来源：植德律师事务所 文：张勇 付华华 杨若瑜
自2020年9月恒大集团债务危机事件后，房地产企业资金链问题持续发酵，因房企违约而出现业主维权的项目不断激增，已售逾期难交付住宅项目逐渐成为行业性问题。
在该等背景下，由于困境房企信用评级降低、影响金融机构的信贷支持，且通过市场化方式筹集资金难度较大等问题，其外部融资已经存在难度，但同时，未及时有效利用破产程序亦造成在建工程市场价值贬损、债务规模扩大，再加之复工续建行政审批手续冗杂等问题，即便后续进入常规性的破产程序进行重整，已然收效甚微。
2022年7月28日，中共中央政治局召开会议首次提出，要支持刚性和改善性住房需求，“保交楼、稳民生”，在此总基调下，“保交楼”相关政策连续出台。
（一）专项借款和贷款支持计划
中国人民银行于2022年11月11日发布的《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》明确，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
后人民银行推出3500亿元“保交楼”专项借款，根据国务院新闻办公室于2024年1月25日举行的新闻发布会，国家金融监督管理总局提到，截至2023年底，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分已经投至项目。
此外，人民银行另提出“保交楼”贷款支持计划以及房企纾困专项再贷款，根据人民银行于2024年1月26日最新公布的《结构性货币政策工具情况表（截至2023年12月末）》，房企纾困专项再贷款总额度共计800亿元，截至2023年12月末余额为零且该政策已到期，“保交楼”贷款支持计划总额度共计2000亿元，截至2023年12月末余额为56亿元且该政策目前仍存续。
根据“保交楼”政策府院联动的特点，《广东省高级人民法院关于为金融高质量发展提供高质量司法服务和保障的实施意见》进一步明确法院应当全力以赴推动“保交楼”，依法保障专项借款等“保交楼”资金安全。
（二）增信发债
2022年11月9日，中债信用增进投资股份有限公司发布《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，明确意向民营房地产企业可以提出增信需求，促进后续发债申请的受理以及发债额度的提升。
（三）促进股权融资
2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时公布了其在房地产股权融资方面的五项措施，其中包括但不限于恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用等，在股权融资方面给予困境房企全方位支持。
（四）规范商品房预售监管资金
2023年12月22日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版公开征求意见稿）》，就北京市行政区域内申请商品房预售许可的项目，其预售资金的收存、支取、使用、监督管理进行进一步规定，其中即引入住房资金管理中心，将商品房预售资金由银行监管调整为政府监管。
（五）政府回购
部分地区采用政府定向回购的政策性措施，例如苏州早在2022年10月便发布称，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。郑州亦采用类似措施，根据郑州市人民政府于2023年2月7日发布的《郑州市2023年国民经济和社会发展计划》，明确继续实行“统借统还、政府回购、项目并购、破产重组”，针对已经建成或即将建成，但销售困难、大量积压房企资金的现房、准现房项目，通过政府购买现房作为安置房，提高存量房去化率。
在满足我国破产法相关规定的前提下，困境房企将进入破产程序，鉴于“保交楼”的地域性特征，其将面临地方性规定和限制。
（一）云南省
2023年6月30日，云南省人民政府办公厅发布《云南省人民政府办公厅关于印发云南省法治化营商环境全面提质23条措施的通知》，其中规定应当提升破产案件办理质效。完善破产审判工作机制，依法支持市场化债务重组，综合运用重整、和解等手段推动企业再生，稳妥推进完成“保交楼”涉及破产案件的审判工作。各州、市中级人民法院及其辖区法院破产案件平均审理周期不超过730天，破产申请审查案件平均审理周期不超过55天。
