000万人，随着中国人口老龄化加剧和生育率下降，未来新增住房需求将逐渐减少。二是城镇化进程放缓，过去几十年，中国的快速城镇化推动了房地产市场的繁荣（2014年、2023年我国城镇化率分别为54.77%、66.16%）。然而，随着城镇化水平的提高，进一步城镇化的空间在缩小，城镇化速度减缓，导致房地产需求减少。三是经济结构转变，中国经济由高速增长转向高质量增长，政策重点从追求规模和速度转向了质量与效率。如监管部门提出“三条红线”政策，旨在降低房地产企业的债务水平，减少系统性金融风险；提出“房住不炒”的定位，强调住房的居住属性而非投资属性，直接影响房企的发展战略，促使它们更多关注产品和服务的质量，而非单纯追求规模扩张。因此，长期来看，房地产市场向下的进程不可避免。结论：高储备量企业将迎短期投资机会
随着过去20年房地产的辉煌时代逐渐落幕，我们正迎来一个全新的发展时代，即房地产市场的高质量发展阶段。这一转变标志着行业从追求规模扩张和速度增长转向更加注重质量、效率和可持续性。而短期内，政策收储为房地产市场带来了新的资金活力，帮助房企改善现金流状况，稳定市场预期，并提振楼市信心。随着政府收储动作的不断推进，建议把握高储备量的上市房企的阶段性投资机会。长期来看，房地产市场面临人口结构调整、城镇化进程放缓和经济结构转变等挑战，下行逻辑比较明确。
