【裁判要旨】
①《执行异议和复议规定》第28条、第29条均规定了买受人排除执行的法定情形。两条文虽适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则案外人可以选择适用第28条或第29条的规定。
②虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变购房人与开发商之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。在申请执行人未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，购房人的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第29条第1项规定。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2023）最高法民终95号
上诉人（原审被告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司，住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路621号。
负责人：李颖。
委托诉讼代理人：张国峰，甘肃金致诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨亚，甘肃金致诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：孔德彬，男，汉族，1982年8月26日出生，住甘肃省永靖县。
委托诉讼代理人：王建平，甘肃本恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胥娟娟，甘肃本恒律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人、被执行人）:甘肃华屹置业有限公司，住所地：兰州市城关区雁滩路3585号。
法定代表人：洪甘福，该公司董事长。
委托诉讼代理人：丁虎明，北京大成（兰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李果伟，北京大成（兰州）律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：洪本灿，男，1963年4月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审第三人（被执行人）：洪甘福，男，1987年7月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审第三人（被执行人）：洪晓婷，女，1989年1月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原审第三人（被执行人）：洪洁婷，女，1986年1月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
以上当事人共同委托诉讼代理人：丁虎明，北京大成（兰州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李果伟，北京大成（兰州）律师事务所律师。
原审第三人(被执行人)：福建海峡两岸农产品物流城发展有限公司，住所地：福建省漳州市龙文区迎宾大道322号迎泰楼2楼。
法定代表人：陈诗毅，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：林小娟，该公司法务。
上诉人中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称东方资产甘肃分公司）因与被上诉人孔德彬、甘肃华屹置业有限公司（以下简称华屹置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2022）甘民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方资产甘肃分公司的委托诉讼代理人杨亚，被上诉人孔德彬的委托诉讼代理人胥娟娟，被上诉人华屹置业公司、原审第三人洪本灿、洪甘福、洪晓婷、洪洁婷的委托诉讼代理人李果伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
东方资产甘肃分公司上诉请求：1.依法改判准予执行永靖县太极镇古城新区“在水一方”14号楼2单元1203室的房产；2.由孔德彬承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、本案一审事实认定错误，依法应当予以纠正。第一，被上诉人提交的书面合同签订时间系2017年5月27日，被上诉人母亲王金花与刘钦涛之间的付款事宜发生在2017年5月，原审法院忽略直接证据，凭开发商出具的无第三方监管的收款收据推定交易时间，认定事实错误。第二，华屹置业公司向孔德彬出具的收款收据明显是补开的。第三，本案一方当事人系孔德彬，而不是兰州二建公司，工程款抵房款的事宜发生在华屹置业公司与施工方兰州二建公司之间，与孔德彬没有关系，原审判决认定“该种抵房行为产生的建设工程价款优先受偿权消灭了该房屋上的抵押权”错误。二、一审法院法律适用不当，依法应当予以改判。涉案房屋同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，当事人可以选择对自己有利的条款适用，且法律没有明确禁止此种情形下不能适用第二十八条。根据第二十八条规定，孔德彬不享有排除执行的权利，一审判决认定事实不清、证据不足，应当依法改判。三、东方资产甘肃分公司对案涉房屋享有抵押权，并经（2016）最高法民终84号民事调解书等生效法律文书确认，且已办理抵押登记，案涉房屋截至目前仍为华屹置业公司的财产，不符合排除执行的条件，应用于实现上诉人债权。
