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房地产行业经过几年的急速下跌，目前已经进入筑底企稳的阶段。国家各部门相继出台的一些积极政策，也改变了行业急速下坠的趋势。但是，与房地产相关的各个行业，仍在承受着巨大的压力，设计院就是其中一个缩影。特别是2024年以来，我们从新闻中相继看到不少设计院破产、解散，有民营，也有国企。
行业寒冬短期内会加剧竞争，也会淘汰很多不太优质的设计院，但最终会促进行业向高质量发展迈进。行业的剧烈动荡，也产生了大量的市场机会。我们看到市场上有待价而沽的设计院，在当前的市场环境下，特别是民营设计院的老板信心不足，反而为那些有实力的投资机构抄底提供了难得的机会。
- 本篇文章主要是来探讨设计院的估值 -
设计院具有明显的行业特征：
知识密集型
设计院属于高级人力资本聚集行业。设计院的员工大多数都是硕士以上学历，而且很多人持有专业证书，例如建筑设计师、结构工程师、电气工程师、给排水工程师等等。
轻资产
设计院的所形成的产品都是图纸或是作为承包商的管理团队，不需要投入大量的固定资产来购买机器设备，设计院的品牌价值、管理团队价值及牌照价值不能体现在资产负债表上，因此账面净资产较低。
行业资质是核心资产体现
设计院的资质就是开展业务的牌照，也是业务水平的代表。资质本身在市场上也具有单独的交易价值。
设计院的行业特征，也就是投资人在进行并购时最需要关注的事项。在当下的情况下，投资人并购设计院，背后的原因之一肯定是可以给标的设计院赋能：例如
01 投资人自身有很强的业务渠道，但资质不够，通过并购可以直接获得业务资质和现有团队；
02 实现产业链延伸，自身对设计院有大量的业务需求，与其每支出大量的设计服务费，不如收购一家设计院，肥水不流外人田，而且质量更容易控制；
03 上市公司希望在行业低谷时期，并购利润稳定的优质标的，实现产业链的上下游业务整合。
对于设计院的估值方法，常见的有几种方式：
01 收益法
通常会预测未来10年的现金流，并进行折现的方式来进行估值。
02 市场法
基于市场法，有不同的参数指标可进行参考。例如设计院的行业资质通常在市场上有交易价格，类似于牌照的交易价格；或是参考市盈率等指标；或是根据人均产值比例与员工人数进行估算。
不论用哪种估值方法，我们都可以预期，设计院的股权价值要远远高于账面净资产值，即市净率比较高。同时，账面净资产并不是和盈利能力直接相关，因此市净率也缺乏横向比较性。在这种情况下，市盈率往往是最直接的参考指标。
如下是一家华北地区甲级设计院的出让信息，股东拟出让100%股权或控股权。
如有兴趣的投资人可联系我们，在签署保密协议后获取进一步的信息。
CVA注册估值师协会为广大会员提供项目对接及咨询服务。
如有股东拟委托项目出售或融资，或投资人寻求项目估值咨询或服务，可以联系协会工作人员：13910816271（邱女士 同微信）
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