1.以房抵工程款与建设工程优先受偿权

《中华人民共和国民法典》第八百零七条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。在最高人民法院（2021）最高法民申4574号河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司、王保双案外人执行异议之诉民事申请再审案中，最高法院认为华盛六分公司享有并以折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中，华盛六分公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉5002平方米房屋抵顶1930.65万元工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。在最高人民法院（2020）最高法民再352号四川省建筑机械化工程有限公司、成都紫杰投资管理有限公司申请执行人执行异议之诉再审案中，最高人民法院认为建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

综合以上两个判例，可以看出以房抵工程款协议是发包人与承包人协商，就工程折价抵偿承包人工程价款的清偿方式，是《中华人民共和国民法典》规定的实现优先受偿权的方式之一。但需注意的是，抵偿房屋必须是承包人享有优先受偿权的工程，如发包人将其所有的其他房屋或者其关联单位所有的房屋来工程款，则承包人对抵偿房屋不享有建设工程优先受偿权，不能排除发包人其他债权人的强制执行。

另根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）中第二条：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”的规定，在以房抵工程款协议签订后，抵债房屋已销售，若商品房消费者已支付了全部价款但尚未办理过户的，该部分买受人的房屋交付请求权足以对抗承包人的优先受偿权。

2.以房抵工程款协议成立是否导致原债权债务消灭

在（2021）最高法民申2462号陕西中登投资有限公司与任某确认解除行为效力纠纷一案中，最高人民法院认为“本案中，双方签订《以房抵债协议》，约定以给付房屋代替原有给付的受领消灭原有的债权债务关系，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《以房抵债协议》的成立不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。《以房抵债协议》首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式。故《以房抵债协议》实际已经覆盖案涉《商品房买卖合同》，原审法院据此认定案涉《商品房买卖合同》主要合同义务履行完毕，并无不当。”从最高院的上诉观点中可以得知，以房抵债协议的成立并不当然导致原债权债务消灭，只有房屋实际过户到债权人名下才能使原债权债务消灭。以此推理，如存在承包人选择的代持（或代为受让）房产的第三方，也适用上述原则。

3.未取得销售许可对以房抵工程款协议履行的影响

在（2018）最高法民申3318号西宁建安劳务有限公司、青海长浩商贸有限公司买卖合同纠纷案中，最高人民法院认为“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。’之规定，在本案一、二审审理过程中各方均未提供证据证明案涉商铺所在工程项目已取得商品房预售许可证明，故案涉《商铺内部认购协议》（内容为房抵工程款）应依法认定为无效合同。且长浩商贸公司与翔宇房地产公司未依据该协议约定签订正式的《商铺买卖合同》，亦未移交商铺。因案涉房屋未取得商品房预售许可证明，该协议实际履行不能，故长浩商贸公司以取得房屋实现债权的目的和建安劳务公司及翔宇房地产公司出售房屋、以房抵债来抵消各自债务的目的均未达到，本案各方仍应按照双方之间原有的合同继续履行各自的义务。建安劳务公司申请再审认为，依据《商铺内部认购协议》，其对长浩商贸公司的债务已转移给翔宇房地产公司，其不应再对长浩商贸公司承担支付货款的责任，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。”根据最高院上述裁判观点，如抵债房屋未取得商品房预售许可证明，则以房抵工程款协议无效，各方的债权债务恢复原状。

4.发包人破产对以房抵工程款协议的影响

在（2019）最高法民申3582号陆文学、王勤爱因与被申请人唐山市金凤桐房地产开发有限公司与破产有关的纠纷案中，最高人民法院认为，再审审查的主要争议焦点为金凤桐公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》，根据陆文学、王勤爱在原审及再审申请书中的陈述，陆文学、王勤爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日，作为抵债物的房屋既未交付，也未办理产权变更记手续，故其仍属于金凤桐公司的破产财产。金凤桐公司的破产管理人向陆文学、王勤爱发出解除合同通知，请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形，而本案中，从目前查明的事实看，似不存在陆文学、王勤爱尚有其他义务未予履行的情形。就此而言，原审判决根据该条规定判令解除合同，适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下，如不解除以物抵债协议，继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权，对其他债权人不公。就此而言，原审判决判令解除合同，符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神，在结果上并无不当。以房抵债协议解除后，如果陆文学、王勤爱对金凤桐公司确实享有债权的，可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。根据最高人民法院的裁判观点，虽然债务人已履行了合同义务，但出于公平考虑，仍然支持管理人解除以物抵债协议，债务人只能在协议解除后，依据原债权债务关系向管理人申报债权。

