还有一个多月，2024年就要画上句号了。临近年尾，关注湖州房地产市场小伙伴已经发现了，最近，湖州土拍市场有点热闹。全市土地供应量明显比今年上半年增加了。不过，在这一波土地供应潮下，湖州土拍市场暴露出一些不寻常的现象。前天（11月14日），湖州长兴成交两宗地块，合计成交总价约11.7亿元。这二宗地块位于长兴龙山新区西峰坝村，地块南北相邻，总出让面积约10.5万㎡，按最高容积率1.8计算，总计容建筑面积约18.85万㎡。
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其中，北面B-1地块出让面积4.5万㎡，容积率1.2-1.8，按最高容积计，可建面积约8万㎡。南面B-2地块出让面积约6万㎡，容积率1.2-1.8，按最高容积计，可建面积10.8万㎡。![]()
▲来源：浙报传媒地产研究院
最终两宗地块经过多轮竞价，均由长兴璟和置业有限公司（得力房产）竞得，成交溢价分别为5.3%、9.5%。成交楼面价分别为5965元/㎡、6393元/㎡。然而，长兴当地的官方媒体在相关报道中出现“综合成交价”、“最高楼面价”、“综合最高楼面价”等非专业术语，购房者对此表示疑惑。
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那么什么是地块“最高楼面价“？通过百度、AI、房地产专业书籍等工具查询，没有所谓的“最高楼面价“的定义。房地产概念中只有”楼面价“，即楼面价=土地总价格 / 建筑总面积。![]()
那么，长兴当地的官方媒体在相关报道中的“最高楼面价“是怎么算出来的？
小编做了倒推，发现，原来用地块最小容积率1.2来算楼面价！如果按此算法，开发商是按1.2容积率来开发项目？
开发商会牺牲30%的容积率，少建三分之一的房子来开发项目吗？大家可以拭目以待！
不完全统计，湖州南太湖新区长东板块草田漾单元，就这个区域今年10月-11月期间，近一个月时间内有8宗地块成功出让，涉总出让面积约35.1万m²，计容总建面积约52.7万m²（不含地下空间建筑面积）。
加上此前成交的6宗地块，长东板块草田漾单元已有14宗地块等待开发建设。这14宗地块总出让面积约63.3万m²，计容总建面积约97万m²（不含地下空间建筑面积）。![]()
▲来源：南太湖房产网
值得注意的是，这14宗地块均由湖州本地国企摘得，且都以底价成交。供需关系是房地产市场的本质，按正常的市场逻辑，长东南片新房潜在供应量远超市场需求。从房地产市场的角度来看，长东板块草田漾单元土地供应节奏是不符常理的，是奇怪的现象……中国的房地产发展经历二三十年了，正在步入第三个阶段。开发商一波换一波，购房者一代换一代，各方对房地产的认知也在不断提升。因此，各方要认清当下市场，以免影响判断！