孔德彬辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，裁判客观公正，应当依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审法院认定事实正确。（一）关于合同签订时间问题，虽然房屋买卖合同时间是2017年5月27日，但这是为了办理产权证的需要，涉案房屋顶账时间发生于2016年3月26日。一审法院根据华屹置业公司出具的收款收据等证据认定买受人的购房行为符合执行异议和复议案件规定第二十九条第一款规定正确。（二）关于购房款支付问题，商品房买卖合同系由买受人与华屹置业公司签订，本案购房款的支付方式是工程款顶账款。买受人向第三方支付了购房款，华屹置业公司配合第三方向买受人出具收款收据及签订商品房买卖合同、交付商品房是完全符合事实及法律规定的。“在水一方”小区的房屋由华屹置业公司大量出卖而导致东方资产甘肃分公司无法及时行使抵押权是由其对抵押财产管控不力造成的，与无过错的买受人无关系，不能因此加重买受人的举证责任。二、一审法院适用法律准确，本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定。第二十九条是专门针对商品房消费者的法律规定，是第二十八条的特别规定。
华屹置业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应当予以维持。
原审第三人述称：与华屹置业公司的答辩意见一致。
孔德彬向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令停止对位于甘肃省永靖县古城新区××小区××号楼××单元××号房屋的强制执行并解除查封。2.依法判令本案诉讼费用由东方资产甘肃分公司承担。
一审法院认定事实：2016年3月26日，兰州二建与华屹置业公司签订协议书一份，约定以包含案涉房屋在内的9套房屋抵顶华屹置业公司所欠兰州二建工程款4374363元。2017年5月25日，华升公司与言信公司签订《刘家峡“在水一方”小区顶房协议书》一份，约定华升公司将兰州二建“盛世芙蓉综合商住楼项目”外墙保温工程款抵顶的面积为168.19㎡的房屋抵顶给言信公司，房屋总价款为534844.2元。2017年5月25日，孔德彬母亲王金花与言信公司股东刘钦涛签订《售房合同》一份，约定刘钦涛将案涉房屋出售给王金花，房屋面积168.19平方米，房屋总价410000元，付款方式签订合同当日付购房定金20000元，剩余390000元与开发商签订合同的当日一次性付清。当日，王金花向刘钦涛支付定金20000元，并由刘钦涛出具了收条。2017年5月27日，孔德彬与华屹置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：孔德彬购买华屹置业公司开发的位于永靖县古城新区××小区××号楼××单元××号房屋一套，合同约定建筑面积168.19平方米，该商品房单价为3080元／㎡，总金额518025元。同日，孔德彬母亲王金花通过中国农业银行账户向刘钦涛个人账户转账390000元。华屹置业公司向孔德彬出具了时间为2016年6月28日、金额为518025元的收款收据一张，备注收款事由为“兰州二建集团有限公司抵房14＃2-1203”。后孔德彬办理入住手续居住使用至今。
2014年11月27日，一审法院受理了华融资产甘肃分公司与华屹置业公司、海峡两岸公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷合同纠纷一案。审理过程中，一审法院于2014年12月1日作出（2014）甘民二初字第61号民事裁定书，裁定冻结了华屹置业公司、海峡两岸公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷银行存款109211959.34元；如存款不足，查封、扣押等值财产。该案经过审理，一审法院于2015年5月22日作出（2014）甘民二初字第61号民事判决书，该判决查明：华屹置业公司与中国华融资产管理公司兰州办事处签订编号为2011年兰字第8号《抵押合同》，约定华屹置业公司以其位于永靖县古城新区“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米作为抵押物，为中国华融资产管理公司兰州办事处依编号为ＬＣＺ（2011）73960943-9号《债务重组协议》对华屹置业公司享有的债权提供抵押担保，担保范围包括主合同项下的债务本金19000万元、重组顾问服务费、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有权应付的费用。2011年11月8日，双方在永靖县城镇房屋产权登记发证办公室办理了住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米房他证抵押字第079**他项权证；2011年11月13日，双方在永靖县国土资源局办理了土地101462.50平方米永他项（2011）第025号土地他项权证。该案审理中，华融资产甘肃分公司、华屹置业公司确认对华屹置业公司提供抵押的部分住宅、商铺解除了抵押，并记载于房房他证抵押字第0×3号他项权证。一审法院作出的（2014）甘民二初字第61号民事判决主文第三项为：如华屹置业公司不能按时履行第一、二项判决确定的债务，华融资产甘肃分公司享有就华屹置业公司提供的位于永靖县古城新区“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利（以永靖县城镇房屋产权登记发证办公室房房他证抵押字第079**项权证、永靖县国土资源局永他项（2011）第025号土地他项权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。后华屹置业公司、华融资产甘肃分公司不服该判决，向本院提起上诉，经本院主持调解，各方自愿达成调解协议，华融资产甘肃分公司、华屹置业公司、海峡两岸公司、洪本灿、洪甘福、洪洁婷、洪晓婷均确认并接受甘肃省高级人民法院作出的（2014）甘民二初字第61号民事判决书认定的全部债权债务金额及各方应当承担的责任义务。本院于2016年3月25日作出（2016）最高法民终84号民事调解书。后因华屹置业公司等人未按时履行生效法律文书确定的义务，华融资产甘肃分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2016年7月21日作出（2016）甘执33号执行裁定书，裁定的第三项内容为：华屹置业公司位于永靖县古城新区“在水一方”住宅小区开发项目住宅162080.18平方米、商铺7807.54平方米、土地101462.50平方米抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款由华融资产甘肃分公司优先受偿（以永靖县城镇房屋产权登记发证办公室房他房他证抵押字第079**权证、永靖县国土资源局永他项（2011）第025号土地他项权证登记记载面积为准，已解除抵押的财产除外）。2016年7月26日，一审法院向永靖县房地产管理局发出（2016）甘执33-1号协助执行通知书，查封了华屹置业公司名下上述住宅、商铺及国有土地使用权，查封期限2年。案涉房屋属上述查封财产范围。2019年3月5日，一审法院作出（2016）甘执33号之三执行裁定书，裁定：变更东方资产甘肃分公司为本案的申请执行人。