5.以房抵工程款协议能否对抗强制执行

在（2017）最高法民申3536号陈玉萍因与陈善红、华融湘江银行股份有限公司郴州分行、郴州市晓园房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉案中，关于陈善红享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题，最高人民法院认为，本案中，陈善红并非作为一般购房人与晓园公司订立《楼宇认购书》，根据原审查明的事实，其用以抵顶房款的债权属于案涉房产项目的工程款，依法具备优先性。即使不考虑其原先享有的债权属性，从以下几点分析，陈善红对于案涉房产享有的权益亦足以排除他人申请的强制执行。其一，陈善红已合法占有案涉房屋；其二，陈善红已支付购房款。2013年9月16日，晓园公司与郴州市苏仙市政建设有限公司、陈善红签订《工程款结算还款协议》，约定陈善红对晓园公司享有工程款债权。2013年10月16日，陈善红与晓园公司签订《楼宇认购书》，认购晓园公司开发的案涉16套房屋，并在认购书及购房款收据中注明此房款抵付工程款，晓园公司亦向陈善红出具购房款收据，表明陈善红已通过抵扣工程款方式支付合同全部价款。其三，案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈善红自身原因所致。根据相关法律规定，已设定抵押的物品并非禁止流通，买受人在购买已设定抵押的物品时，仅需考虑抵押权实现时可能面临的风险，其购买抵押物的行为本身并不构成过错。从本案事实看，导致案涉房屋物权未发生变更登记的原因是其已抵押给华融湘江郴州分行，而非陈善红自身原因所致。虽然陈善红在2012年6月20日向华融湘江郴州分行出具《证明及承诺》，表明其知道案涉在建工程已抵押给该行，但不能就此认定系陈善红方面的原因导致物权变动未发生。在本案中，最高人民法院基于两点认为“以房抵工程款”协议的权利人可以排除强制执行，一是依法享有工程价款优先受偿权；二是对于涉案房屋的占有的情况符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，即将其等同于一般的消费性购房者。

1.在债权债务清偿期届满之后签订抵房协议

在实践中，发包人会在招标文件中要求承包人做出抵房承诺或在施工合同中提前约定抵房金额，以上情况承包人的债权均未到期，以房抵工程款协议存在被法院认定无效的风险。因此，承包签署以房抵工程款协议，要以到期债权为前提。

2.做好抵债房屋的资产调查

资产调查主要包括抵债房屋的土地性质、市场价值、抵押、司法查封、租赁、是否存在在先购房人等。另外还要核实房屋所在项目是否取得四证、是否取得商品房预售许可证。

3.研究当地的房地产政策

承包人应提前咨询房屋所在地的不动产登记部门，了解房屋过户前提条件、承包人或承包人选择的代持（或代为受让）房产的第三方是否具备购房资格、是否需要额外缴纳首付款等。如选择第三方受让房屋的，还需妥善处理承包人与第三方的债权债务关系，避免抵债房产过户后，因第三方涉入其他债权债务纠纷导致抵款房产无法过户和被查封的风险。

4.设定债权债务抵消条款

在部分地产开发商的地方协议中，以各方互开发票后，即视为债权债务已经抵消，而并不以抵债房产网签过户作为债权债务抵消条件。因此，在协议签订时，应约定以债务人或债务人的关联方完成房屋网签过户后，则视为各方债务已抵消。

5.设定违约条款

一是为防止发包人拖延办理房屋产权过户，缩短办理房产过户登记的时间，可以约定发包人在优先受偿权有效期范围内完房产过户，如未能按期办理的，承包人有权解除合同，并可继续按照工程欠款追偿并主张优先权。二是为防范发包人隐瞒已就拟用于抵债的房屋与第三人签订房屋买卖合同的风险，可以要求发包人在协议中承诺抵债房屋未出售或预售给第三人，否则发包人承担相应违约责任，且该违约责任应明确具体，具有可操作性。

6.及时办理过户登记手续

在抵房协议签订后，承包人或承包人关联的第三方应尽快办理相应购房合同网签、合同备案，办理预告登记、过户登记，督促债务人交房。防范一房多卖、房屋被执行、无法过户的风险。