进一步地，昆明市人民政府办公室于2023年7月17日发布《昆明市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，规定经市府院联动领导小组研究确需通过调整规划化解的烂尾楼或“保交楼”项目，属地政府（管委会）可按程序申请控规调整，控规调整方案应满足公共服务配套设施有关要求。房地产开发企业或破产管理人根据变更后的规划条件，按规定补缴土地出让金后方可办理后续土地、规划手续。应补缴的土地出让金为负值的，不予退还。
（二）广东省
广东省高级人民法院于2023年8月31日发布的《广东省高级人民法院关于以高质量司法服务保障高质量发展的意见》亦强调应当积极为困境企业纾困解难。坚持双赢多赢共赢理念，对陷入财务困境但仍具有发展前景和挽救价值的企业，积极适用破产重整、和解程序。充分运用破产智能化办理平台，拓宽企业融资渠道，推动对符合税收优惠政策的企业税费减负。充分发挥府院协调机制和管理人作用，依托市场化手段和信息化技术，探索中小微企业快速清算和快速重整程序。依法支持管理人追收破产财产，鼓励社会资金参与破产工作，完善重整程序共益债融资制度，对维持债务人企业继续生产经营、“保交楼”等产生的新债务及债务性融资认定为共益债务。
（一）府院联动程序救济
自“保交楼”概念提出以来，法院的参与和联动即成为重要部分，最高人民法院于2023年3月7日发布的《最高人民法院工作报告（2023）》即提到“妥善审理房地产纠纷案件460.4万件，依法优先保障刚需和改善性需求购房人合法权益，助力保交楼、保民生、保稳定”，其于2024年3月8日发布的《最高人民法院工作报告（2024）》亦明确指出应当“助力保交楼稳民生”。
1.破产清算转破产重整
武汉奥山圣宏置业有限公司破产重整案系“保交楼”政策背景下府院联动的典型成功案例。2022年5月20日，经购房业主申请，武汉市东西湖区人民法院裁定受理奥山圣宏公司的破产清算申请，并依法指定奥山圣宏公司清算组担任管理人。破产受理后，法院指导管理人以共益融资形式申请专项纾困资金8810万元并获批复，同时通过府院联动机制协调区公安分局对债务人房屋销售资金可能存在被转移、挪用等涉嫌刑事犯罪的情况进行立案侦查，最大限度保全债务人的财产。此外，相关法院指导管理人多渠道招募重整投资方，最终成功获得区国有平台公司的项目重整投资并签订重整投资协议书。经申请、审查，相关法院裁定自2023年6月1日起对奥山圣宏公司进行重整。
2.平衡房屋交付请求权和建设工程价款优先受偿权
最高人民法院于2023年4月20日发布的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的优先于建设工程价款优先受偿权，由于诸多因素，商品房消费者“房屋交付请求权”和承包方“建设工程价款优先受偿权”的优先劣后顺序在实践中仍存在争议，但是如进入重整程序则将相对灵活，商品房消费者和承包方对各自的权利顺序和主张内容均可以进行谈判。
3.建立市场化预重整机制尽早介入
上海破产法庭于2022年5月27日发布《上海破产法庭预重整案件办理规程（试行）》，明确在重整程序前的预重整程序，以充分发挥市场主导作用与司法指引功能，尽早挽救困境房企，鼓励困境房企及其相关利益主体，依当事人意思自治原则进行协商谈判，促进重整可行性提高，减少房企直接进入重整程序可能面临的重整失败而转入破产清算的不可逆风险。
（二）房企的实质合并破产
就关联企业破产而言，根据最高人民法院于2018年3月4日发布的《全国法院破产审判工作会议纪要》，如在关联企业之间存在法人人格高度混同，可以通过实质合并审理方式进行处理，对于尚具存价值的房企，通过该等程序进行合并重整，能够进一步提高重整成功率。但是，实质合并破产程序具有严格的适用要求，即，当关联企业成员之间存在法人人格高度混同、区分各关联企业成员财产的成本过高、严重损害债权人公平清偿利益时方得例外适用。“保交楼”背景下，实质合并破产程序的适用较为严谨，但也不乏成功案例，例如雁翔云天项目开发单位湖南共创实业集团衡阳房地产开发有限公司与共创集团等16家公司实质合并重整一案，相关管理人在衡阳市中级人民法院的指导下，成功引入投资方并签订投资协议，后项目顺利复工。
在“保交楼”背景下，破产程序系化解风险并实现房企纾困的有效路径。困境房企可以利用“保交楼”政策府院联动的特点，使法院尽早介入，并在相关法院的指导下运用专项借款和贷款支持计划、促进股权融资等政策性措施，提高重整成功率并实现房企价值。
END
欢迎您给我们提出建议和惠赐专业作品，投稿邮箱：chenshanshan_hz@zhonglun.com；欢迎踊跃投稿！！！法律问题咨询欢迎致电：0571-56386505。