2021年6月30日，孔德彬向一审法院提出案外人执行异议，经过审查，一审法院于2021年12月20日作出（2021）甘执异102号执行裁定书，裁定驳回孔德彬的异议。孔德彬遂提起本案诉讼。
另查明：2022年8月15日，永靖县自然资源局向孔德彬出具的《不动产信息查询证明》中显示，孔德彬及其妻子安宗琼名下无不动产登记信息记录。
一审法院认为，本案争议的焦点为：孔德彬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）（以下简称会议纪要）第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持……”。参照上述规定精神，孔德彬欲排除本案执行标的的强制执行，必须属于上述会议纪要第125条规定中的商品房消费者，具体来说，须具备《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，即：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
经审查，华屹置业公司与兰州二建于2016年3月26日签订协议将案涉房屋转让给兰州二建，用以抵偿华屹置业公司所欠兰州二建的工程款，兰州二建将案涉房屋抵顶给华升公司，华升公司又将案涉房屋抵顶给言信公司，后由言信公司股东刘钦涛将案涉房屋出售给孔德彬母亲，收取了孔德彬母亲支付的购房款，并由孔德彬与华屹置业公司签订了《商品房买卖合同》，华屹置业公司开具了收款收据并交付了房屋。孔德彬与华屹置业公司所签《商品房买卖合同》落款时间虽晚于案涉房屋查封时间，但根据前述事实，华屹置业公司与兰州二建之间存在工程款抵账关系。华屹置业公司与孔德彬之间签订《商品房购买合同》只是为了方便买受人孔德彬将来办理产权证之需，华屹置业公司为孔德彬出具收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等内容能够印证已将案涉房屋抵顶工程款的事实，该收据日期早于案涉房屋查封时间，且华屹置业公司在本案诉讼中亦对孔德彬主张的购房事实不持异议，华屹置业公司以14号楼抵顶兰州二建承建的其他工程的垫资款，该种抵房行为产生的建设工程优先受偿权消灭了该房屋之上的抵押权。孔德彬提交的不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）能够证明，孔德彬名下无其他用于居住的房屋。综上，一审法院认为孔德彬属于消费者购房人，符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其所主张的对执行标的享有的民事权益能够排除人民法院的强制执行。
综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第一项之规定，判决：不得执行位于甘肃省永靖县××小区××号楼××单元××号房屋。案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。
对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为：孔德彬是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
在东方资产甘肃分公司对法院查封的案涉房屋办理了抵押登记，可就抵押财产优先受偿的情况下，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，孔德彬具备《执行异议和复议规定》中规定的相应条件，则可排除案涉房屋的执行。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了买受人排除执行的法定情形。两条文虽适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则案外人可以选择适用第二十八条或者第二十九条的规定。本案中，孔德彬选择适用第二十九条的规定，并无不当，东方资产甘肃分公司主张本案应当适用第二十八条的理由不能成立。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，孔德彬欲排除案涉房屋的执行，应具备以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据东方资产甘肃分公司的上诉请求和理由以及本案查明的事实，本院分析如下：
首先，《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，目的是确认双方之间交易商品房的真实意思表示，防止给被执行人与案外人通谋逃避执行以可乘之机。兰州二建在2016年3月26日就与华屹置业公司签订以房抵款协议书，约定华屹置业公司以9套房屋抵顶兰州二建的工程款，对该事实东方资产甘肃分公司亦予以认可。之后华屹置业公司将案涉房屋抵顶给华升公司、华升公司又将该房屋抵顶给言信公司，最终由孔德彬母亲从言信公司股东刘钦涛处购得，华屹置业公司与孔德彬之间签订了《商品房购买合同》。华屹置业公司为孔德彬出具的收据上所载明的房号、款项金额及收款事由等事项与《商品房购买合同》约定的内容相吻合。此时，虽然收款收据载明收款方式为“工程款抵房款”，但并不因此改变孔德彬与华屹置业公司之间直接建立商品房买卖法律关系的性质。因华屹置业公司出卖案涉房屋的时间早于被查封时间，在东方资产甘肃分公司未提供证据证明各方存在恶意串通规避执行的行为的情况下，孔德彬的情形可以视作符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。其次，根据不动产登记信息查询结果（家庭住房状况）证明，案涉房屋系孔德彬名下唯一住房，且已经办理了入住手续。第三，孔德彬已经向刘钦涛支付了全部购房价款，有银行转账凭证以及收条证明。综上，孔德彬对案涉房屋提出的执行异议满足《执行异议和复议规定》第二十九条的全部要件，可以排除人民法院的执行。
综上所述，中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 伟
审 判 员 龚 斌
审 判 员 孙 茜
二〇二三年六月十六日
法 官 助 理 刘文科
书 记 员 陈小雯
END
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