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昨晚关于存量房贷利率下降的传闻又有更新，比上周五传的版本更详细了。这次存量房贷利率预计下调0.8%，分两步进行，首次下调会在未来几周内进行，第二次下调会在明年年初。截至6月底，中国个人住房贷款余额为37.8万亿元，下调0.8%利率，预计每年为背负房贷的居民减免约3000亿元利息，刺激消费复苏。
截止到2023年底LPR利率是4.2%，所以目前大部分人的存量房贷利率都在4.2%左右，少部分会比4.2%高，只有这两年新买房的会比4.2%低。如果存量房贷利率成功下调0.8%，那么大部分人的房贷利率将变成3.4%左右。
我个人认为这个传闻真实性还是比较高的，只要拿到最高层的盖章，应该就能实锤了。
从时间上看，9月19日就是美联储正式降息的大日子，目前美联储降息的概率是100%，分歧只在于美联储这次是降0.25%还是降0.5%？
目前降息0.25%的概率是55%，降息0.5%的概率是45%，基本是对半开。关键就看9月6日晚披露的美国非农就业人口数据了。
如果就业数据恶化，美联储都不肯降0.5%，市场就会担心美国经济硬着陆，美股可能就会死给美联储看，逼迫美联储降息0.5%安抚市场。
为了确保中美利差稳定和人民币汇率稳定，将新一轮利率下调放到9月19日之后，非常合理。从今天算起，9月底可能就是传闻说的“未来几周”。
而美联储降息之后，需要一段时间观察降息能否让美国经济数据重新反弹。如果能，则美国经济软着陆，美联储降息频率可以减缓，我们这边第二次降息就不顺畅了。如果不能，则美国经济硬着陆，美联储降息频率加快，我们第二次降息就舒服了。
究竟是哪种情况央行都不知道，我就更加不知道了，别问。
从汇率上看，之前不敢大幅降息，是担心大量资金外流，导致人民币出现过大的贬值压力。目前离岸人民币汇率（市场自由交易价）是7.1028，人民币中间价（官方指导价）是7.0989，两者非常接近，且人民币最近持续升值逼近7.0大关，人民币的贬值压力得到了大大的缓解，提供了进一步降息条件。
现在就差最后一关，银行的息差。截止到2024年6月30日，中国大型商业银行的净息差只有1.46%，创历史新低。
一边要稳定银行的息差不引发金融系统风险，一边又要降低存量房贷利率，那唯一的做法就是进一步降低银行存款利率。
所以，每年给居民减少3000亿房贷利息刺激消费的，其实是另外一批买了银行存款的居民。
这么好的重磅消息，但今天市场居然没啥反应，各类商品期货继续大跌，继续创新低。地产股也没啥反映，万科+2%，保利+1%，这涨幅只能算是微微一硬略表敬意。。
这是已经没人相信政策利好了么？
存量房贷利率降低，是已经买房了的人可以少交点月供给银行，这跟地产股没有任何关系。如果人们愿意把少交的月供拿去消费，那么利好消费股。就怕人们把节省下来的月供继续提前还贷，最终银行股业绩受损了，消费也不见复苏。银行股下跌，消费股却不涨，一来一回，上证指数更低了。
比如去年降存量房贷利率之前，小丸子就跟我说，房贷利率降低之后，她每年可以省6000多元，然后年底用省下来的这6000多元申请提前还贷，相当于可以还掉2个月的月供，最终导致小丸子这两年消费没有升级多少，反而越来越会精打细算（抠）
所以，降低存量房贷利率，不会利好地产，未必利好消费，但必然利好中债。
要降低房贷利率，就要同步降低存款利率，存款利率更低了，2.1%的十年期国债投资价值相对又变高了，债券价格又可以继续涨了。中债+美债，将是下半年投资确定性最高的组合。
我写到这，央行刚好开完发布会了，财联社的标题变成了“央行发声！降准还有空间，存贷款利率下行面临约束”，意思跟我文章分析得差不多吧，那可能在降息之前，降准会来得更快一些，不影响今晚文章的分析结论。
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